Anotações Acadêmicas de 10/11/2026: Multipropriedade e Garantias

Introdução

Dez amigos podem ser donos da mesma casa de praia sem nunca disputarem o mesmo fim de semana? As Anotações Acadêmicas de 10/11/2026 respondem a essa pergunta e a uma segunda, igualmente prática: o que garante ao credor que ele vai receber, mesmo quando o devedor não quer ou não pode pagar?

Os dois temas encerram o estudo de Posse e Propriedade. De um lado, a multipropriedade, regime em que a propriedade de um mesmo imóvel se reparte no tempo, e não no espaço. De outro, os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese), que vinculam um bem determinado ao cumprimento de uma obrigação. À primeira vista, os assuntos parecem distantes. 

Na verdade, ambos revelam a mesma lógica dos direitos reais: o poder do titular recai sobre a coisa e se impõe a todos, inclusive a quem nunca participou do negócio original.

Essa característica explica por que vale revisitar a distinção entre direitos reais e pessoais antes de avançar. O multiproprietário que vende a sua semana não precisa pedir licença a ninguém, porque é dono. O credor hipotecário alcança o imóvel mesmo depois de vendido, porque o vínculo acompanha a coisa.

A relevância prática também é evidente. Estandes de time-sharing ocupam saguões de hotéis e restaurantes em destinos turísticos, e a hipoteca, o penhor de joias e as garantias do crédito rural movimentam bilhões de reais todos os anos. 

Além disso, a Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, alterou regras tradicionais da hipoteca e abriu caminho para a sua execução extrajudicial.

Neste artigo, você vai entender a origem, o conceito e a natureza jurídica da multipropriedade, as regras da Lei nº 13.777/2018 sobre frações de tempo, convenção, transferência, inadimplência e renúncia, a diferença entre garantia pessoal e garantia real, os requisitos e efeitos dos direitos reais de garantia, a vedação ao pacto comissório, as espécies de penhor, a disciplina atual da hipoteca, a Súmula 308 do STJ, a proteção do bem de família e o funcionamento da anticrese.

1. Multipropriedade: Origem e Contexto do Instituto

A multipropriedade nasceu da prática negocial antes de ganhar forma de lei. Esta seção mostra a ideia central do instituto e o caminho que ele percorreu, do contrato de hospedagem ao direito real positivado no Código Civil.

1.1 A Divisão no Tempo, e não no Espaço

Para compreender a multipropriedade, convém partir do condomínio geral. Quando dois amigos compram um terreno juntos, cada um titulariza uma fração ideal, e ambos podem usar a coisa ao mesmo tempo, respeitando o igual direito do outro. O condomínio comum se caracteriza pela simultaneidade: várias pessoas exercem a posse sobre o mesmo bem no mesmo momento.

A multipropriedade inverte essa lógica. Há copropriedade, mas não há simultaneidade temporal. Os titulares dividem o aproveitamento do imóvel em períodos, e cada um usa a totalidade do bem, com exclusividade, apenas durante o seu tempo. 

Imagine dez amigos que compram uma casa na Praia do Forte. Todos são proprietários, mas não ocupam o imóvel juntos: organizam o ano em períodos, e cada um sabe exatamente quando a casa é sua.

O instituto responde a um problema econômico concreto: a ociosidade dos imóveis de lazer. Uma casa de praia costuma ficar vazia durante a maior parte do ano. 

Quando o custo de aquisição e de manutenção se reparte entre vários titulares, o investimento se torna viável e o bem passa a cumprir melhor a sua finalidade. Essa leitura se aproxima da função social da propriedade, pois o imóvel deixa de ser um patrimônio parado e ganha uso efetivo ao longo do ano.

Por outro lado, a multipropriedade não se limita ao turismo. A lei admite o regime sobre qualquer imóvel, e o planejamento familiar, como se verá adiante, oferece um bom exemplo de uso fora do setor hoteleiro.

1.2 Do Pacto Contratual ao Direito Real

O direito comparado situa o surgimento da multipropriedade na Europa dos anos 1960, com a multipropriété francesa e os empreendimentos nos Alpes suíços. Nas décadas de 1970 e 1980, o modelo ganhou força nos Estados Unidos sob o nome de time-sharing, fortemente ligado à hotelaria e ao turismo de lazer.

Nessa fase inicial, o instituto funcionava sobretudo como relação contratual: um pacto entre as partes para partilhar a fruição de um bem. O adquirente comprava, em essência, o direito de usar o apartamento em certa semana do ano, e esse direito dependia da solidez do empreendedor. Se o incorporador quebrasse, o adquirente figurava como mero credor, sem poder algum sobre a coisa.

Essa fragilidade alimentou o debate sobre a natureza do instituto. Enquanto a multipropriedade fosse um direito pessoal, o titular não teria sequela nem oponibilidade erga omnes. A transformação em direito real resolveria esse problema e daria segurança ao mercado.

1.3 A Trajetória Brasileira

No Brasil, o marco doutrinário veio em 1993, quando Gustavo Tepedino publicou a obra Multipropriedade imobiliária, defendendo a natureza real do instituto e propondo seu enquadramento no sistema dos direitos reais. O trabalho influenciou praticamente toda a produção posterior sobre o tema.

Em 2002, a I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal aprovou o Enunciado 89, segundo o qual as regras do condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) se aplicam, no que couber, aos condomínios assemelhados, entre eles a multipropriedade imobiliária. 

Vale lembrar que os enunciados do CJF não são jurisprudência, pois não derivam de decisões judiciais. Eles resultam de debates entre juristas reunidos em jornadas temáticas e funcionam como doutrina qualificada, com força persuasiva relevante.

Em 2016, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a natureza real da multipropriedade no julgamento do REsp 1.546.165/SP, ainda sem lei específica. O caso será examinado na seção 6.

Por fim, a Lei nº 13.777/2018 incluiu no Código Civil o Capítulo VII-A, “Do Condomínio em Multipropriedade” (arts. 1.358-B a 1.358-U), e alterou a Lei de Registros Públicos. 

A lei foi publicada em 21/12/2018 com veto parcial: caíram os §§ 3º a 5º do art. 1.358-J e também o art. 3º, que previa vigência imediata. Sem cláusula de vigência, aplicou-se a vacatio legis geral de 45 dias, e a lei passou a vigorar no início de fevereiro de 2019.

O instituto é contemporâneo de outra inovação do direito das coisas: o direito real de laje, criado pela Lei nº 13.465/2017. Ambos refletem a mesma preocupação do legislador: ampliar as formas de aproveitamento dos imóveis e dar segurança jurídica a arranjos que já existiam na prática.

2. Conceito e Natureza Jurídica da Multipropriedade

Definida a ideia central, cabe examinar o conceito legal e o enquadramento do instituto no sistema dos direitos reais. Esta seção trata também das fontes normativas que regem a multipropriedade.

2.1 O Conceito Legal e Seus Três Elementos

O art. 1.358-C do Código Civil define a multipropriedade como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, exercida pelos proprietários de forma alternada.

Do conceito se extraem três elementos:

• Pluralidade: vários titulares exercem direitos sobre o mesmo imóvel.
• Tempo: a divisão é temporal, e não espacial, pois ninguém é dono de um quarto ou de um andar.
• Exclusividade: no seu período, cada titular usa o todo, sem concorrência dos demais.

Note a diferença em relação ao condomínio comum. No condomínio geral, a fração ideal é uma abstração sobre o todo, e o uso é simultâneo. Na multipropriedade, a fração é uma fatia do calendário, e o uso é sucessivo.

2.2 A Confusão não Extingue o Regime

O parágrafo único do art. 1.358-C traz uma regra que costuma aparecer em provas justamente por ser excepcional: a multipropriedade não se extingue automaticamente se todas as frações de tempo passarem a pertencer ao mesmo titular.

No direito das obrigações e no condomínio comum, a reunião de todas as posições jurídicas em uma só pessoa tende a extinguir a relação (confusão). Aqui, o legislador escolheu outro caminho. Imagine três coproprietários de um imóvel em multipropriedade.

Dois deles decidem vender suas frações, e o terceiro compra ambas, com a intenção de revendê-las depois a outras pessoas. Se a confusão extinguisse o regime, ele teria de instituir uma nova multipropriedade, com novo instrumento, nova convenção e novo registro, a cada revenda.

A regra evita esse retrabalho. A convenção e as matrículas das frações permanecem, e o titular único pode continuar transferindo as frações individualmente. O art. 1.358-H, parágrafo único, segue a mesma lógica ao afastar, para o instituidor que pretende vender as frações, o limite máximo de frações por pessoa até a alienação integral.

2.3 Direito Real Sobre Coisa Própria

A posição majoritária enquadra a multipropriedade como direito real sobre coisa própria. Não se trata de um novo direito real, mas da própria propriedade, exercida em regime de condomínio especial, com matrícula própria para cada fração de tempo.

O ponto gera debate porque o rol do art. 1.225 do Código Civil não foi alterado pela Lei nº 13.777/2018. Como os direitos reais obedecem ao princípio da taxatividade dos direitos reais, alguém poderia sustentar que a ausência de menção expressa afasta a natureza real.

A resposta mais aceita é negativa: o art. 1.225, I, já prevê a propriedade, e a multipropriedade é apenas uma forma especial de exercê-la, assim como o condomínio edilício não exige inciso próprio.

Flávio Tartuce e Gustavo Tepedino convergem nessa leitura. A consequência prática é relevante: o multiproprietário tem sequela, oponibilidade erga omnes e todas as ações de defesa da propriedade, inclusive os embargos de terceiro contra penhoras indevidas.

2.4 Fontes Normativas

O art. 1.358-B estabelece a ordem de aplicação das normas. A multipropriedade se rege:

• Pelo Capítulo VII-A do Código Civil.
• De forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições do Código Civil.
• Pela Lei nº 4.591/1964, que trata de condomínio e incorporações.
• Pelo Código de Defesa do Consumidor.

A menção ao CDC tem grande impacto prático. A comercialização de frações de tempo em estandes de hotéis e resorts envolve, em regra, relação de consumo, com incidência das normas sobre publicidade, informação adequada, práticas abusivas e direito de arrependimento nas vendas fora do estabelecimento.

3. Objeto, Frações de Tempo e Instituição

Esta seção examina o que pode ser objeto da multipropriedade, como se organizam as frações de tempo e de que forma o regime nasce juridicamente. São regras que diferenciam o instituto do condomínio comum de maneira bastante clara.

3.1 A Indivisibilidade do Imóvel

O art. 1.358-D determina que o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. A indivisibilidade abrange as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao uso e gozo do bem.

A regra contrasta com o condomínio geral. Pelo art. 1.320 do Código Civil, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum a todo tempo, porque a indivisão é transitória por natureza. Na multipropriedade, ao contrário, a divisão e a extinção são vedadas.

A razão é simples. Se um único titular pudesse forçar a venda judicial do imóvel, todo o sistema de frações ruiria, e dezenas de outros titulares perderiam o seu direito por iniciativa de um só. 

A indivisibilidade protege a viabilidade do empreendimento. Quem quiser sair do regime precisa encontrar um comprador para a sua fração, como faria qualquer proprietário que deseja vender um bem.

Uma analogia ajuda. O multiproprietário tem algo parecido com uma cota, mas não se trata de participação societária, porque não existe pessoa jurídica: existe um imóvel e um direito real sobre uma fatia de tempo desse imóvel. O máximo que o titular pode fazer é apurar o valor da sua fração e aliená-la.

3.2 A Fração de Tempo

Pelo art. 1.358-E, cada fração de tempo é indivisível e tem duração mínima de 7 dias, seguidos ou intercalados. A fração pode seguir três sistemas:

• Fixo: o mesmo período a cada ano, como a segunda semana de janeiro.
• Flutuante: o período muda de ano para ano e se define por procedimento objetivo, prévio e isonômico, como rodízio ou sorteio.
• Misto: combina os dois sistemas anteriores.

O § 2º assegura a todos os multiproprietários a mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, mas admite a aquisição de frações maiores, com períodos de uso também maiores. 

Assim, se cada fração corresponde a 20 dias e alguém compra duas, passa a ter direito a 40 dias de uso. Os empreendimentos hoteleiros exploram exatamente essa lógica ao venderem pacotes de semanas.

O critério de definição dos períodos precisa estar estabelecido no ato de instituição. No sistema flutuante, o procedimento deve ser objetivo e conhecido de antemão, para evitar favorecimentos e litígios.

3.3 Instituição, Registro e Matrículas

O art. 1.358-F prevê que a multipropriedade se institui por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

A Lei nº 13.777/2018 alterou a Lei de Registros Públicos para criar um sistema registral próprio. Pelo art. 176, § 10, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registram e averbam os atos referentes àquela fração. Teremos, portanto, a matrícula do imóvel-base e matrículas individualizadas para cada fração.

A instituição por testamento abre uma possibilidade interessante de planejamento sucessório. Imagine um pai com quatro filhos e uma casa de veraneio. 

Em vez de deixar o imóvel em condomínio comum, ele pode deixá-lo já organizado em frações de tempo: um filho usa a casa em dezembro, outro em janeiro, outro em fevereiro, e assim sucessivamente. A medida previne conflitos sobre quem usa a casa e quando, e se integra ao planejamento da transmissão do patrimônio por sucessão.

3.4 Limite de Frações por Pessoa

O art. 1.358-H permite que o instrumento de instituição estabeleça o limite máximo de frações de tempo que podem pertencer à mesma pessoa física ou jurídica. A regra evita que um único titular concentre o empreendimento e desvirtue o regime. 

Como visto, o limite não se aplica ao instituidor enquanto ele não alienar integralmente as frações destinadas à venda.

4. Convenção, Direitos e Deveres dos Multiproprietários

A convivência entre titulares que nunca se encontram exige regras claras. Esta seção trata do documento que organiza o empreendimento e do conjunto de direitos e deveres que a lei atribui a cada multiproprietário.

4.1 A Convenção como Estatuto do Empreendimento

Assim como todo condomínio edilício tem a sua convenção, toda multipropriedade tem um documento que regula a fruição alternada do bem. O art. 1.358-G determina que a convenção de condomínio em multipropriedade, além das cláusulas que os titulares decidirem estipular, trate obrigatoriamente de:

• Poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente quanto à manutenção ordinária e extraordinária, conservação e limpeza.
• Número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel simultaneamente.
• Regras de acesso do administrador para manutenção, conservação e limpeza.
• Criação obrigatória de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário.
• Regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel.
• Multas aplicáveis em caso de descumprimento dos deveres.

Na prática, a convenção funciona como o estatuto do empreendimento. É ela que define, por exemplo, que o titular pode receber no máximo oito pessoas durante o seu período, ou que a administração pode entrar no imóvel em determinados dias para manutenção.

4.2 Direitos do Multiproprietário

O art. 1.358-I assegura ao multiproprietário, entre outros direitos:

• Usar e gozar, durante o seu período, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.
• Ceder a fração de tempo em locação ou comodato.
• Alienar a fração, por ato entre vivos ou causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação, a qualificação do sucessor ou a oneração ser informadas ao administrador.
• Participar e votar em assembleia, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, com voto proporcional à sua fração.

A cessão em locação ou comodato desdobra a posse: o multiproprietário conserva a posse indireta, e o locatário ou comodatário exerce a posse direta durante o período. Quem revisar a classificação entre posse direta e indireta perceberá que o instituto aplica categorias clássicas a uma realidade nova.

Para alienar, o titular apenas informa o administrador. Ele não precisa oferecer a fração aos demais nem obter a concordância de ninguém. O direito de voto, por sua vez, fica condicionado ao adimplemento, solução coerente com a lógica condominial: quem não contribui para as despesas não decide sobre elas.

4.3 Deveres, Sanções e Reparos

O art. 1.358-J lista as obrigações do multiproprietário. Entre elas, destacam-se:

• Pagar a contribuição condominial, ainda que renuncie ao uso total ou parcial do imóvel em seu período.
• Responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por acompanhantes, convidados ou prepostos.
• Comunicar ao administrador os defeitos e avarias de que tiver ciência.
• Não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações.
• Usar o imóvel conforme seu destino e natureza, e exclusivamente durante o seu período.
• Desocupar o imóvel ao fim do período, sob pena de multa diária.
• Permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

O dever de pagar mesmo sem usar merece atenção. O titular que passa um ano sem ir à casa de praia continua obrigado a contribuir, porque as despesas de manutenção existem independentemente do uso individual.

O § 1º autoriza a convenção a prever multa pelo descumprimento de deveres e, em caso de descumprimento reiterado, multa progressiva e perda temporária do direito de utilização no período correspondente. O § 2º distribui a responsabilidade pelos reparos: os decorrentes do uso normal e do desgaste natural cabem a todos os multiproprietários, enquanto os decorrentes de uso anormal cabem exclusivamente ao responsável, sem prejuízo da multa.

5. Transferência, Administração e Multipropriedade em Edifícios

Esta seção trata de três pontos que distinguem a multipropriedade das demais formas de condomínio: a liberdade de alienação, a figura do administrador e a convivência do regime com o condomínio edilício.

5.1 Vender sem Pedir Licença

O art. 1.358-L estabelece que a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros se dão na forma da lei civil e não dependem da anuência nem da cientificação dos demais multiproprietários. O § 1º acrescenta que não há direito de preferência na alienação da fração, salvo se previsto no instrumento de instituição ou na convenção.

A regra contrasta com o condomínio geral de coisa indivisível. Pelo art. 504 do Código Civil, o condômino não pode vender a sua parte a estranho se outro consorte a quiser, tanto por tanto, e o preterido pode haver para si a parte vendida, depositando o preço, no prazo decadencial de 180 dias. O tema foi aprofundado no estudo da preferência do condômino na compra e venda.

Por que a diferença? No condomínio comum, a preferência protege os consortes contra a entrada de estranhos em uma convivência simultânea. Na multipropriedade, os titulares não convivem: cada um usa o imóvel sozinho no seu período. 

Além disso, exigir preferência em empreendimentos com centenas de titulares tornaria a circulação das frações praticamente inviável.

Há uma curiosidade técnica no § 2º do art. 1.358-L. O dispositivo torna o adquirente solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações do § 5º do art. 1.358-J, caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos no momento da aquisição. Ocorre que o § 5º do art. 1.358-J foi vetado. 

A remissão ficou sem objeto, e a doutrina discute se a responsabilidade do adquirente se extrai da natureza propter rem das despesas condominiais ou se a regra perdeu eficácia. Por cautela, quem compra uma fração deve sempre exigir a declaração de quitação.

5.2 O Administrador

O art. 1.358-M prevê que a administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário cabe à pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção, ou, na falta de indicação, à pessoa escolhida em assembleia. 

Ao administrador compete, entre outras atribuições, coordenar a utilização do imóvel, determinar os períodos no sistema flutuante, cuidar da manutenção, elaborar o orçamento anual e cobrar as quotas de custeio.

O art. 1.358-N permite ainda que o instrumento de instituição reserve frações de tempo destinadas à realização de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade.

5.3 Multipropriedade em Condomínio Edilício

O art. 1.358-O permite que o condomínio edilício adote o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Surge, então, uma situação peculiar: dois condomínios sobrepostos. O condomínio edilício incide sobre o prédio, com suas unidades e áreas comuns. O condomínio em multipropriedade incide sobre cada unidade fracionada no tempo. O multiproprietário de um apartamento submete-se às regras de ambos.

Em Salvador, edifícios de uso misto na região da Avenida Tancredo Neves foram pioneiros em combinar unidades residenciais, comerciais e apart-hotéis, com unidades exploradas por redes hoteleiras em sistema de locação. Esse ambiente favorece a adoção da multipropriedade.

Quando houver unidades em multipropriedade no edifício, o art. 1.358-R exige administrador profissional, que pode ser o mesmo para o condomínio edilício e para cada um dos condomínios em multipropriedade. A exigência se justifica pela complexidade da gestão: calendários, rodízios, fundo de reserva e cobrança de titulares que muitas vezes residem em outras cidades.

5.4 A Vedação pela Convenção

O art. 1.358-U autoriza as convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamento e os instrumentos de venda de lotes urbanos a limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis. Essa vedação somente pode ser alterada pela maioria absoluta dos condôminos.

A regra protege a expectativa de quem comprou uma unidade em um prédio residencial tradicional e não deseja conviver com a rotatividade típica dos empreendimentos de tempo compartilhado.

6. Inadimplência, Renúncia e Proteção Jurisprudencial da Multipropriedade

Esta seção trata das consequências do não pagamento, da saída voluntária do regime e do precedente que consolidou a natureza real do instituto. Ao final, um quadro comparativo e três casos ajudam a fixar o conteúdo.

6.1 Adjudicação da Fração ao Condomínio Edilício

O art. 1.358-S prevê que, na hipótese de inadimplemento das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.

Dois cuidados terminológicos são importantes. Primeiro, não se trata de adjudicação compulsória, instituto ligado ao promitente comprador que busca a outorga da escritura definitiva. 

Trata-se da adjudicação como forma de satisfação do crédito no processo de execução. Segundo, a perda da fração não é automática. Ninguém perde direitos sobre um bem sem o devido processo legal, e o ordenamento rejeita que o inadimplemento transfira a coisa ao credor de pleno direito, lógica que inspira também a vedação ao pacto comissório, estudada na seção 10. 

O condomínio precisa cobrar a dívida em juízo, e a adjudicação ocorre no curso da execução, como modo de satisfazer o crédito. As consequências do inadimplemento seguem, portanto, o caminho ordinário da tutela executiva.

O parágrafo único do art. 1.358-S traz uma solução própria para empreendimentos com sistema de locação integrado (pool de locação), em que as frações são locadas por uma administração única e as receitas se repartem entre os titulares. 

Nesse caso, a convenção pode prever que o inadimplente fica proibido de usar o imóvel até a quitação, que a sua fração passa a integrar o pool e que a administradora utiliza os rendimentos líquidos a que ele teria direito para amortizar a dívida, repassando-lhe o eventual saldo.

6.2 Só a Renúncia Translativa

Se o titular pode perder a fração por inadimplemento, pode também abrir mão dela voluntariamente. O art. 1.358-T, porém, impõe dois limites:

• A renúncia só pode ser translativa, em favor do condomínio edilício.
• O renunciante precisa estar em dia com as contribuições condominiais, os tributos imobiliários e, se houver, o foro ou a taxa de ocupação.

No direito comum, a propriedade pode ser objeto de renúncia abdicativa (art. 1.275, II, do Código Civil): o titular simplesmente abandona o direito, sem beneficiário. Por que a lei afasta essa possibilidade na multipropriedade? 

Para evitar frações órfãs, sem responsável pelo custeio. Se o titular pudesse renunciar abdicativamente, as despesas da sua semana recairiam sobre os demais, e a renúncia viraria um atalho para fugir das dívidas.

6.3 O REsp 1.546.165/SP: a Penhora do Imóvel Inteiro

O precedente que consolidou a natureza real da multipropriedade foi julgado pela Terceira Turma do STJ em 26/04/2016 (REsp 1.546.165/SP, relator originário Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para o acórdão Min. João Otávio de Noronha).

O caso envolvia uma execução de despesas condominiais em que se penhorou a totalidade de um imóvel explorado em regime de time-sharing, registrado em nome do devedor. 

Uma sociedade titular de 2/52 avos do bem, correspondentes a duas semanas do ano, opôs embargos de terceiro. As instâncias ordinárias rejeitaram o pedido por entenderem que o direito da embargante era meramente obrigacional.

O relator originário ficou vencido ao sustentar a natureza pessoal do contrato, em respeito à taxatividade dos direitos reais. Prevaleceu o voto-vista do Min. João Otávio de Noronha: a multipropriedade imobiliária, mesmo não codificada à época, possui natureza de direito real, e o multiproprietário tem nos embargos de terceiro o instrumento para proteger a sua fração. A Turma declarou insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel.

A lição prática é direta: embora o bem seja indivisível, a dívida de um titular não pode atingir as frações dos demais. A constrição deve recair apenas sobre a fração do devedor. A solução dialoga com os meios de defesa da posse e da propriedade contra atos que atingem quem não é parte no processo.

Fica uma pergunta para reflexão: com a Lei nº 13.777/2018 e a matrícula própria por fração, a solução seria a mesma? A resposta tende a ser positiva, e ainda mais simples. A individualização registral facilita a identificação do patrimônio do devedor, e a penhora deve recair sobre a matrícula da sua fração. 

Se, ainda assim, a constrição alcançar o imóvel inteiro, os demais titulares continuam a dispor dos embargos de terceiro, agora com prova registral do seu direito.

6.4 Quadro Comparativo

6.5 Casos para Fixar

Caso 1: a renúncia para fugir da dívida. João, inadimplente, declara que “renuncia à sua semana” no resort. A renúncia não produz efeito, por duas razões: só se admite a renúncia translativa em favor do condomínio, e o renunciante precisa estar em dia (art. 1.358-T). O condomínio pode cobrar a dívida e buscar a adjudicação da fração (art. 1.358-S).

Caso 2: a venda sem aviso. Ana vende sua fração sem comunicar ninguém, e Bruno, outro multiproprietário, quer anular a venda por preterição. Não há fundamento, salvo se a convenção ou o instrumento de instituição previrem preferência (art. 1.358-L, § 1º). O art. 504 não se aplica, e a única providência exigida de Ana é informar o administrador.

Caso 3: o prédio que não quer time-sharing. Um investidor compra cinco apartamentos em um edifício no Rio Vermelho para fracioná-los no tempo, e a convenção silencia. A adoção do regime no edifício depende de previsão no instrumento de instituição ou de deliberação da maioria absoluta dos condôminos (art. 1.358-O). 

Os demais condôminos podem, ainda, aprovar a vedação pela convenção (art. 1.358-U). Há quem defenda que o proprietário de unidades isoladas poderia instituir o regime por ato próprio, mas a leitura literal do art. 1.358-O exige a manifestação condominial.

7. Direitos Reais de Garantia: Garantia Pessoal x Garantia Real

A segunda parte do estudo parte de uma constatação do direito das obrigações: todo crédito carrega o risco de não ser pago. Esta seção apresenta as duas grandes formas de reduzir esse risco e situa os direitos reais de garantia dentro delas.

7.1 A Insegurança Natural da Relação Obrigacional

Quando alguém empresta dinheiro ou vende a prazo, assume uma incerteza: a outra parte poderá ou não cumprir a sua prestação. Pelo princípio da responsabilidade patrimonial, o devedor responde com todo o seu patrimônio pelo cumprimento das obrigações. 

Esse patrimônio, porém, pode diminuir, ser disputado por outros credores ou simplesmente não existir no momento da cobrança.

Daí surge a necessidade de garantias. Quem compreende a estrutura da relação obrigacional percebe que a garantia não altera a prestação devida: ela reforça a posição do credor para o caso de inadimplemento.

O ordenamento oferece dois caminhos. No primeiro, uma pessoa se responsabiliza pela dívida de outra. No segundo, um bem fica vinculado ao pagamento.

7.2 Garantias Fidejussórias: Fiança e Aval

As garantias pessoais, também chamadas fidejussórias (do latim fideiussio, ligado à ideia de fé e confiança), ocorrem quando um terceiro se obriga a pagar caso o devedor principal não pague. Os dois exemplos clássicos são:

• A fiança, garantia prestada em uma relação contratual, regulada pelos arts. 818 a 839 do Código Civil.
• O aval, garantia prestada em um título de crédito, como a nota promissória ou o cheque.

O contrato de fiança mostra bem a lógica da garantia pessoal: o fiador responde com todo o seu patrimônio, mas o credor concorre com os demais credores do fiador. Se o garantidor também estiver endividado, a garantia pode valer pouco. 

Por isso, na prática, muitos contratos combinam diferentes garantias em contratos para reduzir riscos.

7.3 Garantias Reais e o Credor Quirografário

Na garantia real, em vez de nomear uma pessoa, o devedor (ou um terceiro) vincula um bem determinado ao cumprimento da obrigação. Se a dívida não for paga, aquele bem será objeto da execução. O ordenamento brasileiro conhece três direitos reais de garantia sobre coisa alheia:

• O penhor, que recai, em regra, sobre bens móveis.
• A hipoteca, que recai, em regra, sobre bens imóveis, admitindo também navios e aeronaves.
• A anticrese, em que a garantia se concentra nos frutos e rendimentos de um imóvel.

A comparação pode ser resumida em uma frase: você pode dar como garantia um fiador ou a sua casa. Ao oferecer o fiador, institui uma garantia pessoal. Ao oferecer a casa, institui uma garantia real.

A vantagem da garantia real aparece quando o devedor tem vários credores. O credor com garantia real recebe antes dos demais sobre o produto do bem gravado. 

No extremo oposto está o credor quirografário, aquele que não tem garantia nem privilégio algum e só recebe depois que todos os credores preferenciais forem satisfeitos. É justamente esse credor desprotegido que o ordenamento ampara com a proteção do credor quirografário contra a fraude contra credores.

Em síntese, a garantia real não depende da solvência de ninguém, mas do valor do bem. Por isso, ela oferece maior segurança às relações obrigacionais e costuma baratear o crédito.

7.4 Fora do Recorte: a Alienação Fiduciária

A alienação fiduciária em garantia, muito usada no financiamento de imóveis e veículos, não integra o grupo estudado aqui. Nela, o credor se torna proprietário resolúvel da coisa, de modo que o seu direito é real sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. A distinção explica por que o regime da alienação fiduciária segue leis próprias e não se confunde com o penhor e a hipoteca.

8. Conceito, Natureza e Requisitos das Garantias Reais

Antes de examinar cada espécie, convém estudar a teoria geral dos direitos reais de garantia, prevista nos arts. 1.419 a 1.430 do Código Civil. Esta seção trata do conceito, da natureza jurídica e dos requisitos de validade e eficácia.

8.1 O Vínculo Real do Art. 1.419

O art. 1.419 dispõe que, nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Três consequências decorrem dessa fórmula. Primeiro, trata-se de direito real sobre coisa alheia: o credor não se torna dono, mas adquire poder sobre a coisa do devedor ou do terceiro garantidor. Segundo, o direito é oponível erga omnes, pois todos devem respeitar o vínculo. Terceiro, a garantia pode recair sobre bens móveis ou imóveis, conforme a espécie, o que remete à classificação dos bens estudada na Parte Geral.

8.2 A Acessoriedade

O direito real de garantia é acessório: ele só existe para assegurar uma obrigação principal e segue a sorte dela. Se a obrigação for nula, a garantia também será. Se a obrigação se extinguir pelo pagamento, a garantia desaparece.

O mesmo raciocínio vale para a prescrição da obrigação principal. Prescrita a pretensão de cobrar a dívida, o credor também não pode excutir a garantia, porque o acessório não sobrevive ao principal.

A acessoriedade explica, ainda, o art. 1.430: se o produto da excussão não bastar para pagar a dívida e as despesas, o devedor continua obrigado pessoalmente pelo restante. A garantia reforça o crédito, mas não o limita ao valor do bem.

8.3 Publicidade e Registro

Por ser oponível a todos, o direito real de garantia exige publicidade. A hipoteca e a anticrese de imóveis se constituem pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis. O penhor comum se constitui pela entrega da coisa ao credor, mas o art. 1.432 exige o registro do instrumento no Cartório de Títulos e Documentos para que produza efeitos perante terceiros.

A publicidade justifica a sequela. Quem compra um imóvel hipotecado não pode alegar desconhecimento do gravame, porque ele consta da matrícula.

8.4 Legitimidade para Dar em Garantia

O art. 1.420 estabelece que só quem pode alienar pode empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, e só os bens que se podem alienar podem ser dados em garantia. A lógica é intuitiva: se a garantia pode terminar na venda forçada do bem, quem a institui precisa ter poder de disposição.

Três desdobramentos merecem atenção:

• Propriedade superveniente (§ 1º): se alguém deu em garantia um bem que ainda não era seu e depois se tornou proprietário, a garantia se torna eficaz desde o registro. A regra corrige o vício inicial e protege o credor de boa-fé.
• Coisa comum (§ 2º): a coisa pertencente a dois ou mais proprietários só pode ser dada em garantia, na sua totalidade, com o consentimento de todos. Cada condômino, porém, pode gravar individualmente a sua parte. Quem tem um terreno em comum com outra pessoa só pode hipotecar a sua fração ideal.
• Outorga conjugal: pelo art. 1.647, I, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta. No regime da participação final nos aquestos, o art. 1.656 permite que o pacto antenupcial dispense a autorização quanto aos imóveis particulares.

8.5 A Especialização

O art. 1.424 exige que os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declarem, sob pena de não terem eficácia:

• O valor do crédito, sua estimação ou valor máximo.
• O prazo fixado para pagamento.
• A taxa dos juros, se houver.
• O bem dado em garantia, com as suas especificações.

A especialização protege o devedor, que sabe exatamente o tamanho do ônus assumido, e os terceiros, que podem avaliar o patrimônio disponível. O bem precisa estar individualizado: não basta dizer “um imóvel do devedor”, é preciso identificá-lo pela matrícula e pelas suas características.

9. Efeitos das Garantias Reais

Quais vantagens o credor obtém quando a sua obrigação está garantida por um bem? Esta seção responde a essa pergunta, examinando os efeitos que os arts. 1.421 a 1.427 atribuem às garantias reais.

9.1 Preferência

Pelo art. 1.422 do Código Civil, o credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa e de preferir, no pagamento, a outros credores, observada a prioridade no registro quando houver mais de uma garantia sobre o mesmo bem.

A preferência não é absoluta. O parágrafo único ressalva as dívidas que, por força de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos, como certos créditos trabalhistas e tributários, segundo as regras de concurso aplicáveis a cada situação.

9.2 Excussão

O credor com garantia real não fica com o bem. Ele tem direito à excussão, isto é, a promover a venda judicial da coisa, em hasta pública, para pagar-se com o produto. Se sobrar valor depois de satisfeito o crédito, o saldo pertence ao devedor.

O Código de Processo Civil reforça essa lógica. O contrato garantido por hipoteca, penhor ou anticrese é título executivo extrajudicial (art. 784, V), e, na execução de crédito com garantia real, a penhora recai sobre a coisa dada em garantia (art. 835, § 3º). Se o bem pertencer a terceiro garantidor, ele também será intimado da penhora.

9.3 Sequela

A sequela permite ao credor perseguir o bem nas mãos de quem quer que o detenha. O imóvel hipotecado pode ser vendido livremente, mas a hipoteca vai junto. O adquirente recebe o bem com o gravame e não pode alegar boa-fé, pois a garantia consta do registro.

9.4 Indivisibilidade

O pagamento parcial não libera parte da garantia. Pelo art. 1.421, o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que ela compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação. As garantias só se cancelam quando a dívida é paga por inteiro.

O art. 1.429 aplica a mesma lógica aos sucessores do devedor: eles não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões, mas qualquer deles pode fazê-lo no todo.

9.5 A Anticrese e a Retenção

A anticrese tem efeito diverso. O art. 1.423 confere ao credor anticrético o direito de reter o bem enquanto a dívida não for paga, direito que se extingue decorridos 15 anos da data da sua constituição. O credor anticrético não tem preferência sobre o preço, mas pode permanecer na posse do imóvel, percebendo os frutos, até ser satisfeito ou até o fim do prazo legal.

9.6 Vencimento Antecipado

Como a garantia se apoia no bem, qualquer evento que a comprometa autoriza o credor a exigir a dívida de imediato. O art. 1.425 enumera as hipóteses:

• O bem se deteriora ou deprecia, desfalcando a garantia, e o devedor, intimado, não a reforça ou substitui.
• O devedor cai em insolvência ou falência.
• As prestações não são pagas pontualmente, sempre que o pagamento for parcelado.
• O bem perece e não é substituído.
• O bem é desapropriado, caso em que se deposita a parte do preço necessária ao pagamento integral do credor.

Duas regras complementam o quadro. O art. 1.426 afasta a cobrança dos juros correspondentes ao tempo ainda não decorrido. O art. 1.427 dispensa o terceiro garantidor de reforçar ou substituir a garantia que se perdeu ou se desvalorizou sem culpa sua, salvo cláusula expressa. 

O tema dialoga com o estudo de inadimplemento e mora, pois o vencimento antecipado é uma consequência específica do risco de descumprimento.

10. Vedação ao Pacto Comissório e Pacto Marciano

Poucos temas dos direitos reais de garantia aparecem tanto em provas quanto este. Esta seção explica por que a lei proíbe o credor de ficar com o bem e quais caminhos legítimos existem para solucionar a dívida.

10.1 A Nulidade do Art. 1.428

O art. 1.428 declara nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento. Essa cláusula recebe o nome de pacto comissório (ou cláusula comissória).

A razão da vedação é proteger o devedor. No momento da contratação, quem precisa de crédito está em posição frágil e tende a aceitar condições desfavoráveis. 

Sem a proibição, um empréstimo de pequeno valor poderia terminar com a perda de um bem muito mais valioso. A excussão judicial, com avaliação e venda pública, garante que o credor receba o que lhe é devido e que o excedente volte ao devedor.

Uma dúvida comum ilustra a regra: o credor pode ficar com o bem sem levá-lo a leilão? Não. Isso seria exatamente o pacto comissório. O bem deve ser vendido e, se sobrar valor, a diferença pertence ao devedor.

10.2 A Dação em Pagamento Depois do Vencimento

O parágrafo único do art. 1.428 abre uma porta: após o vencimento, o devedor pode dar a coisa em pagamento da dívida. A diferença está no momento e na liberdade. Antes do vencimento, a cláusula nasce da fragilidade de quem precisa do crédito. 

Depois do vencimento, o devedor já não depende da concessão do empréstimo e pode avaliar, com mais liberdade, se lhe interessa entregar o bem para encerrar a obrigação.

O instituto aplicado é a dação em pagamento, uma das formas especiais de pagamento previstas no Código Civil, que depende do consentimento do credor.

10.3 O Pacto Marciano

A doutrina contemporânea admite uma figura próxima, mas distinta: o pacto marciano. Por meio dele, as partes ajustam que o credor poderá se tornar proprietário do bem em caso de inadimplemento, desde que o bem seja avaliado por critério justo e objetivo e o credor restitua ao devedor o valor que exceder a dívida.

A VIII Jornada de Direito Civil aprovou o Enunciado 626, segundo o qual o pacto marciano não afronta o art. 1.428 nas relações paritárias. A ressalva exclui as relações de consumo e outras situações de vulnerabilidade. Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho, em obra dedicada ao tema, sustenta que a ilicitude do pacto comissório decorre do risco de enriquecimento do credor à custa do devedor, risco que a avaliação justa e a devolução do excesso afastam.

11. Penhor

O penhor é a primeira espécie de garantia real estudada. Esta seção trata da sua constituição, dos direitos e deveres do credor, da extinção e das diversas modalidades previstas no Código Civil.

11.1 Constituição, Penhor e Penhora

Pelo art. 1.431, o penhor se constitui pela transferência efetiva da posse de uma coisa móvel, suscetível de alienação, ao credor. O credor passa a exercer a posse direta, e o devedor conserva a posse indireta, em mais um exemplo de desdobramento entre posse direta e indireta. O credor que tem um bem empenhado como garantia recebe o nome de credor pignoratício.

O exemplo mais conhecido é o penhor de joias na Caixa Econômica Federal: a pessoa entrega as joias e recebe o empréstimo. Se não pagar, as joias vão a leilão. Os contratos de penhor da Caixa costumam autorizar a venda dos bens em caso de inadimplemento, por meio dos conhecidos leilões, o que encontra amparo no art. 1.433, IV, que admite a venda amigável quando o contrato a permitir.

Atenção à terminologia, que costuma derrubar candidatos em provas:

• Penhor é direito real de garantia, constituído por negócio jurídico ou por lei.
• Penhora é ato processual de constrição de bens no curso da execução.
• Quem dá um bem em penhor empenha ou apenha o bem.

O penhor comum se constitui pela tradição, mas o instrumento deve ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos (art. 1.432) para valer contra terceiros.

11.2 Direitos e Deveres do Credor Pignoratício

O art. 1.433 assegura ao credor pignoratício, entre outros, os direitos de:

• Exercer a posse da coisa empenhada e retê-la até ser indenizado das despesas devidamente justificadas.
• Obter ressarcimento do prejuízo sofrido por vício da coisa.
• Promover a execução judicial ou a venda amigável, se o contrato permitir ou o devedor autorizar mediante procuração.
• Apropriar-se dos frutos da coisa empenhada.
• Promover a venda antecipada, com autorização judicial, quando houver receio fundado de perda ou deterioração.

Em contrapartida, o art. 1.435 lhe impõe deveres. Como a coisa permanece em seu poder, ele deve guardá-la como depositário, defender a posse e dar ciência ao dono das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória, imputar o valor dos frutos nas despesas, nos juros e no capital, restituir a coisa com os frutos e acessões depois de paga a dívida e entregar ao devedor o que sobrar do preço da venda.

11.3 Extinção do Penhor

O art. 1.436 prevê que o penhor se extingue quando:

• A obrigação se extingue.
• A coisa perece.
• O credor renuncia.
• As qualidades de credor e de dono se confundem na mesma pessoa.
• Ocorre adjudicação judicial, remição ou venda da coisa empenhada feita pelo credor ou por ele autorizada.

11.4 Espécies de Penhor

A regra da entrega da coisa ao credor tem exceções importantes. O parágrafo único do art. 1.431 dispõe que, no penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que deve guardá-las e conservá-las.

A razão é econômica. O agricultor precisa das máquinas e dos animais para produzir, e o industrial precisa dos equipamentos para fabricar. Se entregassem os bens ao credor, perderiam justamente os meios de gerar a renda que paga a dívida.

O penhor de veículos (arts. 1.461 a 1.466) é uma das novidades do Código Civil de 2002. O veículo é bem móvel, mas tem documento registral próprio, o certificado de propriedade, no qual se anota a garantia. 

Essa anotação dá publicidade ao gravame e permite que eventual comprador tome conhecimento dele. O art. 1.466 limita o penhor de veículos ao prazo máximo de dois anos, prorrogável por igual período.

11.5 Penhor Legal

O penhor também pode nascer da lei, independentemente de acordo entre as partes. O art. 1.467 confere penhor legal:

• Aos hospedeiros e fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os consumidores tiverem consigo no estabelecimento, pelas despesas ou consumo.
• Ao dono do prédio, rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o imóvel, pelos aluguéis ou rendas.

O hotel, portanto, pode reter a bagagem do hóspede que não paga a conta. Isso não significa que o hoteleiro fique com a mala: ele terá de vender os bens para satisfazer o crédito, observado o procedimento legal. 

Havendo perigo na demora, o credor pode tomar os bens antes de recorrer ao Judiciário, mas deve requerer em seguida a homologação judicial do penhor (arts. 1.470 e 1.471), conforme o procedimento dos arts. 703 a 706 do CPC.

12. Hipoteca

A hipoteca é a garantia real mais usada no mercado imobiliário tradicional e a que mais mudou nos últimos anos. Esta seção trata do objeto, da constituição, das regras sobre alienação e segunda hipoteca, das novidades da Lei nº 14.711/2023, das espécies e da extinção.

12.1 Objeto da Hipoteca

Em regra, a hipoteca recai sobre bens imóveis, e o devedor conserva a posse do bem. O art. 1.473 enumera os bens que podem ser hipotecados, entre eles:

• Os imóveis e seus acessórios, conjuntamente com eles.
• O domínio direto e o domínio útil.
• As estradas de ferro.
• Os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham.
• Os navios e as aeronaves.
• O direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso e a propriedade superficiária.

Navios e aeronaves são bens móveis, mas admitem hipoteca porque possuem registro próprio e alto valor econômico. O § 1º do art. 1.473 determina que a hipoteca desses bens se reja por lei especial.

12.2 Registro, Prioridade e o Prazo de 30 Anos

A hipoteca se constitui pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis do lugar do imóvel (art. 1.492). Havendo mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, o número de ordem do registro determina a prioridade, e esta, a preferência entre elas (art. 1.493).

O art. 1.485 traz um prazo que surpreende muitos estudantes: a hipoteca convencional vale, no máximo, por 30 anos da data do contrato. Ultrapassado esse prazo, ocorre a perempção da hipoteca, e a garantia só subsiste se for reconstituída por novo título e novo registro.

O critério é objetivo. Não importa se a dívida foi paga ou se está sendo cobrada judicialmente: completados os 30 anos, a garantia real desaparece, embora o crédito possa continuar existindo como crédito sem garantia. 

Na advocacia, isso tem consequências estratégicas. Um devedor cuja hipoteca está prestes a completar 30 anos talvez não tenha interesse em renegociar com o credor antes desse marco, pois logo poderá requerer o cancelamento do gravame.

12.3 A Liberdade de Alienar

O art. 1.475 declara nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o imóvel hipotecado. O devedor pode vender o bem livremente, e o credor nada perde com isso, porque a hipoteca acompanha a coisa por força da sequela.

O parágrafo único admite, porém, que as partes convencionem o vencimento antecipado do crédito se o imóvel for alienado. A lei, portanto, não impede o credor de se proteger: ele não pode proibir a venda, mas pode exigir o pagamento imediato caso ela ocorra.

12.4 Segunda Hipoteca

O art. 1.476 permite ao dono do imóvel hipotecado constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.

Imagine uma casa que vale R$ 500 mil, hipotecada para garantir uma dívida de R$ 100 mil. Se o bem for vendido em hasta pública, o primeiro credor recebe os seus R$ 100 mil e sobram R$ 400 mil. 

Esse valor excedente pode servir de garantia para uma nova dívida. O limite prático é o valor do bem: a soma das dívidas garantidas precisa caber no seu preço para que a segunda garantia tenha utilidade.

A segunda hipoteca segue algumas regras próprias:

• O credor da segunda hipoteca, embora vencida a sua dívida, só pode executar o imóvel depois de vencida a primeira, salvo insolvência do devedor (art. 1.477).
• O credor hipotecário que pagar as dívidas garantidas por hipotecas anteriores sub-roga-se nos direitos dos credores pagos (art. 1.478), o que lhe permite afastar o risco de uma excussão desvantajosa promovida pelo credor anterior.

O segundo ponto aplica a lógica do pagamento com sub-rogação: quem paga dívida alheia em que tem interesse assume a posição do credor satisfeito.

O uso excessivo de hipotecas sucessivas tem um exemplo histórico conhecido. A crise financeira de 2007 e 2008 nos Estados Unidos teve origem no mercado de hipotecas de alto risco (subprime), em que imóveis serviam de garantia para créditos concedidos sem análise rigorosa da capacidade de pagamento.

12.5 O Marco Legal das Garantias

A Lei nº 14.711/2023 modernizou a hipoteca em três pontos principais.

Vencimento cruzado. O novo § 2º do art. 1.477 prevê que o inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel. É a chamada cláusula cross default, agora prevista em lei.

Extensão da hipoteca. O novo art. 1.487-A permite que a hipoteca, a requerimento do proprietário, seja estendida para garantir novas obrigações em favor do mesmo credor, mantidos o registro e a publicidade originais. 

A extensão não pode exceder o prazo e o valor máximo garantido da especialização original e deve ser averbada na matrícula. Na prática, o imóvel passa a funcionar como uma garantia “recarregável”, sem necessidade de nova escritura de hipoteca a cada operação.

Execução extrajudicial. O art. 9º da Lei nº 14.711/2023 disciplinou a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, processada perante o oficial do Registro de Imóveis da situação do bem. 

O procedimento depende de previsão expressa no título constitutivo da hipoteca e se aproxima do rito já conhecido da alienação fiduciária de imóveis, com intimação do devedor para purgar a mora e leilões extrajudiciais.

12.6 Espécies de Hipoteca

Quanto à origem, a hipoteca pode ser:

• Convencional, quando nasce do acordo entre as partes, que é a hipótese mais comum.
• Legal, quando a própria lei a confere a certos credores (art. 1.489), como o ofendido sobre os imóveis do autor do dano, para satisfação da indenização, e o coerdeiro sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro que deve pagar a torna da partilha.
• Judiciária, quando decorre de decisão que condena ao pagamento de prestação em dinheiro, que vale como título constitutivo de hipoteca sobre os bens do condenado (art. 495 do CPC).

12.7 Extinção da Hipoteca

O art. 1.499 prevê a extinção da hipoteca:

• Pela extinção da obrigação principal.
• Pelo perecimento da coisa.
• Pela resolução da propriedade.
• Pela renúncia do credor.
• Pela remição.
• Pela arrematação ou adjudicação.

Um cuidado de grafia e de sentido: remição (com “ç”) significa resgate, isto é, a liberação do bem mediante o pagamento, feita pelo próprio devedor, por credor posterior ou pelo adquirente do imóvel. Remissão (com “ss”) é o perdão da dívida. 

O perdão também extingue a hipoteca, mas pelo primeiro inciso, porque extingue a obrigação principal e, com ela, o acessório. O art. 1.500 acrescenta que a hipoteca se extingue, perante terceiros, com a averbação do cancelamento no registro.

13. Hipoteca, Súmula 308 do STJ e Bem de Família

A sequela e a penhorabilidade do bem hipotecado encontram limites construídos pela jurisprudência. Esta seção examina os dois mais importantes: a proteção do adquirente de imóvel na planta e a proteção do bem de família.

13.1 A Súmula 308 e o Caso Encol

Imagine a seguinte situação. A incorporadora toma empréstimo em um banco e hipoteca o terreno e as futuras unidades. Em seguida, vende os apartamentos na planta, e os compradores pagam integralmente o preço. A incorporadora, porém, não paga o banco. O banco pode executar os apartamentos já quitados?

Pela lógica tradicional da sequela e da prioridade registral, a resposta seria positiva: a hipoteca foi registrada, e o banco é credor privilegiado. Esse cenário se tornou realidade em escala nacional com a falência da Encol, no fim dos anos 1990, que deixou milhares de compradores diante da ameaça de perder imóveis pelos quais já haviam pago.

A resposta do STJ veio na Súmula 308, aprovada pela Segunda Seção em 30/03/2005: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

O fundamento combina a proteção do consumidor e a boa-fé objetiva. O banco que financia um empreendimento sabe que as unidades se destinam à venda e que os compradores pagarão à incorporadora. Ao aceitar essa estrutura, assume o risco de cobrar a sua dívida da incorporadora, e não de quem comprou e pagou. 

A súmula também ilustra os limites da eficácia dos contratos perante terceiros: o negócio entre incorporadora e banco não pode atingir quem dele não participou e agiu de boa-fé.

O enunciado mostra que a sequela tem limites. Os direitos reais se impõem a todos, mas a jurisprudência pondera essa força quando ela produz resultados incompatíveis com a boa-fé e com a proteção de adquirentes vulneráveis. 

A aplicação da súmula a outros cenários, como imóveis comerciais ou contratos fora do Sistema Financeiro da Habitação, ainda gera decisões divergentes nos tribunais, o que recomenda análise cuidadosa de cada caso concreto.

13.2 Bem de Família Dado em Hipoteca

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a penhora por dívidas. O art. 3º, V, porém, abre uma exceção: a impenhorabilidade não se aplica à execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

A lógica da exceção é a renúncia voluntária: quem oferece a própria casa em hipoteca abre mão, conscientemente, da proteção legal. A regra, no entanto, sempre gerou controvérsia nos casos em que o imóvel da família garante dívidas de terceiros, especialmente de empresas das quais os proprietários são sócios.

O STJ pacificou a questão no Tema Repetitivo 1.261, julgado pela Segunda Seção em junho de 2025, sob relatoria do Min. Antonio Carlos Ferreira. As teses fixadas são:

• A exceção do art. 3º, V, restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar.
• Se o bem foi dado em garantia por um dos sócios da pessoa jurídica devedora, a regra é a impenhorabilidade, cabendo ao credor provar que o débito da sociedade se reverteu em benefício da família.
• Se os únicos sócios da sociedade são os titulares do imóvel hipotecado, a regra é a penhorabilidade, cabendo aos proprietários provar que o débito não se reverteu em benefício da família.

Assim, a afirmação de que o bem de família dado em hipoteca é penhorável continua verdadeira como ponto de partida, mas precisa ser lida à luz do precedente vinculante. O tema se relaciona com outra exceção da mesma lei, estudada na análise da penhorabilidade do bem de família do fiador.

14. Anticrese

A anticrese é a garantia real menos conhecida e menos usada. Esta seção explica o seu funcionamento, os deveres do credor anticrético e as razões da sua raridade na prática.

14.1 Conceito e Funcionamento

Pelo art. 1.506, o devedor, ou alguém por ele, entrega um imóvel ao credor e lhe cede o direito de perceber os frutos e rendimentos do bem, em compensação da dívida. A garantia não se volta para o valor do imóvel em si, mas para aquilo que ele produz.

O exemplo típico é o do apartamento entregue em anticrese: o credor aluga o imóvel e usa os aluguéis para amortizar a dívida até a quitação. A percepção dos frutos, tema estudado nos efeitos da posse, aparece aqui como o próprio mecanismo de pagamento.

O § 1º do art. 1.506 admite que os frutos sejam percebidos por conta dos juros, mas, se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei, o excedente será imputado ao capital. O § 2º permite que o imóvel em anticrese seja também hipotecado, e que o imóvel hipotecado seja dado em anticrese.

14.2 Administração e Prestação de Contas

O credor anticrético pode administrar o bem e fruir os seus frutos, mas deve apresentar anualmente balanço exato e fiel da sua administração (art. 1.507). 

Se o devedor discordar do balanço, pode impugná-lo e requerer a transformação da anticrese em arrendamento, com aluguel fixado pelo juiz. Salvo pacto em sentido contrário, o credor pode arrendar o bem a terceiro, mantendo o direito de retenção.

Quem paga a manutenção do imóvel durante a anticrese? O credor, que está na posse e administra o bem. As despesas, porém, entram no balanço e são abatidas do que ele efetivamente recebe, de modo que só o rendimento líquido amortiza a dívida. 

Por isso a especialização é tão relevante: o valor do crédito, os juros e os encargos precisam estar definidos para que se saiba por quanto tempo o credor poderá explorar o bem.

O credor responde, ainda, pelas deteriorações que o imóvel sofrer por sua culpa e pelos frutos que deixar de perceber por negligência (art. 1.508).

14.3 Retenção e Ausência de Preferência

O credor anticrético tem o direito de reter o imóvel enquanto a dívida não for paga, direito que se extingue após 15 anos da constituição da anticrese (art. 1.423). Esse direito de retenção é oponível ao adquirente do bem e aos credores quirografários e hipotecários posteriores ao registro da anticrese (art. 1.509).

Por outro lado, o credor anticrético não tem preferência sobre o preço. Se ele próprio executar o bem por falta de pagamento, ou permitir que outro credor o execute sem opor o seu direito de retenção, não terá preferência sobre o valor obtido (art. 1.509, § 1º). Tampouco terá preferência sobre a indenização do seguro em caso de sinistro, nem sobre o preço da desapropriação (art. 1.509, § 2º).

14.4 Por Que a Anticrese É Rara

Profissionais com décadas de atuação relatam nunca ter visto um contrato de anticrese. A explicação é prática. A anticrese imobiliza o bem, exige que o credor administre o imóvel, preste contas, busque locatários e arque com a manutenção, e ainda não lhe dá preferência sobre o preço em caso de execução.

O credor prefere instrumentos mais simples e eficazes, como a hipoteca e, sobretudo, a alienação fiduciária, que lhe atribuem preferência ou propriedade sobre o bem e procedimentos de excussão mais rápidos.

15. Quadro Comparativo e Casos Práticos das Garantias Reais

Esta última seção reúne as características das três garantias em um quadro e aplica a teoria a três situações concretas, no formato que costuma aparecer em avaliações.

15.1 Quadro Comparativo

15.2 Casos para Debate

Caso 1: a cláusula do agiota. Alguém toma um empréstimo de R$ 50 mil, hipoteca um imóvel de R$ 400 mil e assina cláusula de transferência automática do bem ao credor em caso de inadimplemento. A cláusula é nula por configurar pacto comissório (art. 1.428 do Código Civil). 

A hipoteca, contudo, permanece válida, e o credor pode excutir o bem, devolvendo o excedente ao devedor. Depois do vencimento, as partes podem ajustar livremente a dação em pagamento (parágrafo único). O exemplo também lembra que o direito penal reprime abusos na exigência de garantia de dívida, quando o credor se aproveita da situação do devedor.

Caso 2: a venda proibida. O contrato proíbe a venda do imóvel hipotecado, e Marcos vende o bem mesmo assim. A venda é válida, porque a cláusula proibitiva é nula (art. 1.475). O credor não perde a garantia, que acompanha o imóvel por sequela. 

O adquirente, se não se obrigou pessoalmente pela dívida, pode exonerar-se abandonando o imóvel ao credor (art. 1.479) ou remi-lo, no prazo de 30 dias contados do registro do seu título, oferecendo ao menos o preço pelo qual o adquiriu (art. 1.481). Se o contrato tiver previsto o vencimento antecipado em caso de venda, o credor poderá cobrar a dívida de imediato.

Caso 3: a casa de praia em anticrese. Rui recebeu de Clara uma casa de praia em anticrese e a alugou a terceiros. Depois, um credor de Clara executa o imóvel. Rui agiu corretamente ao arrendar o bem, pois o art. 1.507, § 2º, o permite, salvo pacto em contrário. 

Diante da execução, Rui não tem preferência sobre o preço, mas pode opor o seu direito de retenção ao credor que executa, desde que a anticrese tenha sido registrada antes do crédito deste (art. 1.509). Se deixar de opor a retenção, perde a proteção (§ 1º).

Conclusão

As Anotações Acadêmicas de 10/11/2026 encerraram o estudo de Posse e Propriedade com dois institutos que mostram a força e a flexibilidade dos direitos reais.

Na multipropriedade, o tempo passou a delimitar a propriedade: cada titular é dono do todo, mas apenas no seu período. A Lei nº 13.777/2018 deu segurança a um arranjo que nasceu como contrato, com indivisibilidade do imóvel, matrícula própria por fração, liberdade de alienação sem preferência e regras rígidas para a renúncia e a inadimplência. O REsp 1.546.165/SP mostrou, ainda antes da lei, que a dívida de um titular não pode alcançar as frações dos demais.

Nos direitos reais de garantia, o bem passou a responder pela obrigação, oferecendo ao credor preferência, sequela e excussão. Ao mesmo tempo, o ordenamento protege o devedor: proíbe o pacto comissório, exige especialização e registro, limita a sequela em favor de adquirentes de boa-fé pela Súmula 308 e restringe a penhora do bem de família hipotecado conforme o Tema 1.261. 

A Lei nº 14.711/2023, por sua vez, aproximou a hipoteca das necessidades do mercado de crédito atual.

Dominar esses temas significa compreender como o direito equilibra eficiência econômica e proteção das partes mais vulneráveis. Afinal, toda garantia nasce de uma pergunta simples: o que acontece se a promessa não for cumprida?

Para consolidar a base desse raciocínio, revisite a distinção entre direitos reais e direitos pessoais e continue estudando com os demais conteúdos de Posse e Propriedade em www.jurismenteaberta.com.br.

Referências Bibliográficas

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• TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. v. 4. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026.
• TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993.
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