Exceção de Retomada: Quando o Locador Pode Recusar a Renovação

1. Introdução

A exceção de retomada é o mecanismo que autoriza o locador a recusar a renovação de um contrato de locação empresarial mesmo quando o locatário preenche todos os requisitos legais para renová-lo. 

Prevista no art. 52 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), essa exceção rompe, em hipóteses taxativas, a regra geral de proteção ao ponto comercial que estrutura toda a ação renovatória de locação empresarial.

Para o empresário locatário, entender essa exceção é decisivo: dela depende a continuidade da atividade no mesmo endereço, a preservação da clientela conquistada e, em alguns casos, o direito a indenização se a retomada não se confirmar. Para o locador, o domínio dessas hipóteses evita contestações mal fundamentadas e disputas judiciais evitáveis.

Neste artigo, você vai entender quais são as hipóteses legais de retomada, quais provas cada uma exige, como funciona a defesa do locador na ação renovatória e quando o locatário tem direito a ser indenizado pela perda do ponto comercial.

2. A Ação Renovatória de Locação Empresarial

A locação de imóveis destinados ao comércio segue regras próprias, distintas das aplicáveis ao contrato de locação de coisas regido pelo Código Civil. Sempre que o imóvel é alugado para o exercício de atividade empresarial, aplica-se a Lei nº 8.245/91, também chamada de Lei do Inquilinato, que disciplina tanto os direitos e deveres das partes quanto o procedimento da ação renovatória.

O locatário empresarial, da microempresa individual (MEI) que ocupa uma pequena sala comercial à grande rede varejista instalada em um shopping center tem, sob determinadas condições, o direito de exigir a renovação compulsória do contrato, ainda que o locador não concorde. 

Essa proteção existe porque o tempo de permanência no mesmo ponto costuma agregar valor econômico ao negócio: clientela fixada, reconhecimento da marca no bairro, investimentos em reformas e decoração. 

Esse conjunto é conhecido como fundo de comércio ou ponto comercial, e a Lei do Inquilinato o protege por meio da ação renovatória, prevista no Capítulo V do Título II do diploma.

Esse direito, no entanto, não é incondicional. Ele depende do cumprimento de requisitos específicos e pode ser afastado pelo locador nas hipóteses de exceção de retomada, tratadas a partir do item 3. Antes disso, é preciso entender o que a lei exige do locatário para ter acesso à renovação.

2.1 Requisitos do Art. 51 da Lei 8.245/91

O art. 51 da Lei nº 8.245/91 condiciona o direito à renovação ao cumprimento cumulativo de três requisitos:

• Contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado.
• Prazo mínimo de cinco anos, considerada a soma ininterrupta dos prazos de contratos escritos sucessivos, quando for o caso.
• Exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Faltando qualquer um desses requisitos, o locatário não tem direito à renovação compulsória, e a discussão sobre exceção de retomada sequer chega a ser necessária: o locador pode simplesmente negar a renovação por falta de amparo legal do pedido.

2.2 Prazo para Propositura da Ação

O § 5º do art. 51 estabelece que o locatário decai do direito à renovação se não propuser a ação no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do prazo do contrato vigente. 

Perdido esse prazo, a renovação compulsória deixa de ser possível, ainda que o locatário preencha todos os demais requisitos, o que reforça a importância de o empresário monitorar, com antecedência, a data de término do contrato.

3. O que É a Exceção de Retomada

Ainda que o locatário cumpra os três requisitos do art. 51, o locador pode se opor à renovação em situações específicas, chamadas de exceção de retomada. 

A expressão descreve exatamente isso: uma exceção à regra geral de renovação compulsória, que autoriza o locador a retomar o imóvel apesar do direito do locatário estar, em princípio, configurado.

3.1 Fundamento Legal: Art. 52 da Lei do Inquilinato

O art. 52 da Lei nº 8.245/91 prevê que o locador não está obrigado a renovar o contrato em duas situações centrais: quando precisar realizar, por determinação do Poder Público, obras que importem a radical transformação do imóvel, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade (inciso I); e quando pretender utilizar o imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (inciso II).

Essas duas hipóteses são as exceções de retomada propriamente ditas. A elas se somam, no art. 72, outras defesas que o locador pode apresentar na contestação, tratadas no item 6.

3.2 Natureza Jurídica: Defesa do Locador na Contestação

A exceção de retomada não é exercida fora do processo: ela é alegada como matéria de defesa na contestação da ação renovatória, nos termos do art. 72, inciso IV, da Lei do Inquilinato. 

Isso significa que cabe ao locador, no prazo de resposta, comprovar documentalmente a hipótese legal invocada, o ônus da prova recai sobre quem pretende afastar a renovação, não sobre o locatário.

4. Retomada por Obras ou Reforma Substancial (Art. 52, I)

A primeira hipótese de exceção de retomada está ligada à necessidade de transformar fisicamente o imóvel. A lei distingue duas situações dentro do mesmo inciso: obras determinadas por autoridade pública e reformas decididas pelo próprio locador que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.

4.1 Obras Determinadas pelo Poder Público

Quando o Poder Público determina obras que levem à transformação radical do imóvel, por exigências de segurança, adequação urbanística ou normas técnicas, por exemplo, o locador pode retomar o imóvel para executá-las, ainda que o locatário cumpra todos os requisitos do art. 51. 

A exigência precisa ser formal e comprovável, normalmente por meio de notificação ou auto da autoridade competente.

4.2 Reforma que Valoriza o Imóvel ou o Negócio

A segunda situação do inciso I dispensa determinação estatal: basta que a reforma pretendida pelo próprio locador aumente o valor do negócio ou da propriedade. 

Aqui entra em jogo a discussão sobre o que conta como reforma substancial, a jurisprudência paulista já negou a retomada quando o locador não comprovou de forma robusta a viabilidade técnica e a real intenção de executar a obra alegada, mantendo a locação em favor do locatário que demonstrou o esvaziamento do argumento.

4.3 Provas Exigidas: Projeto e Relatório Pormenorizado

O § 3º do art. 72 impõe um requisito formal rigoroso: a contestação baseada no inciso I do art. 52 deve trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas, assinado por engenheiro habilitado, com a estimativa de valorização que o imóvel sofrerá. Sem esse relatório técnico, a defesa costuma ser considerada insuficiente pelos tribunais.

Essa exigência se aproxima, em espírito, da lógica que rege as benfeitorias na locação: também ali a lei condiciona o reconhecimento de direitos à comprovação documental do que foi efetivamente realizado ou pretendido no imóvel, e não a alegações genéricas.

5. Retomada por Uso Próprio ou Transferência de Fundo de Comércio (Art. 52, II)

A segunda hipótese do art. 52 protege o interesse do próprio locador, ou de pessoas a ele diretamente ligadas, em ocupar o imóvel para fins empresariais. Ela se subdivide em situações que merecem exame separado.

5.1 Uso Próprio do Locador

Quando o locador pretende utilizar o imóvel para sua própria atividade, milita a seu favor uma presunção de sinceridade herdada da antiga legislação de locações (Decreto nº 24.150/1934) e consolidada pela Súmula 485 do Supremo Tribunal Federal. 

Embora essa súmula tenha nascido sob o decreto revogado, a jurisprudência continua a aplicá-la por analogia às locações regidas pela Lei nº 8.245/91: cabe ao locatário, e não ao locador, provar que o pedido de uso próprio é insincero.

5.2 Vedação ao Mesmo Ramo de Atividade

O § 1º do art. 52 estabelece uma limitação importante: o imóvel retomado para uso próprio não pode ser destinado ao mesmo ramo de atividade do locatário, salvo se a locação original já envolvia o próprio fundo de comércio, com as instalações e pertences. 

Essa regra evita que o locador use a retomada como atalho para se apropriar da clientela construída pelo locatário.

5.3 Transferência de Fundo de Comércio Existente Há Mais de Um Ano

A segunda situação do inciso II permite a retomada quando o imóvel se destina a receber um fundo de comércio já existente há mais de um ano, do qual o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital. 

O objetivo da lei é impedir que a exceção seja usada de forma fraudulenta, por meio da criação apressada de uma empresa apenas para justificar a retomada. Compreender essa exigência pressupõe conhecer o conceito de empresário e o regime de registro empresarial, já que a titularidade e o tempo de existência do fundo de comércio são elementos centrais dessa hipótese.

5.4 A Exceção das Locações em Shopping Centers (Art. 52, §2º)

Nas locações de espaço em shopping centers, o § 2º do art. 52 veda expressamente que o locador recuse a renovação com fundamento no inciso II — ou seja, não é possível retomar loja de shopping alegando uso próprio ou transferência de fundo de comércio.

A regra reconhece a lógica própria desses empreendimentos, em que o empreendedor negocia o mix de lojas e as condições de ocupação de forma diversa da locação tradicional, disciplinada também pelo art. 54 da mesma lei.

6. Outras Defesas do Locador na Contestação (Art. 72)

Além das duas hipóteses do art. 52, a Lei do Inquilinato autoriza o locador a se defender da ação renovatória com outros dois argumentos, previstos no art. 72. 

Tecnicamente, eles não são chamados de exceção de retomada pela doutrina majoritária, mas produzem efeito semelhante: podem levar à improcedência do pedido de renovação.

6.1 Insuficiência da Proposta do Locatário

O inciso II do art. 72 permite ao locador contestar alegando que a proposta apresentada pelo locatário não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto ou lugar. 

Nesse caso, o § 1º do mesmo artigo exige que o locador apresente contraproposta com as condições que considera compatíveis com o valor real e atual do imóvel.

6.2 Proposta Melhor de Terceiro

O inciso III trata da hipótese em que o locador já tem, em mãos, uma proposta de terceiro interessado no imóvel, em condições melhores do que as oferecidas pelo locatário. 

O § 2º do art. 72 exige que essa proposta seja documentada, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com indicação clara do ramo a ser explorado — que não pode coincidir com o do locatário.

6.3 O Direito do Locatário de Cobrir a Proposta

Diante de uma proposta de terceiro, o locatário não fica automaticamente sem alternativa: o próprio § 2º do art. 72 permite que ele, em réplica, aceite as condições apresentadas pelo terceiro para obter a renovação pretendida. 

Trata-se de uma forma de equilibrar o interesse prático do locatário com o interesse legítimo do locador em obter as melhores condições de mercado para o imóvel.

7. Indenização pela Perda do Ponto Comercial

Nem toda retomada é definitiva sem consequências para o locador. A própria Lei nº 8.245/91 prevê hipóteses em que o locatário tem direito a ser indenizado pela perda do ponto comercial, ainda que a ação renovatória seja julgada improcedente.

7.1 Quando a Indenização É Devida

O § 3º do art. 52 assegura ao locatário indenização pelos prejuízos e lucros cessantes decorrentes da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio em duas situações: quando a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em condições melhores, ou quando o locador, no prazo de três meses após a entrega do imóvel, não der ao imóvel o destino alegado ou não iniciar as obras que declarou pretender realizar ou que foram determinadas pelo Poder Público. 

No caso da proposta de terceiro, o art. 75 estabelece que a indenização é fixada já na sentença, respondendo por ela, solidariamente, o locador e o proponente.

7.2 Retomada Insincera ou Desvio de Finalidade

O elemento comum às hipóteses de indenização é a insinceridade: a lei protege o locatário quando se percebe, depois da desocupação, que a retomada não tinha o propósito declarado. 

Se o locador retoma o imóvel para reforma e depois não inicia as obras no prazo de três meses, ou retoma para uso próprio e não ocupa o imóvel para essa finalidade, a presunção de sinceridade que antes o beneficiava se inverte, e ele passa a responder pelos prejuízos causados ao locatário.

8. Entendimento Jurisprudencial Sobre a Exceção de Retomada

Os tribunais superiores vêm consolidando parâmetros práticos para lidar com os limites e o alcance da exceção de retomada, equilibrando a proteção ao fundo de comércio com o direito de propriedade do locador.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, no julgamento do REsp 1.872.262/DF, relatado pela ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma, que mesmo uma estrutura como uma estação rádio-base de telefonia celular pode configurar fundo de comércio protegido pela ação renovatória, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 e inexistente motivo legítimo de retomada do art. 52. 

Em outro precedente, o REsp 1.698.814/SP, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, também na Terceira Turma, julgado em 26 de junho de 2018, a Corte reforçou que, na ausência de prejuízo comprovado ao locador, deve prevalecer a tutela do fundo de comércio.

Também merece destaque o entendimento, hoje aplicado por analogia às locações da Lei nº 8.245/91, segundo o qual milita a favor do locador uma presunção relativa de sinceridade quando alega uso próprio, cabendo ao locatário o ônus de demonstrar o contrário. 

Esse entendimento remonta às antigas câmaras especializadas em locação do então Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado ao Tribunal de Justiça de São Paulo, que já decidiam não ser exigida do locador a prova formal de propriedade do imóvel para exercer a retomada, bastando a legitimidade para figurar como locador no contrato.

9. Erros Comuns e Riscos para o Locador

Na prática, boa parte das ações renovatórias contestadas com base em exceção de retomada esbarra em falhas evitáveis na defesa. Os erros mais frequentes incluem:

• Alegar reforma substancial sem apresentar o relatório de engenheiro exigido pelo § 3º do art. 72.
• Pedir retomada para uso próprio pretendendo manter o mesmo ramo de atividade do locatário, fora da exceção do § 1º do art. 52.
• Retomar o imóvel e não iniciar, dentro de três meses, as obras ou o uso declarado — o que gera direito à indenização do locatário.
• Tentar aplicar a exceção de uso próprio ou transferência de fundo de comércio a locações em shopping center, vedada pelo § 2º do art. 52.
• Deixar de comprovar documentalmente a proposta de terceiro, com assinatura das testemunhas exigidas pelo § 2º do art. 72.

Cada uma dessas falhas pode levar à improcedência da defesa e, em alguns casos, à condenação do locador ao pagamento de indenização pela perda do ponto comercial.

10. Perguntas Frequentes

Estas são dúvidas recorrentes sobre a exceção de retomada que ainda não foram respondidas de forma direta nas seções anteriores.

10.1 O locador precisa ser o proprietário registrado do imóvel para pedir a retomada? 

Não necessariamente. A jurisprudência que trata do tema há décadas entende que a exceção de retomada não exige prova de domínio, bastando que o locador tenha legitimidade para figurar no contrato de locação como tal.

10.2 O locatário pode evitar a retomada oferecendo um aluguel maior? 

Apenas na hipótese do art. 72, inciso III (proposta de terceiro), em que o locatário pode cobrir a oferta em réplica. Nas exceções do art. 52 — obras, reforma substancial, uso próprio ou transferência de fundo de comércio —, a retomada independe do valor oferecido pelo locatário, porque se baseia em outro fundamento.

10.3 A exceção de retomada pode ser usada em locação de shopping center?

Apenas para as hipóteses do art. 52, inciso I (obras determinadas pelo Poder Público ou reforma que valorize o imóvel), e para as defesas do art. 72. A exceção do inciso II, uso próprio ou transferência de fundo de comércio, está expressamente afastada pelo § 2º do art. 52 nesses casos.

10.4 O que acontece se o locador retomar o imóvel e não usar para o fim declarado? 

Ele passa a dever indenização ao locatário pelos prejuízos, lucros cessantes, despesas de mudança e desvalorização do fundo de comércio, nos termos do § 3º do art. 52, desde que o locatário comprove o descumprimento do prazo de três meses previsto na lei.

11. Conclusão

A exceção de retomada equilibra dois interesses legítimos: a proteção do ponto comercial construído pelo locatário ao longo dos anos e o direito do locador de dispor do próprio imóvel em situações específicas e taxativas. 

Ela não é uma porta aberta para recusar renovações por simples conveniência,  depende de hipóteses definidas em lei, de prova documental robusta e, em algumas situações, sujeita o locador ao pagamento de indenização se a retomada se revelar insincera.

Para o locatário empresarial, o caminho mais seguro é conhecer com antecedência o prazo decadencial da ação renovatória e reunir a documentação exigida pelo art. 71. 

Para o locador, o cuidado está em só invocar a exceção quando efetivamente enquadrada nas hipóteses legais, evitando disputas judiciais e responsabilidade por perdas e danos.

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12. Referências

• BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.698.814/SP. Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Turma. Julgado em 26/06/2018. DJe de 29/06/2018.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.872.262/DF. Relatora: Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma.
• BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula nº 485. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/.
• CHAGAS, Edilson Enedino das. Direito Empresarial. 13. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2026. (Coleção Esquematizado).
• COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. v. 1: Direito de Empresa: Empresa e Estabelecimento; Títulos de Crédito. 26. ed. rev. e atual. São Paulo: Thomson Reuters, 2026.
• CRUZ, André Santa. Manual de Direito Empresarial. 16. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026.
• MAMEDE, Gladston; MAMEDE, Roberta Cotta. Manual de Direito Empresarial. 20. ed. rev. e atual. 2. reimp. Barueri, SP: Atlas, 2026.
• TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial: Falência e Recuperação de Empresas. v. 3. 13. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2025.