Anotações Acadêmicas de 27/10/2026: Direitos Reais Sobre Coisa Alheia

Introdução

É possível construir, plantar, morar ou explorar um imóvel sem ser seu dono e, ainda assim, ter um direito que vale contra todos? As Anotações Acadêmicas de 27/10/2026 respondem a essa pergunta ao abrir o estudo dos direitos reais sobre coisa alheia, uma das matérias mais úteis do Direito Civil para quem atua com negócios imobiliários, planejamento sucessório e regularização fundiária.

Até aqui, o estudo de Posse e Propriedade percorreu o direito real sobre coisa própria por excelência, a propriedade, passando pelo direito de vizinhança e pela usucapião. 

A partir desta aula, o foco muda: o proprietário continua dono, mas uma parte dos seus poderes passa a outra pessoa, que recebe um vínculo direto com o bem, oponível a qualquer terceiro.

O problema jurídico aparece todos os dias na prática. O dono de um terreno ocioso quer atrair investimento sem vender o imóvel. Dois vizinhos precisam organizar o uso de uma passagem ou de uma fonte de água. Pais desejam doar um imóvel aos filhos, mas continuar morando nele. Uma família constrói um segundo pavimento para um filho e quer dar a ele segurança jurídica. 

Cada uma dessas situações tem um instituto próprio, com requisitos, efeitos e formas de extinção específicos.

Neste artigo, você vai entender como a propriedade se desdobra em outros direitos reais, por que a enfiteuse foi substituída pelo direito de superfície, como funcionam as servidões prediais, o que distingue usufruto, uso e habitação e de que forma o direito real de laje protege as construções sobrepostas.

1. Direitos Reais Sobre Coisa Alheia: A Propriedade Como Matriz

Esta seção mostra por que todos os direitos reais estudados nesta aula derivam da propriedade e como eles convivem com ela sem a eliminar.

1.1 A Propriedade Como Feixe de Faculdades

O art. 1.228 do Código Civil atribui ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha. 

A doutrina descreve essa reunião de poderes como um feixe de faculdades: cada um deles pode ser destacado e entregue a outra pessoa, de forma temporária ou permanente.

Quando o proprietário transfere a alguém o poder de usar e de fruir, por exemplo, o beneficiário passa a titularizar um direito real. Esse direito, porém, não é a propriedade. É um direito real sobre coisa alheia, também chamado de jus in re aliena. 

Sempre que essa expressão aparecer, o raciocínio deve ser imediato: a propriedade pertence a uma pessoa e outro direito real, extraído dela, pertence a outra.

A compreensão desse ponto depende da noção de bem imóvel e de suas partes integrantes, tema tratado nas anotações sobre a classificação dos bens no Direito Civil.

1.2 Elasticidade do Domínio: Propriedade Plena e Propriedade Limitada

A transferência de parte das faculdades não faz a propriedade desaparecer. Ela permanece íntegra na sua essência e apenas se comprime enquanto durar o direito alheio. 

A doutrina chama esse fenômeno de elasticidade do domínio: a propriedade se contrai quando sobre ela se constitui um direito real limitado e volta automaticamente à sua plenitude quando esse direito se extingue.

Daí a distinção entre propriedade plena, em que todas as faculdades estão nas mãos do dono, e propriedade limitada, em que alguma delas foi destacada. 

O art. 1.231 do Código Civil presume a propriedade plena e exclusiva até prova em contrário. Por isso, quem alega a existência de um direito real sobre coisa alheia precisa demonstrá-lo, em regra pelo registro.

Carlos Roberto Gonçalves observa que essa consolidação ocorre sem necessidade de novo ato de transmissão: extinto o direito real limitado, o proprietário reassume o poder que havia se desprendido. O exemplo mais claro aparece na superfície e no usufruto, como se verá adiante.

1.3 O Rol do Art. 1.225 e os Direitos Reais de Gozo ou Fruição

Os direitos reais obedecem ao princípio da taxatividade: só existem aqueles previstos em lei. O art. 1.225 do Código Civil lista, entre outros, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação e a laje, que formam o grupo dos direitos reais de gozo ou fruição. 

Ao lado deles, a lei prevê direitos reais de garantia, como a hipoteca e o penhor, e direitos reais de aquisição, como o do promitente comprador.

Os direitos de gozo ou fruição têm um ponto comum: entregam ao titular o aproveitamento da coisa alheia, em maior ou menor extensão. A superfície permite construir ou plantar; a servidão permite extrair utilidade de outro prédio; o usufruto permite usar e colher frutos; o uso e a habitação permitem aproveitamento mais restrito, ligado às necessidades pessoais e familiares; e a laje cria uma unidade autônoma sobreposta.

1.4 Oponibilidade, Sequela e Registro: Por Que Não São Simples Contratos?

O traço que separa esses institutos dos contratos é a natureza do vínculo. Na locação ou no arrendamento, a relação liga pessoa a pessoa. Nos direitos reais, o titular se liga diretamente à coisa, e esse vínculo é oponível a todos (eficácia erga omnes). 

Além disso, o direito acompanha o bem nas mãos de quem quer que o adquira, o que se denomina direito de sequela.

Essa diferença, explorada nas anotações sobre a diferença entre direitos reais e pessoais, tem uma consequência prática decisiva: os direitos reais sobre imóveis constituídos por ato entre vivos dependem do registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227 do Código Civil). O registro dá publicidade ao direito e impede que um terceiro alegue desconhecê-lo.

Por essa razão, quem compra um imóvel deve examinar a matrícula e solicitar a certidão de ônus reais, documento que revela se sobre o bem pesa algum direito real sobre coisa alheia. Se houver superfície, servidão ou usufruto registrado, o comprador adquire o imóvel com esse gravame e precisa respeitá-lo.

2. Da Enfiteuse ao Direito de Superfície

Antes de estudar a superfície, é preciso conhecer o instituto que ela substituiu. A enfiteuse marcou a ocupação do território brasileiro e ainda produz efeitos em muitas cidades.

2.1 Origem Histórica: Povoamento do Território e Domínio Útil

A extensão territorial do Brasil colonial impôs um desafio à Coroa portuguesa: era preciso povoar e explorar a terra, mas o Estado não tinha meios de ocupá-la diretamente nem desejava transferi-la a pessoas sobre as quais não teria controle. 

As terras foram distribuídas a pessoas próximas do poder, mas a extensão era tão grande que nem esses beneficiários conseguiam aproveitá-las por inteiro.

A solução jurídica foi permitir que terceiros explorassem a terra sem que o titular perdesse a propriedade. Nasceu, assim, a separação entre o domínio direto, que permanece com o proprietário, chamado de senhorio direto, e o domínio útil, entregue ao enfiteuta ou foreiro. O enfiteuta podia usar, fruir e até alienar o bem, desde que respeitasse certos encargos.

O Código Civil de 1916 disciplinou a enfiteuse, ou aforamento, como direito real perpétuo (arts. 678 e 679). A comparação entre as duas codificações, analisada no estudo das mudanças trazidas pelo Código de 2002, ajuda a entender por que o legislador decidiu abandonar esse modelo.

2.2 Foro, Laudêmio e Direito de Preferência do Senhorio

O enfiteuta suporta dois encargos financeiros que costumam ser confundidos:

• Foro, também chamado de cânon ou pensão, é a prestação anual paga ao senhorio direto pelo aproveitamento do bem.
• Laudêmio é o valor pago ao senhorio direto a cada alienação onerosa do domínio útil, fixado pelo art. 686 do Código Civil de 1916 em 2,5% sobre o preço, salvo outro percentual no título.

Além disso, antes de vender o domínio útil, o enfiteuta precisa oferecer ao senhorio direto a oportunidade de adquiri-lo em igualdade de condições (art. 683 do Código de 1916). Se o senhorio não exercer essa preferência, recebe o laudêmio. O encargo se repete a cada nova venda, por mais vezes que o bem circule, o que explica a fama da enfiteuse como fonte de renda perpétua para o senhorio.

Vale notar que o laudêmio não é tributo. Na venda de um imóvel aforado, o comprador e o vendedor arcam com o imposto de transmissão devido ao Município e, além dele, com o laudêmio devido ao senhorio direto.

2.3 Resgate e Extinção da Enfiteuse

A perpetuidade não significa que a enfiteuse seja indissolúvel. O Código de 1916 previa o resgate, pelo qual o enfiteuta, decorridos dez anos da constituição do aforamento, pode adquirir o domínio direto mediante o pagamento de um laudêmio e de dez pensões anuais (art. 693, na redação da Lei 5.827/1972). Com o resgate, o enfiteuta consolida em suas mãos a propriedade plena.

A enfiteuse também se extingue pela natural deterioração do prédio, pelo comisso, que é a falta de pagamento das pensões por três anos consecutivos, e pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros (art. 692 do Código de 1916).

2.4 A Vedação do Art. 2.038 e as Enfiteuses Anteriores a 11/01/2003

O Código Civil de 2002 não trouxe a enfiteuse no rol de direitos reais. O art. 2.038 proíbe a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses e determina que as existentes continuem regidas pelo Código de 1916 até sua extinção. Como o novo Código entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, nenhuma enfiteuse particular pode ser constituída a partir dessa data.

O mesmo dispositivo impôs limites às enfiteuses remanescentes. Ficou proibido cobrar laudêmio ou prestação semelhante sobre o valor das construções ou plantações, e ficou vedada a criação de subenfiteuses (art. 2.038, § 1º). Em outras palavras, o laudêmio passou a incidir apenas sobre o valor do terreno.

Para saber se um imóvel é aforado, basta consultar a matrícula: a enfiteuse consta do registro imobiliário, embora muitos registros antigos de instituições religiosas tenham sido mantidos por décadas em livros manuscritos, o que dificulta o controle dos pagamentos.

2.5 Enfiteuses Particulares em Salvador e Terrenos de Marinha

Em cidades de colonização antiga, como Salvador, ainda existem áreas urbanas cujo domínio direto pertence a instituições religiosas e de assistência, que recebem foro anual e laudêmio nas vendas. 

Quem compra imóvel nessas regiões frequentemente descobre a enfiteuse apenas na fase de escritura, quando o cartório exige a guia de pagamento do laudêmio.

Ao lado das enfiteuses particulares, existe a enfiteuse pública sobre os terrenos de marinha, que a Constituição inclui entre os bens da União. O art. 2.038, § 2º, do Código Civil remete essa enfiteuse à lei especial, notadamente o Decreto-Lei 9.760/1946. 

Por isso, moradores de bairros litorâneos, como a Ribeira e outras áreas da Cidade Baixa, podem estar sujeitos a foro e laudêmio devidos à União, em percentuais diferentes dos aplicados às enfiteuses particulares.

O tema dialoga com o regime constitucional dos bens da União e mostra que a vedação do Código Civil alcança apenas as enfiteuses de direito privado.

3. Direito de Superfície: Conceito, Sujeitos e Função Econômica

O direito de superfície ocupou o espaço deixado pela enfiteuse, mas com uma lógica diferente: é temporário, não gera encargos a cada transferência e serve à circulação de riquezas. Esta seção apresenta seu conceito e seus sujeitos.

3.1 Conceito Legal

Nos termos do art. 1.369 do Código Civil, o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A superfície é, portanto, o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno alheio.

O instituto excepciona a regra de que as acessões pertencem ao dono do solo. Durante a vigência da superfície, a construção ou a plantação pertence ao superficiário, que a explora economicamente. Ao final do prazo, ela se incorpora ao terreno e retorna ao proprietário.

Antes do Código Civil, o Estatuto da Cidade já havia previsto a superfície para imóveis urbanos (arts. 21 a 24). O Enunciado 93 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal registra que as normas do Código Civil não revogaram as do Estatuto, de modo que os dois regimes convivem.

3.2 Fundieiro e Superficiário: Posse Direta, Posse Indireta e Direito de Implante

A superfície envolve dois sujeitos:

• Fundieiro, também chamado de concedente, é o proprietário do solo.
• Superficiário é o titular do direito de superfície, a quem cabe construir ou plantar e explorar o resultado.

O superficiário possui o chamado direito de implante e exerce a posse direta sobre a área objeto da concessão. O fundieiro permanece com a posse indireta, na lógica do desdobramento possessório estudado nas anotações sobre posse direta e posse indireta. Ambos podem defender a posse contra terceiros.

3.3 Cânon Superficiário: Superfície Gratuita ou Onerosa

A superfície pode ser gratuita ou onerosa (art. 1.370). Quando onerosa, a contraprestação recebe o nome doutrinário de cânon superficiário ou solarium, e as partes estipulam se o pagamento será feito de uma só vez ou de forma parcelada. Nada impede que a contraprestação tenha natureza não pecuniária, desde que represente vantagem economicamente apreciável ao fundieiro.

A escolha entre superfície gratuita e onerosa depende do negócio. Muitas vezes, o próprio retorno da construção ao final do prazo, sem indenização, já remunera o proprietário, o que torna a superfície gratuita perfeitamente racional.

3.4 Encargos e Tributos

O art. 1.371 atribui ao superficiário a responsabilidade pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. Trata-se de regra supletiva: as partes podem dispor de forma diferente, atribuindo esses custos ao fundieiro. No silêncio do título, porém, quem paga é o superficiário.

No âmbito urbano, o Estatuto da Cidade detalha a regra: o superficiário responde integralmente pelos encargos e tributos sobre a propriedade superficiária e, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, pelos que incidem sobre a área objeto da concessão (art. 21, § 3º).

3.5 Superfície, Função Social e Circulação de Riquezas

O potencial econômico do instituto aparece com clareza em um exemplo. Imagine uma empresa que precisa de um galpão logístico em determinada localidade, mas o único terreno disponível pertence a alguém que não quer vendê-lo e não tem recursos para construir. 

O proprietário corre dois riscos: manter um bem ocioso, em tensão com a função social da propriedade prevista no art. 5º, XXIII, da Constituição Federal, e deixar de gerar riqueza.

Pela superfície, a empresa constrói o galpão, explora-o por vinte anos e, ao final, o proprietário recebe o terreno de volta com a construção incorporada. O superficiário ganha segurança muito maior do que teria em um contrato, porque seu direito é real e registrado. O proprietário, por sua vez, valoriza o imóvel sem desembolsar recursos e transfere ao superficiário os tributos do período.

Apesar dessas vantagens, a superfície ainda é pouco utilizada no Brasil, em grande parte por desconhecimento do instituto por parte de proprietários e investidores.

4. Características, Limites e Constituição da Superfície

Conhecidos os sujeitos, é hora de examinar os contornos do instituto: prazo, finalidade, alcance sobre subsolo e espaço aéreo, forma de constituição e diferenças em relação a figuras contratuais próximas.

4.1 Temporariedade no Código Civil e no Estatuto da Cidade

O Código Civil exige que a superfície seja concedida por tempo determinado (art. 1.369). Essa é uma das diferenças mais marcantes em relação à enfiteuse, que era perpétua. Por isso, ao responder questões com base no Código Civil, o estudante deve partir da premissa de que a superfície sempre tem termo final.

O Estatuto da Cidade, contudo, admite a superfície urbana por tempo determinado ou indeterminado (art. 21). Como os dois diplomas convivem, parte expressiva da doutrina, a exemplo de Flávio Tartuce, entende que a superfície por prazo indeterminado só é possível nas hipóteses regidas pelo Estatuto, isto é, em imóveis urbanos e respeitada a política urbana municipal.

4.2 Finalidade Vinculada: Construir ou Plantar

No regime do Código Civil, a superfície tem finalidade vinculada: construir ou plantar. O superficiário não pode dar ao imóvel destinação diversa daquela prevista no título. Quem recebe superfície para plantar não pode construir, e vice-versa, sob pena de extinção antecipada, como se verá na seção 5.

Essa finalidade distingue a superfície de direitos mais amplos de aproveitamento, como o usufruto. O Estatuto da Cidade, por sua vez, adota finalidade mais aberta, ao permitir a utilização do solo, do subsolo ou do espaço aéreo na forma do contrato.

4.3 O Subsolo e o Espaço Aéreo

O parágrafo único do art. 1.369 dispõe que a superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Assim, quem recebe superfície para erguer um edifício pode escavar as fundações e construir garagens subterrâneas, porque essas obras são inerentes ao empreendimento. Já a exploração autônoma do subsolo, sem relação com a construção autorizada, fica vedada.

O Estatuto da Cidade é mais amplo: abrange expressamente o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma do contrato e atendida a legislação urbanística (art. 21, § 1º). Em qualquer caso, a exploração de recursos minerais continua sujeita ao regime constitucional próprio, já que eles pertencem à União.

4.4 Superfície Sobre Construção Existente: Sobrelevação e Divergência Doutrinária

Uma das questões mais debatidas é saber se a superfície pode ser constituída sobre terreno que já tenha construção. Parte da doutrina responde negativamente, porque o art. 1.369 fala em direito “de construir ou de plantar”, o que pressuporia terreno livre. 

Nessa leitura, a superfície exigiria terreno desimpedido, e só seria admitida sobre área construída se o título previsse a demolição da edificação existente para a construção de outra.

Outra corrente, hoje bastante prestigiada, admite duas modalidades não previstas expressamente no Código:

• Superfície por cisão, em que o proprietário destaca uma construção ou plantação já existente e a entrega ao superficiário. O Enunciado 250 da III Jornada de Direito Civil admite expressamente essa modalidade, e Francisco Eduardo Loureiro a considera instrumento útil de atração de investimentos.
• Superfície por sobrelevação, também chamada de superfície de segundo grau, em que se concede o direito de construir sobre edificação já existente. O Enunciado 568 da VI Jornada de Direito Civil afirma que a superfície abrange solo, subsolo ou espaço aéreo e admite a sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

A controvérsia ajudou a preparar o terreno para o direito real de laje, introduzido em 2017 justamente para regular as construções sobrepostas. Autores como Roberto Paulino de Albuquerque Júnior sustentam, inclusive, que a laje seria apenas uma modalidade de superfície por sobrelevação, enquanto o legislador optou por tratá-la como direito real autônomo. O tema será retomado na seção 12.

4.5 Escritura Pública, Registro e Usucapião da Superfície

A forma típica de constituição da superfície é o negócio jurídico, por escritura pública registrada (art. 1.369). Sem registro, não há direito real: há, no máximo, um contrato com efeitos entre as partes. A matrícula do imóvel revela a existência da superfície e permite que qualquer interessado a conheça. A Lei de Registros Públicos inclui a superfície entre os atos sujeitos a registro (art. 167, I).

A superfície também pode ser constituída por testamento, e boa parte da doutrina admite sua aquisição por usucapião, já que este é modo de aquisição não só da propriedade, mas de outros direitos reais. Imagine que o proprietário tenha autorizado verbalmente alguém a plantar em seu terreno por longo período, com assunção dos tributos, sem nunca formalizar a superfície. 

Preenchidos os requisitos legais, o possuidor pode pleitear o reconhecimento do direito de superfície por usucapião, e a sentença servirá de título para o registro.

A ausência de registro, nesse exemplo, é a circunstância que torna a usucapião necessária: o que se usucape é exatamente o direito que não foi formalizado. 

A hipótese, porém, é controvertida, porque alguns autores apontam dificuldade em conciliar a temporariedade da superfície com a lógica da usucapião. Quando o objetivo for a propriedade plena, a via adequada continua sendo a usucapião extrajudicial ou judicial do próprio domínio.

4.6 Superfície Não Se Confunde com Locação, Arrendamento, Empréstimo ou Fundo de Comércio

Para compreender a superfície, convém evitar analogias imprecisas. O contrato de locação, o arrendamento, muito usado em negócios rurais e na exploração de atividade econômica, e os contratos de empréstimo criam relações obrigacionais, que vinculam pessoa a pessoa. 

O superficiário, ao contrário, mantém relação direta com a coisa e pode exercer seu direito onde quer que ela esteja e contra quem quer que a detenha.

Também não se trata de cessão gratuita do uso, como no comodato. O comodatário recebe a coisa para usar e deve restituí-la; o superficiário recebe o direito de construir ou plantar e é dono do que edifica enquanto durar a concessão. O superficiário não loca nem arrenda: ele constrói ou planta.

A superfície também não se confunde com o fundo de comércio. Este corresponde ao valor econômico que o exercício reiterado de uma atividade empresarial agrega a determinado ponto. 

A superfície envolve o direito de construir ou plantar em solo alheio; o fundo de comércio envolve a clientela e a reputação ligadas a um estabelecimento. O fato de ambos envolverem dinheiro e imóveis é a única semelhança entre eles.

5. Transferência e Extinção da Superfície

A superfície não se esgota na relação entre fundieiro e superficiário originais. Esta seção examina como o direito circula e quando ele termina.

5.1 Transmissão Inter Vivos e Mortis Causa

O direito de superfície pode ser transferido a terceiros por ato entre vivos e, por morte do superficiário, transmite-se aos herdeiros (art. 1.372). A sucessão, porém, respeita os limites da concessão original.

Se uma pessoa recebeu superfície por quinze anos e morre no décimo, seus herdeiros podem explorá-la apenas pelos cinco anos restantes.

A regra se harmoniza com a lógica sucessória estudada no artigo sobre a transmissão de direitos aos herdeiros: o herdeiro recebe o direito no estado em que se encontrava, com seu prazo e suas limitações.

5.2 Vedação de Cobrança Pela Transferência

O parágrafo único do art. 1.372 proíbe que o concedente estipule, a qualquer título, pagamento pela transferência da superfície. Esse é um dos pontos que mais distinguem a superfície da enfiteuse. Na enfiteuse, cada alienação gera laudêmio ao senhorio; na superfície, o superficiário transfere seu direito sem pagar nada ao fundieiro.

A vedação reforça a função econômica do instituto. O legislador quis evitar que a superfície se transformasse em nova fonte de renda perpétua para o proprietário, reproduzindo o modelo que motivou a extinção da enfiteuse.

5.3 Direito de Preferência Recíproco

O art. 1.373 confere direito de preferência recíproco, em igualdade de condições. Se o fundieiro decide vender o imóvel, deve oferecê-lo primeiro ao superficiário. Se o superficiário decide alienar seu direito, deve oferecê-lo primeiro ao fundieiro, que pode ter interesse em recuperar antecipadamente a plenitude da propriedade.

Se o titular da preferência não quiser adquirir, a venda ao terceiro é livre. O adquirente, porém, recebe o bem com a superfície registrada: se comprou o terreno, terá de respeitar o direito do superficiário até o termo final, por força da sequela.

5.4 Extinção Pelo Termo e Consolidação da Propriedade Plena

A superfície se extingue, em regra, pelo decurso do prazo estipulado no título. Com a extinção, o fundieiro passa a ter propriedade plena sobre o terreno, a construção ou a plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário (art. 1.375).

Aqui se vê a elasticidade do domínio em funcionamento: as faculdades que haviam se destacado retornam ao proprietário, que volta a reunir em suas mãos o poder de usar, gozar, dispor e reivindicar. 

A ausência de indenização é a regra, mas o título pode prever pagamento pelas acessões. Se as partes podem estipular a superfície sem contrapartida, podem também prever a indenização ao final.

5.5 Extinção Antecipada por Desvio de Finalidade

Antes do termo, a superfície se resolve se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida (art. 1.374). Se a superfície foi constituída para plantação e o superficiário decide construir, há desvio de finalidade, e o fundieiro pode pleitear a extinção do direito.

O Estatuto da Cidade acrescenta, como causa de extinção da superfície urbana, o descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário (art. 23, II). Em qualquer caso, a extinção deve ser averbada no registro imobiliário.

5.6 Desapropriação e Indenização Repartida

Se o imóvel for desapropriado, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376). O poder público, portanto, não paga apenas ao dono do solo: o superficiário recebe a parcela correspondente ao tempo restante de exploração e às acessões que lhe pertencem.

O cálculo dessa repartição segue as regras gerais de desapropriação e indenização. Quando a superfície é constituída por pessoa jurídica de direito público, aplica-se o Código Civil no que não for regulado de modo diverso por lei especial (art. 1.377).

6. Servidão Predial: Conceito, Requisitos e Distinções

A servidão é um dos direitos reais sobre coisa alheia mais comuns na prática, embora pouco percebido. A ideia está no próprio nome: um prédio passa a servir a outro.

6.1 Conceito e Finalidade

A servidão predial é direito real de fruição ou gozo, constituído em favor de um prédio dominante sobre outro prédio serviente, pertencente a dono diverso. 

Nos termos do art. 1.378 do Código Civil, a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, constituindo-se por declaração expressa dos proprietários ou por testamento, com subsequente registro.

A palavra “prédio” deve ser lida como imóvel, e não apenas como edifício. A servidão impõe ao prédio serviente um encargo que restringe as faculdades de uso e de gozo de seu proprietário, com o objetivo de tornar o prédio dominante mais útil, agradável ou cômodo.

A doutrina enxerga na servidão uma espécie de justiça distributiva entre imóveis: um deles tem uma característica vantajosa e o outro, uma necessidade que essa característica pode suprir. A servidão equilibra essas vantagens, quase sempre mediante acordo e, muitas vezes, mediante pagamento.

6.2 Requisitos: Dois Prédios, Encargo e Donos Distintos

São requisitos da servidão:

• Existência de dois prédios, um dominante e outro serviente.
• Encargo imposto ao prédio serviente em benefício do prédio dominante.
• Propriedades distintas, ou seja, os prédios devem pertencer a donos diferentes.

O terceiro requisito é uma ótima pista para resolver casos concretos. Se a mesma pessoa se torna proprietária dos dois prédios, a servidão deixa de existir, porque ninguém tem servidão sobre coisa própria. É a hipótese de extinção por confusão.

6.3 Titularidade Ativa e Passiva Ambulatória

A titularidade da servidão segue os imóveis, e não as pessoas. É titular ativo quem for proprietário do prédio dominante; é titular passivo quem for proprietário do prédio serviente. Se o prédio dominante é vendido, o direito passa automaticamente ao novo dono; se o serviente é vendido, o adquirente recebe o imóvel com o encargo.

A doutrina costuma falar em titularidade indeterminada, mas a expressão pode confundir. Mais preciso é dizer que a titularidade é ambulatória ou determinável: em cada momento, ela é perfeitamente identificável, pois corresponde ao proprietário atual de cada prédio. Os deveres acessórios, como o de custear obras quando o título assim prevê, têm natureza de obrigação propter rem e acompanham a coisa.

Um adquirente não pode alegar surpresa. Se a servidão existe, consta da matrícula, e não há como comprar um imóvel e ser surpreendido por servidão registrada que ignorava.

6.4 Servidão de Passagem e Passagem Forçada

A servidão de passagem não se confunde com a passagem forçada. Esta integra o direito de vizinhança e decorre diretamente da lei: o dono de prédio encravado, sem acesso a via pública, nascente ou porto, pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, mediante indenização cabal (art. 1.285). A passagem forçada pressupõe necessidade e impõe-se independentemente da vontade do vizinho.

A servidão de passagem, por outro lado, é direito real que decorre de título ou de usucapião e independe de encravamento. O dono do prédio dominante pode ter outra saída e, ainda assim, pactuar uma servidão porque a passagem pelo terreno vizinho é mais econômica ou mais cômoda. Na passagem forçada, a fonte é a lei e o fundamento é a necessidade; na servidão, a fonte é o título e o fundamento é a utilidade.

6.5 Servidão Privada e Servidão Administrativa

O Direito Público também conhece a servidão. A servidão administrativa é forma de intervenção do Estado na propriedade que impõe ao imóvel particular um ônus em favor de um serviço público, como ocorre com a passagem de gasodutos e linhas de transmissão de energia.

A diferença está no beneficiário e no regime. Na servidão administrativa, o ônus beneficia um serviço ou uma utilidade pública e segue regras de Direito Administrativo, examinadas no estudo das restrições estatais à propriedade privada. Na servidão predial civil, o ônus beneficia outro imóvel particular e segue o Código Civil.

6.6 Exemplos Práticos: Vista, Bomba D’Água, Publicidade e Água em Área Rural

Alguns exemplos ajudam a fixar o instituto:

• Servidão de vista. Ninguém tem direito à vista, à iluminação ou à ventilação contra o vizinho que constrói regularmente. Mas um proprietário que deseja ver o nascer do sol no mar pode pactuar com o vizinho que este não construirá além do terceiro andar, pagando por isso. O prédio vizinho sofre uma limitação para beneficiar o outro.
• Servidão para instalação de equipamento. Um proprietário sem espaço para instalar uma bomba d’água pode pactuar com o vizinho que o equipamento ficará no terreno deste, com registro na matrícula.
• Servidão de publicidade. É comum o uso do imóvel vizinho, mais visível, para instalar placas ou painéis publicitários que beneficiam o estabelecimento do prédio dominante.
• Servidão de aqueduto. Em áreas rurais, o imóvel sem água pode obter o direito de captar ou conduzir água pelo imóvel vizinho que a possui.

Em todos esses casos, como se trata de direito real, a servidão acompanha os imóveis em caso de venda e permanece enquanto subsistir sua utilidade.

7. Características e Classificação das Servidões

As servidões têm características próprias que orientam a solução de casos práticos e uma classificação que define, entre outros pontos, quais delas podem ser adquiridas por usucapião.

7.1 Indivisibilidade

As servidões prediais são indivisíveis (art. 1.386). Isso significa que, se o prédio dominante ou o serviente for dividido, a servidão subsiste: continua a beneficiar cada uma das porções do prédio dominante e a gravar cada uma das porções do serviente. A exceção ocorre quando, por natureza ou destino, a servidão só se aplicar a certa parte de um ou de outro.

A indivisibilidade não impede que a servidão recaia sobre uma faixa determinada do imóvel, como o trecho de terreno por onde passa um caminho.

O que ela impede é que a servidão seja fracionada ou extinta parcialmente pela simples divisão dos prédios. Se um terreno serviente é desmembrado em dois lotes e o caminho atravessa ambos, os dois lotes continuam onerados.

7.2 Permanência e Inalienabilidade Separada do Prédio

As servidões têm vocação de permanência. Enquanto subsistir a utilidade que as justificou, permanecem, salvo se ocorrer alguma das causas legais de extinção. 

Em questões de prova, se não houver violação de deveres nem causa extintiva prevista em lei, a resposta deve ser pela subsistência da servidão. A perda da utilidade, aliás, é uma dessas causas.

Além disso, as servidões são inalienáveis separadamente do prédio dominante. Não é possível vender a servidão a um terceiro nem transferi-la para outro imóvel, porque ela existe em função da relação entre dois prédios determinados. Vende-se o prédio dominante, e a servidão vai junto. Pela mesma razão, a servidão não pode ser gravada com outra servidão.

7.3 Não Presunção, Registro e Certidão de Ônus Reais

A servidão não se presume. Quem alega sua existência precisa demonstrar o fundamento jurídico, e a constituição convencional depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis. A servidão é registrada na matrícula do imóvel, e não apenas na escritura pública que a instituiu.

Na dúvida sobre a existência de servidão, a interpretação favorece a liberdade do prédio serviente. Essa regra protege o proprietário contra a imposição de encargos que não assumiu e reforça a importância de consultar a certidão de ônus reais antes de qualquer aquisição.

7.4 Classificações

As servidões podem ser classificadas sob diferentes critérios:

• Quanto à natureza dos prédios. São urbanas ou rurais, conforme a localização dos imóveis.
• Quanto ao exercício. São contínuas, quando se exercem independentemente de ato humano reiterado, como a servidão de aqueduto ou a de não construir acima de certa altura, ou descontínuas, quando dependem de comportamento humano para serem exercidas, como a servidão de trânsito, utilizada apenas quando alguém passa.
• Quanto ao conteúdo. São positivas, quando o dono do prédio serviente deve tolerar uma atividade do dominante, como a passagem ou a instalação de uma bomba, ou negativas, quando impõem ao serviente uma abstenção, como a de não edificar.
• Quanto à exteriorização. São aparentes, quando se revelam por obras ou sinais visíveis e permanentes, como uma bomba instalada ou um caminho calçado, ou não aparentes, quando não se percebem externamente, como a de não construir além do terceiro andar, que só se descobre consultando a matrícula.
• Quanto à origem. São legais, quando previstas diretamente em lei, como algumas restrições do Código de Águas, ou convencionais, quando nascem da vontade das partes.

A classificação quanto à exteriorização tem consequência prática relevante: somente a servidão aparente pode ser adquirida por usucapião. Não se pode usucapir algo cujo exercício o proprietário do prédio serviente nem sequer percebe.

7.5 Súmula 415 do STF e Proteção Possessória

A Súmula 415 do Supremo Tribunal Federal estabelece que a servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente e confere direito à proteção possessória. O enunciado é decisivo nos litígios rurais, em que caminhos usados há décadas nunca foram formalizados.

Assim, quem utiliza uma estrada calçada ou uma ponte construída sobre o terreno vizinho, de forma permanente e visível, pode valer-se das ações possessórias para impedir que o dono do prédio serviente bloqueie a passagem, ainda que não haja título registrado.

8. Constituição, Exercício e Extinção das Servidões

Esta seção percorre o ciclo de vida da servidão: como ela nasce, como deve ser exercida pelas partes e quais são as causas que a extinguem.

8.1 Formas de Constituição

A servidão pode ser constituída por diferentes vias.

8.1.1 Negócio Jurídico Entre Vivos e Testamento

A forma mais comum é o negócio jurídico entre vivos, normalmente por escritura pública, seguida de registro na matrícula do imóvel serviente. A servidão também pode nascer por testamento: imagine que o testador deixe o imóvel A para um herdeiro e o imóvel B para outro, determinando que o imóvel A sirva ao imóvel B. Nesse caso, a servidão nasce com a abertura da sucessão e deve ser levada a registro.

8.1.2 Usucapião

O art. 1.379 permite a aquisição por usucapião da servidão aparente exercida de forma incontestada e contínua. Com justo título e boa-fé, o prazo é de dez anos; sem título, o parágrafo único fixa vinte anos. A sentença que reconhece a usucapião vale como título para o registro.

O prazo de vinte anos é criticado pela doutrina, porque supera o maior prazo de usucapião da propriedade, que é de quinze anos (art. 1.238). Por isso, o Enunciado 251 da III Jornada de Direito Civil propõe que o prazo máximo para a usucapião extraordinária de servidões seja de quinze anos. Na via extrajudicial, contudo, o registrador costuma observar o prazo legal de vinte anos, em respeito ao princípio da legalidade.

Essa possibilidade exige cautela de quem tolera o uso de seu imóvel pelo vizinho. Concessões informais e prolongadas, com obras visíveis, podem gerar para o outro o direito de usucapir a servidão.

8.1.3 Sentença em Ação Divisória

A servidão também pode ser instituída por sentença judicial, especialmente na ação divisória. Ao dividir um imóvel comum, o juiz pode determinar que um quinhão sirva ao outro, por exemplo, garantindo passagem a uma parte que ficaria sem acesso. O Código de Processo Civil prevê a instituição das servidões indispensáveis na partilha da ação divisória (art. 596, parágrafo único, II).

8.1.4 Destinação do Proprietário

Por fim, a doutrina reconhece a servidão por destinação do proprietário, também chamada de destinação do pai de família. Imagine uma pessoa dona de duas casas vizinhas que instala uma única bomba em uma delas para abastecer as piscinas das duas. 

Enquanto ela é dona de ambas, não há servidão, porque os prédios pertencem ao mesmo titular. Quando uma das casas é vendida, a situação de serventia que já existia, visível e permanente, converte-se em servidão, salvo disposição em contrário no ato de alienação.

8.2 Obras de Conservação, Rateio e Abandono Liberatório

O dono da servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso (art. 1.380). Salvo disposição expressa no título, essas obras correm por conta do dono do prédio dominante (art. 1.381). Se a servidão pertencer a mais de um prédio, as despesas são rateadas entre os respectivos donos.

Quando o título atribui ao dono do prédio serviente a obrigação de fazer as obras, ele pode exonerar-se abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do prédio dominante (art. 1.382). Trata-se do chamado abandono liberatório. Se o dono do prédio dominante se recusar a receber a propriedade, ficará obrigado a custear as obras.

8.3 Dever de Não Embaraçar e Remoção da Servidão

O dono do prédio serviente não pode embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão (art. 1.383). Bloquear a passagem, desligar a bomba instalada ou erguer construção acima do limite pactuado são condutas ilícitas, que autorizam a tutela possessória e a reparação dos danos.

A lei admite, porém, a remoção da servidão (art. 1.384). O dono do prédio serviente pode removê-la de um local para outro, à sua custa, desde que em nada diminua as vantagens do prédio dominante. O dono do prédio dominante também pode removê-la, à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e nenhum prejuízo ao serviente.

No exemplo da bomba d’água instalada no terreno vizinho, se o dono do prédio serviente quiser mudá-la de lugar apenas para obter outra vantagem, arcará sozinho com os custos. Se a remoção for necessária porque o próprio equipamento causa problemas ao prédio serviente, o custo tende a recair sobre quem se beneficia da servidão, isto é, o dono do prédio dominante.

8.4 Restrição e Ampliação Conforme a Utilidade

O exercício da servidão deve restringir-se às necessidades do prédio dominante, evitando-se agravar o encargo do prédio serviente (art. 1.385). Nas servidões de trânsito, a de maior ônus inclui a de menor, e a de menor exclui a mais onerosa: quem tem direito de passar com veículos pode passar a pé, mas quem tem direito de passar a pé não pode passar com caminhões.

A ampliação só é admitida quando as necessidades da cultura ou da indústria do prédio dominante impuserem maior largueza, e o dono do prédio serviente terá direito a ser indenizado pelo excesso (art. 1.385, § 3º). 

Em síntese, restrição e ampliação acompanham a utilidade da servidão: se ela diminui, a servidão pode ser restringida; se aumenta por razões legítimas, pode ser ampliada mediante indenização.

8.5 Causas de Extinção e Cancelamento no Registro

Salvo nas desapropriações, a servidão registrada só se extingue, em relação a terceiros, quando cancelada no Registro de Imóveis (art. 1.387). O Código Civil enumera as causas de extinção:

• Renúncia, manifestada pelo titular do prédio dominante e levada a registro (art. 1.388, I).
• Cessação da utilidade ou da comodidade que determinou a constituição da servidão (art. 1.388, II).
• Resgate, quando o dono do prédio serviente paga ao dono do dominante para liberar seu imóvel (art. 1.388, III).
• Confusão, isto é, a reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (art. 1.389, I).
• Supressão das obras por efeito de contrato ou de outro título expresso, nas servidões aparentes (art. 1.389, II).
• Não uso durante dez anos contínuos (art. 1.389, III).
• Convenção entre as partes, bem como o advento do termo ou o implemento da condição, quando a servidão tiver sido constituída a prazo ou sob condição.
• Desapropriação do prédio serviente.

O não uso por dez anos é tema frequente em provas e no Exame da OAB. Sua lógica decorre da finalidade da servidão: se ela não é exercida durante uma década, presume-se que perdeu a utilidade que a justificava.

Quando o prédio dominante estiver hipotecado e a servidão constar do título hipotecário, o cancelamento depende também do consentimento do credor (art. 1.387, parágrafo único), porque a servidão integra o valor da garantia.

9. Usufruto: Conceito, Características e Sujeitos

Depois da superfície e da servidão, o estudo passa ao direito real que mais amplamente transfere ao titular as utilidades da coisa alheia: o usufruto.

9.1 Conceito: Usar e Fruir Sem Alterar a Substância

O usufruto é o direito real temporário sobre coisa alheia que atribui ao usufrutuário as faculdades de usar e fruir o bem, preservada sua substância. O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos (art. 1.394 do Código Civil), mas deve restituir a coisa ao término do usufruto.

Quando recai sobre imóveis, o usufruto se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, salvo quando resultar de usucapião (art. 1.391). Na prática, uma das aplicações mais comuns é a doação de imóvel aos filhos com reserva de usufruto em favor dos pais, que continuam morando no bem ou recebendo seus aluguéis enquanto viverem.

9.2 Usufrutuário e Nu-Proprietário

O usufruto distribui as faculdades da propriedade entre dois sujeitos:

• Usufrutuário é o titular do usufruto, com posse direta e administração do bem, além do direito de perceber seus frutos.
• Nu-proprietário conserva a propriedade, a posse indireta e as faculdades de dispor e de reivindicar, mas deve respeitar o usufruto.

O nu-proprietário pode vender o imóvel, mas o adquirente o receberá gravado pelo usufruto. Por isso se diz que o nu-proprietário tem a nua-propriedade: uma propriedade despida, temporariamente, de seus atributos econômicos mais imediatos.

9.3 Temporariedade, Intransmissibilidade e Cessão do Exercício

O usufruto é direito real limitado, porque reúne uso e gozo sem as faculdades de disposição e reivindicação próprias da propriedade. É também personalíssimo e temporário: no máximo, dura a vida do usufrutuário.

O art. 1.393 proíbe a transferência do usufruto por alienação. Além disso, ele não se transmite por sucessão hereditária: com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue e o nu-proprietário consolida a propriedade plena. 

O mesmo artigo permite, porém, a cessão do exercício do usufruto, a título gratuito ou oneroso. O usufrutuário não pode vender o direito, mas pode, por exemplo, alugar o imóvel e receber os aluguéis.

Dessa distinção decorre uma consequência relevante para a execução civil: o direito de usufruto, sendo inalienável, é impenhorável, mas os frutos e rendimentos que ele produz podem ser penhorados pelos credores do usufrutuário.

9.4 Objeto e Gravitação Jurídica

O usufruto pode recair sobre bens móveis ou imóveis, sobre um ou mais bens, sobre um patrimônio inteiro ou parte dele, e ainda sobre direitos, inclusive títulos de crédito (arts. 1.390 e 1.395). Se recair sobre títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as dívidas.

Pelo princípio da gravitação jurídica, segundo o qual o acessório segue o principal, o usufruto se estende aos acessórios da coisa e aos seus acrescidos, salvo disposição em contrário (art. 1.392). Se o usufruto recair sobre uma fazenda, alcança as benfeitorias, as pertenças destinadas à exploração e os acréscimos naturais.

Quando o usufruto recai sobre bens fungíveis e consumíveis, a substância não pode ser preservada, porque o uso implica consumo. Nesse caso, o usufrutuário se torna dono das coisas e, ao final, deve restituir outras do mesmo gênero, qualidade e quantidade ou, não sendo possível, o seu valor (art. 1.392, § 1º). Trata-se do quase usufruto, também chamado de usufruto impróprio.

10. Classificação, Direitos, Deveres e Extinção do Usufruto

Compreendido o conceito, esta seção organiza as espécies de usufruto, as formas de constituí-lo e o conjunto de direitos e deveres que acompanham o usufrutuário até a extinção do direito.

10.1 Classificações e a Vedação do Usufruto Sucessivo

O usufruto admite diversas classificações:

• Quanto à origem. É legal, quando decorre diretamente da lei, ou convencional, quando nasce da vontade das partes.
• Quanto ao objeto. É próprio, quando recai sobre bens inconsumíveis e infungíveis, ou impróprio, o chamado quase usufruto, quando recai sobre bens consumíveis ou fungíveis.
• Quanto à extensão. É universal, quando recai sobre um patrimônio ou fração dele, ou particular, quando recai sobre bens determinados. Também pode ser pleno, quando abrange todos os frutos e utilidades, ou restrito, quando o título exclui alguns deles.
• Quanto à duração. É temporário, quando tem prazo certo, ou vitalício, quando dura enquanto viver o usufrutuário.
• Quanto aos titulares. É simultâneo, quando duas ou mais pessoas o exercem ao mesmo tempo, ou sucessivo, quando se estabelece que, morto um usufrutuário, o direito passará a outro.

O usufruto sucessivo não é admitido no Direito brasileiro, porque contraria a regra de que o usufruto não se transmite por sucessão. O usufruto simultâneo, ao contrário, é permitido. 

Se constituído em favor de duas ou mais pessoas, extingue-se em relação a cada uma das que falecerem, salvo se o título estipular expressamente que a parte do falecido caberá ao sobrevivente (art. 1.411). Esse é o chamado direito de acrescer, que depende de cláusula expressa.

Na prática, pais que doam um imóvel aos filhos costumam reservar o usufruto em favor de ambos, com cláusula de acrescer, para que o cônjuge sobrevivente continue a usufruir da totalidade do bem.

10.2 Formas de Constituição

O usufruto pode ser constituído por diferentes vias:

• Lei. É o caso do usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores sob sua autoridade (art. 1.689, I) e do usufruto exclusivo dos povos indígenas sobre as riquezas do solo, dos rios e dos lagos das terras que tradicionalmente ocupam (art. 231, § 2º, da Constituição).
• Negócio jurídico entre vivos. Pode ser gratuito ou oneroso e ocorrer por alienação, quando o proprietário concede o usufruto a outrem e mantém a nua-propriedade, ou por retenção, quando o proprietário transfere a nua-propriedade e reserva para si o usufruto, como na doação com reserva de usufruto.
• Ato causa mortis. O testador pode deixar a nua-propriedade a um herdeiro e o usufruto a outro, por exemplo, ao cônjuge ou a um parente idoso.
• Usucapião. Como os demais direitos reais, o usufruto pode ser adquirido pela posse prolongada, preenchidos os requisitos legais.

O usufruto reservado em doação tem forte uso no planejamento sucessório. Com a morte do doador usufrutuário, o usufruto se extingue e os donatários consolidam a propriedade plena, sem necessidade de incluir o imóvel no inventário extrajudicial ou judicial, bastando o cancelamento do usufruto no registro.

10.3 Direitos do Usufrutuário

O art. 1.394 assegura ao usufrutuário quatro direitos principais:

• Posse. O usufrutuário exerce posse direta e pode defendê-la pelos meios possessórios, inclusive contra o nu-proprietário.
• Uso. O usufrutuário utiliza o bem e seus acessórios, conforme a extensão do usufruto e respeitada a destinação econômica da coisa.
• Administração. O usufrutuário gere o bem, decidindo sobre sua exploração.
• Fruição. O usufrutuário percebe os frutos naturais, industriais e civis produzidos pela coisa.

O art. 1.399 acrescenta que o usufrutuário pode usufruir em pessoa ou mediante arrendamento do prédio, mas não pode mudar sua destinação econômica sem expressa autorização do proprietário. O usufrutuário de uma fazenda de café pode arrendá-la para outro cafeicultor, mas não pode transformá-la em loteamento.

Quanto aos frutos, os naturais pendentes ao começar o usufruto pertencem ao usufrutuário, e os pendentes ao término pertencem ao dono (art. 1.396). Os frutos civis, como os aluguéis, vencidos na data inicial do usufruto pertencem ao proprietário, e os vencidos na data em que cessa o usufruto pertencem ao usufrutuário (art. 1.398).

10.4 Deveres do Usufrutuário

Os arts. 1.400 a 1.409 impõem ao usufrutuário um conjunto de deveres que equilibram sua posição com a do nu-proprietário:

• Inventariar e prestar caução. Antes de assumir o usufruto, o usufrutuário inventaria, à sua custa, os bens que recebe e, se o dono exigir, dá caução real ou fidejussória (art. 1.400). O doador que reserva para si o usufruto fica dispensado da caução.
• Conservar a coisa. O usufrutuário não responde pelas deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto (art. 1.402), mas responde pelas que decorrerem de culpa ou de uso abusivo.
• Arcar com despesas ordinárias. Cabem ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação e as prestações e tributos devidos pela posse ou pelo rendimento da coisa (art. 1.403), como o IPTU.
• Comunicar lesões. O usufrutuário deve dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa ou contra os direitos do proprietário (art. 1.406).
• Observar as regras de seguro. Se a coisa estiver segurada, cabe ao usufrutuário pagar as contribuições do seguro durante o usufruto (art. 1.407).
• Restituir o bem. Ao fim do usufruto, o usufrutuário devolve a coisa ao nu-proprietário.

As despesas extraordinárias e as que não forem módicas cabem ao proprietário. O art. 1.404 considera não módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano. Se o proprietário não fizer as reparações necessárias à conservação, o usufrutuário pode realizá-las e cobrar a importância despendida.

10.5 Causas de Extinção

O art. 1.410 enumera as causas de extinção do usufruto, que se opera com o cancelamento no Registro de Imóveis:

• Renúncia ou morte do usufrutuário.
• Termo de sua duração.
• Extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído ou, se ela perdurar, o decurso de trinta anos da data em que começou a exercê-lo.
• Cessação do motivo de que se origina.
• Destruição da coisa, observadas as regras sobre seguro e indenização.
• Consolidação, quando usufruto e nua-propriedade se reúnem na mesma pessoa.
• Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, sem os reparos de conservação.
• Não uso ou não fruição da coisa em que o usufruto recai.

O limite de trinta anos para a pessoa jurídica evita que o usufruto se torne, na prática, perpétuo. Já o não uso não tem prazo fixado no art. 1.410, o que gera debate doutrinário: parte da doutrina aplica por analogia o prazo de dez anos previsto para as servidões, enquanto outra corrente sustenta que a extinção depende da análise do caso concreto.

11. Direito Real de Uso e Direito Real de Habitação

Uso e habitação são direitos reais de fruição mais restritos que o usufruto. Ambos são personalíssimos e se ligam às necessidades do titular e de sua família.

11.1 Uso: Necessidades do Usuário e de Sua Família

Pelo art. 1.412, o usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. O § 1º determina que as necessidades pessoais sejam avaliadas conforme a condição social do usuário e o lugar onde viver. O § 2º inclui nas necessidades da família as do cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

O art. 1.413 manda aplicar ao uso, no que não contrariar sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. Assim, regras sobre constituição, registro, deveres de conservação e extinção do usufruto valem também para o uso.

O direito real de uso é personalíssimo e, por isso, inalienável, intransferível e impenhorável. Ao contrário do usufruto, a doutrina majoritária não admite sequer a cessão do seu exercício, já que o direito existe para atender às necessidades pessoais do usuário. Quando recai sobre imóvel, exige registro.

11.2 Uso e Usufruto: Diferenças de Extensão

A diferença essencial entre os dois institutos está na extensão do aproveitamento. O usufrutuário colhe todos os frutos da coisa, podendo vendê-los, alugar o bem e explorá-lo economicamente. O usuário só percebe os frutos na medida de suas necessidades e das de sua família.

Um exemplo esclarece a distinção. Se o titular de usufruto sobre um pomar colhe toda a produção e a vende, exerce regularmente seu direito. Se o titular de direito de uso sobre o mesmo pomar fizer isso, excederá seu direito, porque só pode colher o necessário ao consumo próprio e familiar.

11.3 Habitação: Morar Gratuitamente em Casa Alheia

Pelo art. 1.414, quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular não pode alugá-la nem emprestá-la, mas simplesmente ocupá-la com sua família. A habitação é, portanto, a forma mais restrita dos direitos reais de fruição: confere apenas o direito de morar.

Se o direito de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que habite sozinha a casa não terá de pagar aluguel às outras, mas não pode impedir que exerçam, querendo, o mesmo direito (art. 1.415). O art. 1.416 aplica à habitação, no que não contrariar sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

Trata-se de direito real personalíssimo de morar com a família em imóvel alheio, sem possibilidade de ceder ou explorar economicamente a moradia, como detalha o guia sobre o direito real de habitação.

11.4 Habitação do Cônjuge Sobrevivente

A aplicação mais conhecida do instituto está no Direito das Sucessões. O art. 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens e sem prejuízo de sua participação na herança, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Esse direito real de habitação nasce da lei, independentemente de registro para existir, e protege a moradia do viúvo ou da viúva contra a pretensão dos demais herdeiros de vender o imóvel ou cobrar aluguel pelo uso. A jurisprudência estendeu essa proteção ao companheiro sobrevivente, em linha com a equiparação sucessória entre casamento e união estável. O tema se conecta ao estudo da transmissão do patrimônio após a morte.

12. Direito Real de Laje

O último instituto da aula responde a uma realidade urbana brasileira: as construções sobrepostas, em que famílias erguem um segundo ou terceiro pavimento sobre a casa original para abrigar filhos, parentes ou inquilinos.

12.1 Origem na Lei 13.465/2017 e a Distinção com a Superfície

O direito real de laje foi introduzido pela Lei 13.465/2017, que incluiu a laje no rol do art. 1.225 do Código Civil (inciso XIII) e acrescentou os arts. 1.510-A a 1.510-E. A lei integrou um conjunto amplo de medidas de regularização fundiária e buscou dar segurança jurídica a moradias que existiam apenas na informalidade.

A laje guarda parentesco com a superfície por sobrelevação, discutida na seção 4. A diferença decisiva é que a superfície é temporária e se extingue com a consolidação da propriedade nas mãos do fundieiro, enquanto a laje cria uma unidade imobiliária autônoma, sem prazo de duração. O artigo sobre o direito de laje nas construções familiares detalha o impacto do instituto na moradia popular.

12.2 Unidade Autônoma, Matrícula Própria e Lajes Sucessivas

Nos termos do art. 1.510-A do Código Civil, o proprietário de uma construção-base pode ceder a superfície superior ou inferior de sua construção para que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

O dispositivo traz regras centrais:

• Espaço abrangido. O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma (§ 1º).
• Encargos e tributos. O titular da laje responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade (§ 2º).
• Matrícula própria. A laje constitui unidade autônoma com matrícula própria, e seu titular pode dela usar, gozar e dispor (§ 3º).
• Ausência de fração ideal. A instituição da laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao seu titular nem participação proporcional em áreas já edificadas (§ 4º).
• Posturas municipais. Os Municípios e o Distrito Federal podem dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas à laje (§ 5º).
• Lajes sucessivas. O titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a instituição de uma laje sucessiva, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas (§ 6º).

A ausência de fração ideal distingue a laje do condomínio edilício. O titular da laje não é condômino do terreno: é dono de uma unidade sobreposta, que se apoia na construção-base, mas tem existência jurídica própria.

12.3 Segurança, Estética e Rateio de Despesas

O art. 1.510-B proíbe ao titular da laje prejudicar, com obras novas ou com falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas locais. A convivência entre unidades sobrepostas exige que cada titular respeite a integridade da construção como um todo.

O art. 1.510-C determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum sejam partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção estipulada em contrato. 

O § 1º considera partes que servem a todo o edifício os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, ressalvada disposição contratual em contrário, as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, gás e comunicações e as demais coisas destinadas ao uso comum.

Em caso de reparação urgente, qualquer interessado pode promovê-la, nos termos do § 2º do mesmo artigo.

12.4 Direito de Preferência e Prazo Decadencial de 180 Dias

Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso (art. 1.510-D).

O titular que não for cientificado pode, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiro, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data da alienação (§ 1º). 

Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada (§ 2º).

12.5 Ruína da Construção-Base

A ruína da construção-base implica a extinção do direito real de laje, salvo em duas hipóteses previstas no art. 1.510-E: se a laje tiver sido instituída sobre o subsolo, ou se a construção-base for reconstruída no prazo de cinco anos. 

A regra se explica pela dependência física da laje: sem a construção que a sustenta, a unidade sobreposta deixa de existir, a menos que esteja no subsolo ou que a base seja refeita.

O parágrafo único ressalva que a extinção não afasta o direito à reparação civil contra o culpado pela ruína. Se o desabamento decorrer de obra mal executada pelo titular da construção-base, por exemplo, o titular da laje pode pleitear indenização pelos prejuízos sofridos.

13. Como Estruturar Respostas Dissertativas Sobre Direitos Reais

Os direitos reais sobre coisa alheia aparecem em provas por meio de casos práticos complexos, que misturam superfície, servidão, usufruto e preferência. 

Saber o conteúdo é indispensável, mas saber comunicá-lo é igualmente decisivo, porque no Direito a comunicação é o instrumento de trabalho: o objetivo é convencer quem julga.

13.1 Introduzir: Identificar o Instituto

Toda resposta deve ter uma estrutura lógica, que pode ser chamada de esqueleto do texto: introdução, desenvolvimento e conclusão. Isso não exige parágrafos separados; uma resposta de um único parágrafo pode conter as três partes, desde que cada uma esteja presente.

Na introdução, o estudante identifica e define o instituto jurídico envolvido. Diante de um caso sobre transferência de superfície, por exemplo, a primeira frase deve explicar o que é o direito de superfície e qual dispositivo o disciplina.

13.2 Desenvolver: Aplicar a Regra ao Caso

No desenvolvimento, o estudante expõe a regra aplicável e a confronta com os fatos. Se o superficiário quer transferir seu direito, a resposta deve tratar da possibilidade de transferência, da vedação de cobrança pelo fundieiro e do direito de preferência recíproco, sempre ligando cada regra a um fato do enunciado.

Respostas longas que reúnem tudo o que o aluno sabe sobre o tema, sem enfrentar a pergunta, costumam ser identificadas facilmente por quem corrige. Escrever muito não substitui responder ao que foi perguntado.

13.3 Concluir: Apresentar a Solução

A conclusão apresenta, de forma direta, a solução do caso: “portanto, conclui-se que o fundieiro não pode exigir pagamento pela transferência, mas deve ser consultado antes da venda a terceiro”. 

O texto precisa ser correto, claro e comunicativo, porque a correção técnica só produz efeito quando o leitor consegue compreendê-la. As técnicas de comunicação escrita ajudam a desenvolver essa habilidade.

Conclusão

Os direitos reais sobre coisa alheia mostram que a propriedade é uma matriz flexível: suas faculdades podem ser destacadas e entregues a outras pessoas sem que o domínio desapareça. Quando o direito limitado se extingue, a elasticidade do domínio devolve ao proprietário a plenitude de seus poderes.

A superfície ocupou o lugar da enfiteuse com uma proposta mais moderna: é temporária, não gera cobrança a cada transferência e serve à circulação de riquezas. 

A servidão organiza a relação entre imóveis vizinhos, com regras precisas de constituição, exercício e extinção. O usufruto, o uso e a habitação graduam o aproveitamento da coisa alheia conforme as necessidades do titular. A laje, por fim, reconhece juridicamente as construções sobrepostas, tão presentes nas cidades brasileiras.

Dominar esses institutos permite identificar oportunidades de negócio, evitar surpresas na compra de imóveis, estruturar um planejamento sucessório seguro e resolver com precisão os casos práticos cobrados em provas e no Exame da OAB.

Como reflexão final, vale lembrar que o registro imobiliário é o ponto de encontro de todos esses direitos: quem consulta a matrícula antes de negociar dificilmente será surpreendido, e quem formaliza seu direito real transforma um acordo frágil em garantia oponível a todos.

Para aprofundar a base desse estudo, revise as anotações sobre os direitos reais e a posse e continue acompanhando a série Anotações Acadêmicas no JurisMente Aberta.

Referências Bibliográficas

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