Anotações Acadêmicas de 03/11/2026: Usufruto, Uso, Habitação e Laje

Introdução

Se a sogra autoriza o genro a construir uma casa sobre a laje dela, de quem é esse novo andar? As Anotações Acadêmicas de 03/11/2026 partem dessa pergunta, tão comum nas cidades brasileiras, para percorrer os direitos reais que permitem a uma pessoa aproveitar um bem que não lhe pertence por inteiro, ou que lhe pertence de um jeito diferente da propriedade tradicional.

A aula de Posse e Propriedade reuniu quatro institutos que aparecem com frequência na vida das famílias: o usufruto, o uso, a habitação e o direito real de laje. Os três primeiros nasceram no direito romano e atravessaram séculos de codificação. O último é uma criação genuinamente brasileira, incluída no Código Civil em 2017 para dar forma jurídica ao “puxadinho”.

O problema jurídico comum a todos eles é o mesmo: como dividir os poderes sobre uma coisa entre pessoas diferentes sem gerar insegurança? Os pais que doam o imóvel aos filhos, mas querem continuar morando nele; a viúva que corre o risco de ser despejada pelos enteados; o filho que constrói em cima da casa do pai e, anos depois, descobre que não tem título algum. Em todas essas situações, a escolha do instituto certo e o seu registro decidem quem fica com o quê.

Neste artigo, você vai entender o conceito, as características, os direitos, os deveres e as formas de extinção do usufruto, as diferenças práticas entre usufruto, uso e habitação, o direito real de habitação do cônjuge e do companheiro sobrevivente e o regime completo do direito real de laje, com as cautelas necessárias para que a moradia construída em família tenha segurança jurídica.

1. Direitos Reais sobre Coisa Alheia de Gozo ou Fruição: Visão de Conjunto

Antes de estudar cada instituto, vale entender o que os aproxima. Esta seção apresenta a lógica que liga usufruto, uso e habitação e o lugar que eles ocupam no sistema dos direitos reais.

1.1 A Lógica dos Conjuntos: Usufruto Contém o Uso, que Contém a Habitação

A forma mais didática de visualizar esses três institutos é a dos conjuntos da matemática. O usufruto é o conjunto maior: quem o titulariza pode usar e fruir a coisa com ampla liberdade. Dentro dele está o uso, que permite usar a coisa e perceber frutos apenas na medida das necessidades do titular e de sua família. Dentro do uso, por fim, está a habitação, que autoriza somente morar no imóvel.

Portanto, quem tem usufruto tem, por consequência, as faculdades de usar e de habitar. Quem tem uso pode habitar, mas não goza da mesma liberdade econômica do usufrutuário. E quem tem habitação só pode ocupar a casa com sua família. Essa gradação explica por que o Código Civil manda aplicar ao uso e à habitação, no que couber, as regras do usufruto (arts. 1.413 e 1.416): compreender bem o instituto mais amplo facilita o estudo dos menores.

1.2 Faculdades do Domínio e Nu-Propriedade

O art. 1.228 do Código Civil atribui ao proprietário as faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. Usar significa servir-se do bem conforme a sua finalidade. Gozar, ou fruir, significa explorá-lo economicamente, percebendo frutos e produtos. Dispor significa alterar a sua substância ou aliená-lo. Reivindicar significa reavê-lo de quem injustamente o possua.

Quando essas faculdades estão reunidas numa só pessoa, fala-se em propriedade plena. Os direitos reais de gozo sobre coisa alheia destacam parte delas e as entregam a outra pessoa. No usufruto, por exemplo, uso e gozo passam ao usufrutuário, enquanto o dono conserva a disposição e a reivindicação. 

Por isso a doutrina chama esse dono de nu-proprietário: a sua propriedade fica “despida” das faculdades econômicas mais imediatas, que só voltam a ele com a extinção do usufruto.

1.3 Taxatividade dos Direitos Reais

Os direitos reais seguem o princípio da taxatividade (numerus clausus): só existem os que a lei prevê. O art. 1.225 do Código Civil lista o usufruto (inciso IV), o uso (inciso V), a habitação (inciso VI) e, desde a Lei 13.465/2017, a laje (inciso XIII). 

A consequência prática da taxatividade é direta: as partes não podem inventar um “meio usufruto” com eficácia contra terceiros. Elas podem, porém, modular o conteúdo dos institutos previstos, dentro do que a lei permite, como se verá na classificação do usufruto.

2. Usufruto: Conceito e Características

O usufruto é o mais conhecido dos direitos reais de gozo, sobretudo porque aparece com frequência no planejamento sucessório. Esta seção define o instituto e examina as características que o distinguem.

2.1 Conceito e Preservação da Substância da Coisa

O usufruto é o direito real, temporário e personalíssimo, que atribui a uma pessoa a faculdade de usar e fruir a coisa alheia, sem alterar a sua substância. A fórmula romana salva rerum substantia resume a ideia: o usufrutuário aproveita o bem, mas deve devolvê-lo ao final tal como o recebeu.

Dessa noção decorre a obrigação de restituir, que é inerente ao instituto. Extinto o usufruto, o bem retorna ao nu-proprietário. O usufrutuário, porém, não é fiel depositário: ele detém o bem em nome próprio, como titular de direito real, e não como mero guardião de coisa alheia. 

Do dever de preservar a substância decorre ainda o dever de conservação, cujo descumprimento pode levar à extinção do direito, como se verá na seção 8.

2.2 Direito Real Limitado e sobre Coisa Alheia

O usufruto é um direito real limitado porque reúne apenas as faculdades de uso e gozo. O usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo, emprestá-lo e ficar com os aluguéis. Ele não pode, contudo, vendê-lo, porque não tem o poder de disposição.

Além disso, trata-se de direito real sobre coisa alheia. Entre o usufrutuário e a coisa existe um vínculo jurídico direto, oponível a todos, mas a titularidade do bem continua com o nu-proprietário. 

Um exemplo ajuda: se o usufrutuário aluga a casa e gasta todo o aluguel em lazer, ele não precisa justificar o destino do dinheiro ao dono. Essa liberdade sobre os frutos é justamente o traço que separa o usufruto do uso, como se verá na seção 9.

2.3 Caráter Personalíssimo: Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Cessão do Exercício

O usufruto é personalíssimo (intuitu personae). Ele se liga à pessoa do usufrutuário, que não pode transmiti-lo, e seus herdeiros não o recebem por sucessão. Daí resultam duas consequências: o usufruto é inalienável e, por isso, impenhorável.

O art. 1.393 do Código Civil, porém, faz uma distinção importante. O direito em si não se transfere, mas o seu exercício pode ser cedido, a título gratuito (comodato) ou oneroso (locação). Assim, o usufrutuário pode alugar o imóvel a terceiro sem que isso signifique alienar o usufruto. 

Pela mesma lógica, a doutrina admite a penhora dos frutos e rendimentos que o usufruto produz, embora o direito real em si não possa ser penhorado.

2.3.1 Contraste com a Servidão e com a Superfície

O caráter personalíssimo fica mais claro quando comparado a institutos já estudados. A servidão é um direito predial: ela adere ao imóvel e o acompanha quando ele é transmitido, beneficiando quem quer que seja o dono do prédio dominante. 

Já o direito de superfície pode ser transferido a terceiros e se transmite aos herdeiros do superficiário (art. 1.372). O usufruto segue o caminho oposto: morto o usufrutuário, o direito se extingue.

2.4 Temporariedade e Vedação do Usufruto Sucessivo

O usufruto é sempre temporário, em contraste com a perpetuidade típica da propriedade. Se o instituidor não fixar prazo, ele dura no máximo a vida do usufrutuário, ou seja, será vitalício. As partes podem estabelecer termo ou condição, como “até o usufrutuário completar a maioridade” ou “até que ele se case”.

Como consequência, o direito brasileiro não admite o usufruto sucessivo por via hereditária. Não é possível estipular que, morto o primeiro usufrutuário, o direito passe automaticamente aos seus herdeiros. 

Essa vedação impede que a nua-propriedade fique esvaziada indefinidamente, o que contrariaria a função social da propriedade.

2.5 Constituição e Registro no Cartório de Imóveis

O art. 1.391 do Código Civil determina que o usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. A simples previsão em escritura pública não basta para criar o direito real. 

Enquanto a escritura não for registrada na matrícula do imóvel, existe apenas um vínculo obrigacional entre as partes, sem eficácia contra terceiros.

A Lei 6.015/1973, que trata dos Registros Públicos, prevê o registro do usufruto entre os atos praticados no fólio real. Na prática, quem recebe um imóvel em doação com reserva de usufruto deve verificar se a matrícula registra as duas situações: a transferência da nua-propriedade ao donatário e a reserva do usufruto ao doador.

3. Sujeitos e Objeto do Usufruto

Esta seção identifica quem participa da relação de usufruto, o que acontece quando o dono vende o bem e quais coisas podem ser objeto do instituto.

3.1 Usufrutuário e Nu-Proprietário: Posse Direta e Posse Indireta

O usufrutuário é o titular do direito real. Ele reúne as faculdades de uso e gozo, tem a posse direta e administra o bem (art. 1.394). O nu-proprietário conserva as faculdades de disposição e reivindicação e exerce a posse indireta.

Essa divisão aplica a regra do art. 1.197 do Código Civil, segundo a qual a posse direta, exercida em virtude de direito real, não anula a indireta de quem a concedeu. Os conceitos de posse direta e posse indireta foram estudados em aula anterior e explicam, por exemplo, por que ambos podem defender a posse contra terceiros.

3.2 Alienação da Nua-Propriedade e Sequela do Usufruto

O nu-proprietário pode vender o bem gravado com usufruto. O comprador, porém, adquire apenas a nua-propriedade: o usufruto continua valendo contra ele, por força da sequela, característica dos direitos reais. 

Na prática, poucos compradores se interessam por um imóvel que não poderão usar até a extinção do usufruto, o que explica por que essas vendas costumam ocorrer entre familiares ou com o próprio usufrutuário.

Convém um esclarecimento técnico. O Código Civil não confere ao usufrutuário direito legal de preferência na compra da nua-propriedade. A preferência pode existir se for convencionada no ato de instituição, mas não decorre da lei, ao contrário do que ocorre no direito de laje (art. 1.510-D) e no condomínio (art. 504). 

Pela mesma lógica, o STJ admite a penhora da nua-propriedade, ressalvado o usufruto, que permanece até a sua extinção mesmo após a arrematação (REsp 1.712.097/RS).

3.3 Objeto: Imóveis, Móveis, Patrimônio, Títulos, Quotas e Ações

Segundo o art. 1.390, o usufruto pode recair sobre um ou mais bens, móveis ou imóveis, ou sobre um patrimônio inteiro ou parte dele. Em regra, o objeto deve ser infungível e inconsumível, porque o usufrutuário terá de devolver o mesmo bem. O usufruto pode alcançar também direitos, como os títulos de crédito (art. 1.395).

Uma aplicação moderna aparece nas chamadas holdings patrimoniais, muito usadas para organizar a sucessão. Os pais transferem aos filhos as quotas ou ações da sociedade, mas reservam para si o usufruto desses títulos, continuando a receber os dividendos. 

A Lei 6.404/1976, em seu art. 40, exige que o usufruto de ações nominativas seja averbado no livro próprio da companhia para valer contra terceiros, e o art. 114 condiciona o exercício do voto ao que as partes acordarem.

3.4 Princípio da Gravitação Jurídica e Acessórios

Pelo princípio da gravitação jurídica, o acessório segue o principal. O art. 1.392 aplica essa regra ao usufruto: salvo disposição em contrário, ele se estende aos acessórios da coisa e aos seus acrescidos. Quem recebe o usufruto de uma fazenda, por exemplo, usufrui também das benfeitorias, das pertenças e dos animais.

Como a regra admite disposição em contrário, a autonomia privada pode afastá-la. O instituidor pode constituir o usufruto sobre a fazenda, “exceto o rebanho”, desde que o faça de modo expresso. 

No silêncio, prevalece a extensão aos acessórios, e o usufrutuário deverá restituí-los ao final ou pagar o valor equivalente ao tempo da restituição.

4. Classificação do Usufruto

As classificações ajudam a identificar o regime aplicável a cada caso concreto. Esta seção percorre os critérios de origem, objeto, extensão e duração, além do usufruto simultâneo.

4.1 Quanto à Origem: Legal e Convencional

O usufruto convencional nasce da vontade das partes, por contrato ou testamento. O usufruto legal decorre diretamente da lei, sem necessidade de ato de vontade. 

O exemplo clássico é o dos pais em relação aos bens dos filhos menores: o art. 1.689, inciso I, do Código Civil estabelece que, enquanto no exercício do poder familiar, os pais são usufrutuários dos bens dos filhos e, pelo inciso II, têm a sua administração.

Esse usufruto alcança a totalidade do patrimônio do filho, o que o torna também um exemplo de usufruto universal. Ele termina quando o filho atinge a maioridade ou quando cessa, por outra causa, o poder familiar.

4.1.1 O Usufruto dos Pais e o Caso Larissa Manoela

O usufruto parental tem uma peculiaridade: a lei não exige que os pais prestem contas dos frutos que percebem, porque eles os usam no interesse da própria família. 

Essa ausência de controle ordinário ganhou visibilidade em 2023, quando a atriz Larissa Manoela tornou pública a disputa com os pais sobre a gestão do patrimônio que acumulou desde a infância.

O caso mostrou os limites do instituto. O usufruto legal não autoriza os pais a diminuir o patrimônio do filho: eles podem fruir, mas não podem dispor livremente dos bens.

O art. 1.691 exige autorização judicial para alienar ou gravar os imóveis do filho, e o art. 1.693, inciso II, exclui do usufruto e da administração dos pais os valores que o filho maior de 16 anos recebe no exercício de atividade profissional. 

Inspirado no episódio, o PL 3.914/2023, conhecido como “PL Larissa Manoela”, foi aprovado pela Câmara dos Deputados em março de 2025 e seguiu para o Senado. O texto prevê medidas judiciais contra condutas abusivas dos pais na gestão do patrimônio dos filhos, mas ainda não se converteu em lei.

4.2 Quanto ao Objeto: Próprio e Impróprio

O usufruto próprio recai sobre bens infungíveis e inconsumíveis, que serão devolvidos ao final. O usufruto impróprio, também chamado de quase usufruto, recai sobre bens fungíveis ou consumíveis, como dinheiro. Nesse caso, o art. 1.392, §1º, manda restituir bens do mesmo gênero, qualidade e quantidade ou, não sendo possível, o seu valor.

O usufruto de capital é um bom exemplo. Uma pessoa recebe o usufruto de uma aplicação financeira, fica com os rendimentos e, ao final, devolve o valor equivalente ao capital. Como o dinheiro em si é consumível, o usufrutuário não devolve as mesmas cédulas, mas a mesma quantia.

4.3 Quanto à Extensão: Universal ou Particular, Pleno ou Restrito

Quanto à extensão, o usufruto pode ser universal, quando recai sobre um patrimônio inteiro ou sobre uma fração dele, ou particular, quando incide sobre bens determinados. Pode ainda ser pleno, quando abrange todos os frutos e utilidades da coisa, ou restrito, quando a autonomia privada exclui alguns deles.

Um exemplo de usufruto restrito: o instituidor determina que o usufrutuário só receberá os aluguéis se o imóvel for locado a uma instituição de ensino. Trata-se de uma restrição imposta por condição, que limita a forma de fruição. No usufruto pleno, ao contrário, o instituidor não cria nenhuma limitação ao modo de aproveitar a coisa.

4.4 Quanto à Duração: Temporário ou Vitalício

O usufruto pode ser temporário, quando tem prazo certo, ou vitalício, quando dura a vida do usufrutuário. Nunca será perpétuo. Essa característica confirma que o instituto é uma limitação provisória da propriedade, destinada a desaparecer para que o domínio volte a ser pleno.

4.5 Usufruto Simultâneo e Direito de Acrescer

O usufruto pode ser instituído em favor de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo. É o usufruto simultâneo, muito comum quando um casal doa os bens aos filhos e reserva o usufruto para ambos. A pergunta prática surge com a morte de um deles: o sobrevivente passa a usufruir da totalidade?

O art. 1.411 do Código Civil responde que, em regra, não. A parte do usufrutuário falecido se extingue, e o sobrevivente continua com a sua fração. Para que a parte do falecido acresça à do sobrevivente, o ato de instituição deve prever expressamente o direito de acrescer. 

Por isso, na doação com reserva de usufruto ao casal, a escritura deve conter uma cláusula como: “falecendo qualquer dos usufrutuários, o usufruto se consolida integralmente no sobrevivente”.

5. Formas de Constituição do Usufruto

O usufruto pode nascer de quatro fontes diferentes. Esta seção examina cada uma delas e as situações práticas em que aparecem.

5.1 Usufruto Legal

O usufruto legal decorre diretamente da lei, como no caso dos pais em relação aos bens dos filhos menores (art. 1.689, I). Não depende de escritura nem de registro para existir, porque a sua fonte é a própria norma.

5.2 Ato Inter Vivos: a Doação com Reserva de Usufruto

O usufruto pode resultar de negócio jurídico entre vivos, gratuito ou oneroso. A doutrina distingue duas modalidades. Na constituição por alienação, o proprietário concede o usufruto a outra pessoa e conserva a nua-propriedade. Na constituição por retenção (ou dedução), o proprietário transfere a nua-propriedade e reserva o usufruto para si.

A segunda modalidade é a mais frequente no planejamento familiar. Os pais fazem a doação do imóvel aos filhos com reserva de usufruto: os filhos se tornam nu-proprietários, e os pais continuam morando no imóvel ou recebendo os aluguéis enquanto viverem. 

Com a morte dos pais, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida nos filhos, sem necessidade de inventário daquele bem.

5.3 Ato Causa Mortis: o Testamento

O usufruto pode ser instituído por testamento. O testador deixa a nua-propriedade a uma pessoa e o usufruto a outra. Um exemplo: o testador deixa um apartamento ao sobrinho, mas atribui o usufruto vitalício à irmã, para garantir-lhe moradia ou renda.

5.4 Usucapião do Direito de Usufruto

Por fim, o usufruto pode ser adquirido por usucapião. O próprio art. 1.391 pressupõe essa possibilidade ao dispensar o registro quando o usufruto “resulte de usucapião”. Imagine que o proprietário permite a um sobrinho administrar o apartamento e ficar com os aluguéis por longos anos, comportando-se este como usufrutuário. 

Preenchidos os requisitos legais, o sobrinho pode usucapir não a propriedade, mas o direito de usufruir. O reconhecimento pode ocorrer judicialmente ou pela via da usucapião extrajudicial.

6. Direitos do Usufrutuário

Os arts. 1.394 a 1.399 do Código Civil disciplinam os direitos do usufrutuário. Esta seção os organiza em torno da posse, do uso, da administração e da fruição, com os limites que a lei impõe.

6.1 Posse Direta, Justa e de Boa-Fé

Enquanto durar o usufruto, a posse do usufrutuário é direta, justa e de boa-fé. A situação muda quando o usufruto se extingue e ele se recusa a devolver o bem. A partir desse momento, a posse passa a ser injusta, por precariedade, e de má-fé, porque o possuidor sabe que não tem mais título para permanecer na coisa.

Como possuidor, o usufrutuário pode defender a sua posse pela autotutela, dentro dos limites do art. 1.210, §1º, ou pelos interditos possessórios. Essa defesa vale inclusive contra o próprio nu-proprietário, se ele perturbar a posse direta. Os efeitos da posse e os interditos possessórios foram estudados em aula anterior e se aplicam integralmente ao usufrutuário.

6.2 Uso do Bem e de seus Acessórios

A faculdade de uso recai, a princípio, sobre todo o bem e seus acrescidos, incluindo servidões, pertenças e animais. Se o usufruto for universal, o art. 1.392, §3º, ainda confere ao usufrutuário parte do tesouro achado e o preço pago pelo vizinho do prédio usufruído para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

6.3 Administração e Fruição

O usufrutuário administra o bem e percebe os seus frutos, sejam naturais (como as colheitas), industriais (como a produção de uma fábrica) ou civis (como os aluguéis). Ele pode morar no imóvel, celebrar um contrato de locação com terceiro ou emprestá-lo gratuitamente.

O ponto que mais distingue o usufruto do uso está na liberdade sobre os frutos. O usufrutuário não precisa justificar ao nu-proprietário o que faz com o dinheiro do aluguel. Ele pode investi-lo, doá-lo ou gastá-lo como quiser, porque os frutos lhe pertencem.

6.4 Limite da Destinação Econômica

A liberdade de fruição encontra um limite claro no art. 1.399: o usufrutuário pode usufruir em pessoa ou mediante arrendamento, mas não pode mudar a destinação econômica do bem sem autorização expressa do proprietário. Um imóvel residencial não pode, por decisão unilateral do usufrutuário, ser locado para funcionar como comércio.

A violação desse limite tem consequência séria. Ao desvirtuar a destinação, o usufrutuário altera a substância econômica da coisa, o que pode caracterizar culpa e justificar a extinção do usufruto. Se o nu-proprietário concordar expressamente com a mudança, porém, não há irregularidade.

7. Deveres do Usufrutuário

Os direitos do usufrutuário vêm acompanhados de deveres, disciplinados nos arts. 1.400 a 1.409. Esta seção os examina, com atenção especial à distribuição das despesas entre usufrutuário e nu-proprietário.

7.1 Inventário e Caução

Antes de assumir o usufruto, o usufrutuário deve inventariar, à sua custa, os bens que recebe, determinando o estado em que se encontram (art. 1.400). O inventário protege as duas partes, porque servirá de parâmetro para a restituição ao final.

O mesmo dispositivo prevê a prestação de caução, real ou fidejussória, se o dono a exigir. A caução é, portanto, uma faculdade do nu-proprietário, que pode dispensá-la. 

Se ele exigir e o usufrutuário não puder prestá-la, o art. 1.401 transfere a administração ao nu-proprietário, que entregará ao usufrutuário o rendimento líquido, deduzidas as despesas e a remuneração fixada pelo juiz. 

O parágrafo único do art. 1.400 dispensa da caução o doador que reservou para si o usufruto da coisa doada, o que faz sentido: seria incoerente exigir garantia de quem acabou de doar o bem.

7.2 Conservação, Deteriorações e Despesas

O usufrutuário deve conservar a coisa. O art. 1.402, contudo, o isenta de pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto. Ele responde apenas pelos danos decorrentes de uso abusivo ou culposo.

Quanto às despesas, o Código Civil faz uma divisão precisa. O art. 1.403, inciso I, atribui ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação. Já o art. 1.404 atribui ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico, considerando não módicas as despesas superiores a dois terços do rendimento líquido anual da coisa. 

Se o dono não fizer as reparações necessárias à conservação, o usufrutuário pode realizá-las e cobrar dele o valor gasto (art. 1.404, §2º). Um exemplo: a pintura periódica da casa cabe ao usufrutuário; a troca integral do telhado, se superar aquele limite, cabe ao nu-proprietário.

7.3 Tributos, Condomínio e Obrigações Propter Rem

O art. 1.403, inciso II, atribui ao usufrutuário o pagamento das prestações e dos tributos devidos pela posse ou pelo rendimento da coisa. Isso inclui o IPTU do imóvel usufruído. O STJ, no mesmo sentido, reconhece que as quotas condominiais cabem ao usufrutuário (REsp 242.168/RJ).

Esse ponto ilustra a noção de obrigação propter rem, que recai sobre o titular do direito real que aproveita a coisa, e não necessariamente sobre o proprietário. 

Na prática fiscal, porém, o Município costuma cobrar o tributo de ambos, porque a legislação tributária admite como contribuinte tanto o proprietário quanto o titular do domínio útil ou o possuidor. Por isso, a inadimplência do usufrutuário pode atingir o nu-proprietário, que terá direito de regresso.

7.4 Defesa da Coisa e Seguro

O usufrutuário deve defender a coisa e comunicar ao dono qualquer lesão produzida contra a posse ou contra os direitos deste (art. 1.406). Se a coisa estiver segurada, cabe ao usufrutuário pagar as contribuições do seguro durante o usufruto (art. 1.407). 

Em caso de sinistro, o direito do usufrutuário se sub-roga no valor da indenização, de modo que o usufruto passa a recair sobre a quantia paga pela seguradora (art. 1.407, §2º).

8. Extinção do Usufruto

O art. 1.410 do Código Civil enumera as causas de extinção do usufruto e determina o cancelamento do registro. Esta seção examina cada uma delas e a interpretação que o STJ deu à hipótese do não uso.

8.1 Renúncia, Morte e Advento do Termo

O usufruto se extingue pela renúncia do usufrutuário, que é o único legitimado a abrir mão do direito, e pela sua morte, consequência do caráter personalíssimo. Extingue-se também pelo advento do termo, quando o instituidor fixou prazo de duração.

8.2 Usufruto em Favor de Pessoa Jurídica

O usufruto pode ser instituído em favor de pessoa jurídica. Como ela pode existir indefinidamente, o art. 1.410, inciso III, estabelece dois marcos de extinção: a extinção da própria pessoa jurídica ou, se ela perdurar, o decurso de 30 anos contados da data em que começou a exercer o usufruto. A regra preserva a temporariedade do instituto.

8.3 Cessação do Motivo e Destruição da Coisa

O usufruto se extingue pela cessação do motivo que o originou. É o que ocorre com o usufruto dos pais quando o filho atinge a maioridade. Extingue-se também pela destruição da coisa, ressalvadas as hipóteses dos arts. 1.407 a 1.409: se a coisa estava segurada ou foi desapropriada, o usufruto se sub-roga na indenização; e se o dono reconstruir o edifício com o valor do seguro, o usufruto se restabelece.

8.4 Consolidação

A consolidação ocorre quando as qualidades de usufrutuário e de nu-proprietário se reúnem na mesma pessoa. Se o usufrutuário compra a nua-propriedade, ou a herda, o usufruto desaparece, porque ninguém pode ter usufruto sobre coisa própria.

8.5 Culpa do Usufrutuário

O inciso VII prevê a extinção por culpa do usufrutuário, quando ele aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação. Exemplos práticos incluem danificar o imóvel, abandoná-lo à deterioração ou desviar a sua destinação econômica.

A inadimplência reiterada de tributos e quotas condominiais também é apontada como exemplo de descumprimento grave dos deveres do usufrutuário. 

Como esse comportamento expõe o bem a execuções e pode levar à sua perda, o enquadramento na hipótese de culpa depende da análise do caso concreto, especialmente da gravidade e da reiteração do inadimplemento.

8.6 Não Uso e a Orientação do STJ

O inciso VIII prevê a extinção pelo não uso ou não fruição da coisa. A lei não fixou prazo para essa hipótese, o que gerou debate: alguns tribunais aplicavam por analogia o prazo de dez anos previsto para a extinção das servidões (art. 1.389, III).

O STJ rejeitou essa analogia no REsp 1.179.259/MG, relatado pela Ministra Nancy Andrighi e julgado pela Terceira Turma em 14/05/2013. A Corte entendeu que a ausência de prazo foi uma opção deliberada do legislador e que a extinção pode ser decretada sempre que, diante das circunstâncias, o não uso revelar o descumprimento da função social da propriedade gravada. 

No mesmo sentido, o Enunciado 252 da III Jornada de Direito Civil do CJF afirma que essa extinção independe do prazo do art. 1.389, III.

8.7 Extinção Consensual e Cancelamento Registral

Embora não conste do rol do art. 1.410, nada impede que nu-proprietário e usufrutuário, de comum acordo, ponham fim ao usufruto antes do prazo. Imagine um usufruto de 20 anos que, no 15º ano, as partes decidem encerrar: o usufrutuário renuncia, e o nu-proprietário consolida a propriedade. 

Em qualquer hipótese de extinção, o art. 1.410 exige o cancelamento do registro para que a propriedade plena volte a constar da matrícula.

9. Direito Real de Uso

O uso é um usufruto reduzido. Esta seção, baseada nos arts. 1.412 e 1.413 do Código Civil, mostra o que o usuário pode fazer e onde está a diferença prática em relação ao usufrutuário.

9.1 Conceito e Fruição Vinculada às Necessidades

O art. 1.412 estabelece que o usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. O §1º manda avaliar essas necessidades conforme a condição social do usuário e o lugar onde vive.

Essa é a grande diferença em relação ao usufruto. O usufrutuário frui livremente; o usuário tem uma fruição vinculada à sua subsistência e à de sua família. 

Se o usuário de uma pequena propriedade rural colhe frutas, pode consumi-las e até vender o necessário ao sustento familiar, mas não pode explorar a terra como empresa para acumular lucros.

9.2 A Família do Usuário e a Leitura Contemporânea do §2º

O §2º do art. 1.412 define que as necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. A redação reflete um modelo de família que já não corresponde à realidade brasileira.

Por isso, a doutrina contemporânea defende uma interpretação ampliada, compatível com a pluralidade de entidades familiares reconhecida pela Constituição. 

O companheiro em união estável e as pessoas ligadas ao usuário por vínculo socioafetivo podem ser incluídos na noção de família, ainda que esse vínculo não tenha sido formalizado no registro civil.

9.3 Natureza Personalíssima e Registro

Assim como o usufruto, o uso é personalíssimo, inalienável, impenhorável e intransmissível aos herdeiros. Quando recai sobre imóvel, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Há uma diferença relevante quanto à cessão do exercício. O art. 1.413 manda aplicar ao uso as regras do usufruto apenas “no que não for contrário à sua natureza”. 

Como a fruição do usuário é vinculada às necessidades próprias e familiares, a doutrina majoritária entende que ele não pode ceder o exercício do direito a terceiros, ao contrário do usufrutuário. Emprestar o bem gratuitamente, por exemplo, não reverte em benefício do sustento do usuário, o que contraria a finalidade do instituto.

9.4 Usufruto e Uso: Diferenças Práticas

A diferença se resume a uma pergunta: o titular precisa justificar o destino dos frutos? No usufruto, não. No uso, sim. Se o usufrutuário alugar o imóvel, o aluguel é dele, sem qualquer vínculo. Se o usuário perceber frutos, deverá demonstrar que eles se destinam às necessidades suas e de sua família.

Em síntese, o uso oferece menos poderes, mas cumpre uma função assistencial clara. Ele permite garantir a subsistência de alguém sem lhe entregar a plena exploração econômica do bem.

10. Direito Real de Habitação

A habitação é o mais restrito dos três institutos. Esta seção examina a habitação convencional, prevista nos arts. 1.414 a 1.416, e a habitação legal do cônjuge e do companheiro sobrevivente, que gera intensa litigiosidade nos tribunais.

10.1 Conceito e Vedação de Locar ou Emprestar

O art. 1.414 define a habitação como o direito de habitar gratuitamente casa alheia. O titular não pode alugá-la nem emprestá-la, mas apenas ocupá-la com sua família. A gratuidade é da essência do instituto: o habitador não paga aluguel ao proprietário.

Trata-se de direito personalíssimo, inalienável, impenhorável e intransmissível. Diferentemente do usufruto, nem o exercício pode ser cedido. A vedação legal é expressa, de modo que o titular não pode locar o imóvel nem mesmo para custear moradia em outro lugar: se deixar de habitar a casa, deixa de exercer o único poder que o direito lhe confere. 

A doutrina majoritária reconhece, na esteira do art. 1.416, que se aplicam à habitação as regras do usufruto no que couber.

10.2 Habitação Conferida a Mais de uma Pessoa

O art. 1.415 trata da habitação conferida a várias pessoas. Qualquer delas que habite sozinha a casa não terá de pagar aluguel às outras, mas também não poderá impedi-las de exercer, querendo, o mesmo direito. A regra preserva a igualdade entre os cotitulares e evita que a habitação se converta em fonte de renda.

10.3 Habitação Convencional como Instrumento de Proteção Familiar

A habitação convencional é um instrumento útil e pouco explorado. Imagine uma pessoa que deseja garantir moradia a um irmão sem doar o imóvel e sem correr o risco de que, após a sua morte, os próprios filhos o retirem da casa. A solução é instituir um direito real de habitação em favor do irmão, por escritura pública levada a registro.

Com isso, o irmão ganha segurança jurídica: o direito real é oponível aos herdeiros do proprietário e a qualquer adquirente do imóvel. O proprietário, por sua vez, conserva o domínio e pode transmiti-lo aos filhos, que só terão a posse plena após a extinção da habitação.

10.4 Habitação Legal do Cônjuge Sobrevivente

Além da habitação convencional, existe a habitação legal, prevista no art. 1.831 do Código Civil. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, e sem prejuízo da sua participação na herança, a lei assegura o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. 

O fundamento do instituto é o direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal. A morte de um dos cônjuges reorganiza o destino do patrimônio, mas a lei impede que essa reorganização deixe o sobrevivente sem teto.

10.4.1 Requisitos, Vitaliciedade, Gratuidade e Novas Núpcias

Os requisitos são três: o imóvel deve ter servido de residência da família, o sobrevivente deve nele residir ao tempo da morte e o bem deve ser o único daquela natureza a inventariar. 

O direito independe do regime de bens e não exige que o imóvel pertença ao casal: ele pode ter sido bem exclusivo do falecido. O que importa é que esteja no acervo submetido ao inventário.

A habitação legal decorre diretamente da lei, sem depender da vontade das partes. É vitalícia e gratuita: o sobrevivente não paga aluguel aos herdeiros. O Código Civil de 2002, ao contrário do Código de 1916, não condiciona o direito à permanência no estado de viuvez, razão pela qual a doutrina majoritária entende que o novo casamento não o extingue.

10.4.2 O Companheiro Sobrevivente

O art. 1.831 menciona apenas o cônjuge, o que gerou dúvida sobre o companheiro em união estável. A Lei 9.278/1996, em seu art. 7º, parágrafo único, já assegurava ao convivente sobrevivente o direito real de habitação, enquanto vivesse ou não constituísse nova união ou casamento.

O caso da atriz Antônia Fontenelle, companheira do ator Marcos Paulo, ilustra o drama de quem viveu esse período de incerteza: poucos dias após a morte dele, em novembro de 2012, as fechaduras da residência em que o casal vivia foram trocadas por iniciativa do lado das filhas do ator, e ela precisou buscar o reconhecimento judicial da união estável, obtido apenas em 2014. 

O cenário mudou com o julgamento do RE 878.694 (Tema 809), em 10/05/2017, quando o STF declarou inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros prevista no art. 1.790 do Código Civil. 

A partir daí, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o direito real de habitação alcança tanto o cônjuge quanto o companheiro sobrevivente, tendo como finalidade principal garantir o direito à moradia.

10.4.3 Copropriedade Anterior com Terceiros

O direito real de habitação legal tem um limite firmado pela Segunda Seção do STJ no EREsp 1.520.294/SP, relatado pela Ministra Maria Isabel Gallotti e julgado em 26/08/2020. A Corte decidiu que a copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito, porque o imóvel pertence também a terceiros estranhos à relação sucessória.

O caso concreto envolvia uma viúva que residia em imóvel comprado pelo marido em copropriedade com um filho dele, antes do casamento. 

Como o filho já era condômino antes da morte do pai, o seu direito de propriedade não podia ser restringido pela habitação da viúva. A distinção é sutil, mas importante: se a copropriedade surgir apenas com a herança, entre os herdeiros, o direito real de habitação prevalece.

10.4.4 Cobrança de Aluguéis pelos Herdeiros

Um conflito frequente envolve herdeiros, muitas vezes enteados do sobrevivente, que pretendem cobrar aluguel pelo uso do imóvel. Reconhecido o direito real de habitação, essa cobrança não tem fundamento, porque o direito é gratuito por natureza. 

A cobrança também é indevida em relação ao período em que o falecido ainda estava vivo e residia no imóvel com o cônjuge ou companheiro, porque nesse tempo a ocupação decorria da própria comunhão de vida do casal.

A exceção aparece justamente na hipótese da copropriedade anterior com terceiros. Nesse caso, o STJ reconhece ao coproprietário estranho à sucessão o direito de receber aluguéis pela ocupação exclusiva do bem (REsp 1.830.080/SP).

11. Direito Real de Laje: Origem e Natureza

A parte final da aula tratou do direito real de laje, o instituto mais brasileiro dos direitos reais. Esta seção examina a sua origem legislativa, a realidade social que o motivou, a divergência sobre a sua natureza jurídica e as diferenças em relação a institutos próximos.

11.1 Origem Legislativa: MP 759/2016 e Lei 13.465/2017

O direito real de laje entrou no ordenamento brasileiro pela Medida Provisória 759/2016, editada no governo Michel Temer, em 22 de dezembro de 2016. A MP foi convertida na Lei 13.465/2017, que trata da regularização fundiária rural e urbana (Reurb) e incluiu no Código Civil os arts. 1.510-A a 1.510-E.

Convém não confundir essa norma com a MP da Liberdade Econômica, editada em 2019 e convertida na Lei 13.874/2019, que trata de outro tema.

Uma leitura crítica, exposta em sala, enxerga na regulamentação um forte componente arrecadatório. 

Como a laje só pode ser instituída sobre imóvel regularizado e gera matrícula própria, a sua formalização traz para o cadastro fiscal duas unidades onde antes havia uma: a construção-base e a laje passam a pagar, cada uma, o seu IPTU. Por outro lado, a mesma formalização confere ao titular da laje segurança jurídica que ele não teria de outro modo.

11.2 Um Instituto Brasileiro: a Realidade do Puxadinho

O direito de laje não tem correspondente exato em outros ordenamentos. Ele nasceu da realidade das cidades brasileiras, em especial das periferias e comunidades, onde é comum que famílias construam andares sucessivos sobre a mesma casa: o filho que casa “bate a laje” sobre a casa dos pais, o genro constrói sobre a casa da sogra, o vizinho compra o espaço aéreo para erguer a sua moradia.

Antes de 2017, essas situações ficavam à margem do direito formal. O instituto busca dar a elas um enquadramento compatível com a função social da propriedade e com o direito à moradia. Para aprofundar os aspectos práticos, o site publicou um artigo sobre moradia segura sobre construções familiares.

11.3 Natureza Jurídica: Coisa Própria ou Coisa Alheia?

A natureza jurídica da laje divide a doutrina, sem perspectiva de consenso. Uma corrente, defendida por Pablo Stolze, Rodolfo Pamplona Filho, Salomão Viana e Flávio Tartuce, sustenta que se trata de direito real sobre coisa alheia. 

O argumento central é que o art. 1.510-A, §3º, confere ao titular da laje as faculdades de usar, gozar e dispor, mas não a de reivindicar, que é própria da propriedade. Além disso, a laje depende da construção-base, o que lhe dá caráter acessório. O STJ já se manifestou, de forma incidental, nesse mesmo sentido.

A corrente oposta, defendida por Carlos Eduardo Elias de Oliveira, Nelson Rosenvald e Francisco Eduardo Loureiro, entende que a laje é um direito real sobre coisa própria, uma nova manifestação da propriedade ao lado do domínio tradicional. 

O argumento principal é registral: pelo princípio da unitariedade matricial, cada imóvel corresponde a uma matrícula, e a laje tem matrícula própria, o que não ocorre com os direitos sobre coisa alheia. Acrescenta-se que a laje é perpétua e não se extingue pelo não uso. Em sala, o instituto foi apresentado como direito real sobre coisa alheia, posição que acompanha a primeira corrente.

11.4 Laje, Condomínio Edilício e Superfície

A laje não é condomínio. No condomínio edilício, cada condômino tem uma unidade autônoma e uma fração ideal do terreno e das partes comuns. Na laje, o §4º do art. 1.510-A afasta expressamente a atribuição de fração ideal do terreno ao titular. 

Por isso a doutrina exige que a laje tenha acesso independente e funcionalidade autônoma: se houvesse áreas comuns de uso compartilhado, a situação se aproximaria de um condomínio.

A laje também se distingue da superfície, embora siga raciocínio parecido. No Código Civil, a superfície é concedida por tempo determinado (art. 1.369), enquanto o Estatuto da Cidade admite, para imóveis urbanos, prazo determinado ou indeterminado (art. 21). A laje, por sua vez, não tem caráter temporário. 

Antes de 2017, a doutrina majoritária negava a chamada superfície de segundo grau, ou seja, a possibilidade de o superficiário autorizar nova construção sobre a sua. A laje resolveu parcialmente esse problema ao admitir lajes sucessivas, desde que autorizadas, como se verá na seção 12.4.

12. Direito Real de Laje: Regime Jurídico

Os arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil disciplinam a constituição, os efeitos e a extinção do direito de laje. Esta seção percorre cada dispositivo, com destaque para os pontos mais cobrados em concursos e no Exame da OAB.

12.1 Requisitos: Construção-Base, Unidade Autônoma e Matrícula Própria

O art. 1.510-A autoriza o proprietário de uma construção-base a ceder a superfície superior ou inferior de sua construção, para que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Somente o titular da construção-base pode instituir a laje.

O §1º esclarece que o direito alcança o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma. A menção a terrenos públicos chama atenção, porque esses bens se submetem a um regime jurídico próprio, o que exige cautela na aplicação do instituto nesse contexto.

No plano registral, o §9º do art. 176 da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 13.465/2017, determina a abertura de uma matrícula própria para a laje, com averbação na matrícula da construção-base e nas matrículas das lajes anteriores, com remissão recíproca. 

Na prática, isso pressupõe que a construção-base esteja regularizada e que a laje tenha entrada independente e ligações próprias de água e energia, para que funcione como unidade autônoma.

12.2 Usar, Gozar e Dispor: Instituição Gratuita ou Onerosa

O §3º do art. 1.510-A estabelece que os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. A palavra “dispor” merece destaque, porque é uma das mais cobradas em provas: o titular da laje pode alienar o seu direito. 

Se a sogra permitiu que o genro construísse sobre a casa dela e a laje foi regularmente instituída, o genro pode vender a sua laje a terceiro, observado o direito de preferência.

A instituição pode ser gratuita ou onerosa. O proprietário da construção-base pode ceder a laje por doação, sem contraprestação, ou por compra e venda, mediante pagamento.

12.3 Ausência de Fração Ideal e Tributos Próprios

O §4º determina que a instituição da laje não atribui fração ideal do terreno ao seu titular, nem participação proporcional em áreas já edificadas. O titular da laje tem direito somente sobre a sua unidade, e não sobre o solo.

O §2º, por sua vez, estabelece que o titular da laje responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. Assim, onde antes havia um único IPTU, passam a existir dois: o da construção-base e o da laje. O §5º autoriza os Municípios e o Distrito Federal a dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito de laje.

12.4 Laje Sucessiva e Autorização Expressa

O §6º do art. 1.510-A é o dispositivo mais cobrado no Exame da OAB sobre o tema. Ele permite que o titular da laje ceda a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, ou seja, que se construa uma laje sobre outra laje. 

A condição está na parte final: é preciso autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Um exemplo ilustra a regra. Um pai construiu a casa e instituiu a laje do primeiro andar em favor do primeiro filho e a do segundo andar em favor do segundo filho. 

Se o terceiro filho quiser construir sobre a laje do segundo, precisará da autorização expressa do pai, titular da construção-base, e dos dois irmãos, titulares das lajes existentes. A exigência se justifica pela segurança estrutural de toda a edificação.

12.5 Segurança, Linha Arquitetônica e Arranjo Estético

O art. 1.510-B proíbe o titular da laje de prejudicar, com obras novas ou com falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas da legislação local. 

Se a construção-base segue um estilo arquitetônico tradicional, o titular da laje não pode erguer uma unidade de vidro e concreto aparente que destoe do conjunto, nem pintar a fachada de cor que rompa a harmonia da edificação.

12.6 Despesas Comuns e Reparações Urgentes

O art. 1.510-C determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, bem como os serviços de interesse comum, sejam partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção estipulada em contrato. O §1º lista essas partes:

• Os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e as demais partes que constituam a estrutura do prédio.
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje.
• As instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar-condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício.
• Em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

O inciso II merece atenção. Mesmo que apenas o titular da última laje use o terraço, uma infiltração no telhado afeta toda a edificação, e o custo do reparo será rateado. 

O §2º, por fim, assegura a qualquer interessado o direito de promover reparações urgentes, na forma do parágrafo único do art. 249, sem depender de autorização prévia dos demais.

12.7 Direito de Preferência

O art. 1.510-D confere direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, aos titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas. 

Quem quiser vender a sua laje deve oferecê-la primeiro ao titular da construção-base; se ele não quiser, aos titulares das outras lajes; e só então a terceiros. Os interessados devem ser cientificados por escrito e têm 30 dias para se manifestar, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

Se houver mais de uma laje, o §2º estabelece a ordem: terão preferência, sucessivamente, os titulares das lajes ascendentes e depois os das descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima da unidade a ser alienada. 

Se a preferência for desrespeitada, o §1º permite ao preterido, mediante depósito do preço, haver para si a parte alienada a terceiro, desde que o requeira no prazo decadencial de 180 dias, contado da data da alienação. A consequência, portanto, não é a anulação pura e simples da venda, mas a adjudicação da unidade ao titular preterido.

12.8 Ruína da Construção-Base

O art. 1.510-E determina que a ruína da construção-base extingue o direito real de laje, salvo em duas hipóteses. A primeira é a laje instituída sobre o subsolo. Embora a imagem comum seja a da laje no alto, o caput do art. 1.510-A também admite a cessão da superfície inferior, como na construção de uma unidade sob a garagem.

Nesse caso, a unidade subterrânea pode permanecer mesmo que a construção-base desabe.

A segunda exceção é a reconstrução da construção-base no prazo de cinco anos. Se o prédio desabar e for reconstruído dentro desse prazo, o direito de laje se mantém. O parágrafo único ressalva, em qualquer caso, o direito à reparação civil contra o culpado pela ruína.

13. A Laje na Prática: Regularização e Riscos

O regime legal da laje é relativamente simples. A dificuldade está na realidade: a maioria das construções sobrepostas no Brasil não chega ao registro. Esta seção examina as consequências práticas dessa informalidade.

13.1 A Regularidade da Construção-Base como Pressuposto

Como a laje exige matrícula própria vinculada à matrícula da construção-base, o instituto pressupõe que o imóvel de baixo esteja regularizado. Em comunidades onde a maior parte dos imóveis não tem registro, o direito de laje torna-se, na prática, inacessível. Regularizar um imóvel tem custo, e para populações vulneráveis esse custo pode ser proibitivo.

Muitos programas públicos de regularização, por sua vez, entregam aos moradores títulos de posse, e não a propriedade registrada. É o que ocorreu em diversos bairros de Salvador, como o Bairro da Paz. 

Esses títulos protegem a ocupação, mas não bastam, por si sós, para a abertura de uma matrícula de laje. Para quem pretende formalizar a situação, a usucapião extrajudicial e os instrumentos da Reurb previstos na Lei 13.465/2017 costumam ser o primeiro passo.

13.2 A Laje sem Registro e a Indenização

O cenário mais comum é o do genro que constrói sobre a casa da sogra sem qualquer formalização. Nesse caso, ele não adquire direito real algum. Pelo princípio da gravitação jurídica, a construção adere ao imóvel e passa a pertencer ao dono da construção-base. 

Tecnicamente, trata-se de acessão artificial (arts. 1.253 a 1.259 do Código Civil): quem constrói em terreno alheio perde a construção para o proprietário, mas, se agiu de boa-fé, tem direito a indenização (art. 1.255).

Na linguagem do dia a dia, fala-se em indenização pelas benfeitorias, e a lógica é semelhante à estudada nos efeitos da posse e na classificação das benfeitorias. 

O resultado, porém, é sempre o mesmo: quem construiu terá, no máximo, um crédito, e não a moradia. Se o objetivo é ter um vínculo seguro com a coisa, o caminho é instituir formalmente o direito real de laje.

13.3 Casos Concretos: Construção sobre Imóvel Vendido e Dupla Cobrança de IPTU

Dois casos relatados em sala mostram como o conhecimento jurídico protege as pessoas. No primeiro, uma senhora comprou uma casa registrada e, anos depois, o antigo dono construiu outra unidade sobre ela, alegando que não havia vendido “a laje”. 

A alegação não tem fundamento. Quem pode instituir a laje é o titular da construção-base; ao vender a casa, o antigo dono transmitiu também o espaço aéreo, que é acessório do imóvel. A construção feita por ele é uma acessão em imóvel alheio, em regra de má-fé, o que o sujeita à perda da obra e até à obrigação de demoli-la.

No segundo caso, um idoso estranhava receber duas cobranças de IPTU por ter uma casa e uma laje. A resposta depende da situação registral e cadastral. 

Se a laje foi regularmente instituída, as duas cobranças são legítimas, por força do §2º do art. 1.510-A. Se não houve instituição, cabe verificar junto à Secretaria da Fazenda do Município como as unidades foram cadastradas antes de qualquer reclamação.

13.4 Segurança Estrutural e Prevenção de Desabamentos

A exigência de autorização expressa para lajes sucessivas e a proibição de comprometer a segurança do edifício têm uma justificativa concreta. Muitos desabamentos noticiados nas cidades brasileiras envolvem construções erguidas umas sobre as outras sem cálculo estrutural, sem acompanhamento técnico e sem respeito às normas municipais.

Portanto, o regime da laje não protege só o patrimônio: ele protege vidas. Ao condicionar novas lajes à concordância de todos os titulares e ao respeito às posturas edilícias, o legislador cria incentivos para que cada nova construção seja precedida de avaliação técnica.

Conclusão

As Anotações Acadêmicas de 03/11/2026 mostraram que usufruto, uso e habitação formam conjuntos que se encaixam: o usufruto permite usar e fruir livremente; o uso vincula a fruição às necessidades do titular e de sua família; a habitação autoriza apenas morar. Os três são personalíssimos, temporários e dependem de registro quando recaem sobre imóveis.

O usufruto se revelou o mais versátil, presente na doação com reserva, nas holdings patrimoniais e no poder familiar. A habitação legal do cônjuge e do companheiro sobrevivente, por sua vez, garante moradia a quem perdeu o parceiro, com os limites que o STJ fixou para a copropriedade anterior com terceiros.

O direito real de laje fechou a aula com uma lição prática. A lei oferece um instrumento seguro para formalizar o puxadinho, com matrícula própria, poder de alienar, preferência e regras de convivência. Sem registro, porém, quem constrói sobre a casa alheia fica com uma indenização incerta, e não com a moradia.

Em síntese, conhecer esses institutos permite escolher a ferramenta certa para cada situação familiar e evitar conflitos que só aparecem depois da morte, da venda ou da ruína. Fica a reflexão: quantas famílias brasileiras vivem hoje em lajes que, juridicamente, não lhes pertencem?

Para aprofundar a dimensão prática do tema, leia o artigo sobre direito de laje e moradia segura em construções familiares e continue explorando os conteúdos de Direito Civil do JurisMente Aberta.

Referências Bibliográficas

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