Anotações Acadêmicas de 22/09/2026: Propriedade Resolúvel e Fiduciária

Introdução

Se a propriedade é perpétua, como alguém pode ser dono de uma coisa apenas até certa data, ou perder um imóvel sem nunca ter assinado uma escritura de venda? As Anotações Acadêmicas de 22/09/2026 partem dessa pergunta para enfrentar quatro temas que testam a ideia clássica de domínio absoluto e eterno: a propriedade resolúvel, a propriedade fiduciária, os modos de perda da propriedade e o direito real do promitente comprador.

Todos eles aparecem no cotidiano de qualquer pessoa, muitas vezes sem que ela perceba. Quem financia um carro, compra um apartamento na planta ou herda um imóvel que ninguém mais visita está diante de algum desses institutos.

O problema jurídico comum a todos é o mesmo. A propriedade nasce vocacionada à perpetuidade, mas o ordenamento admite que ela seja limitada no tempo, transferida em garantia, abandonada, renunciada ou até antecipada por um contrato que ainda nem produziu a transferência definitiva.

Compreender esses mecanismos exige retomar a distinção entre direitos reais e pessoais, porque boa parte das soluções depende de saber quando um vínculo obrigacional ganha eficácia real.

A relevância prática também é evidente. A alienação fiduciária sustenta o crédito ao consumo no Brasil, a promessa de compra e venda organiza o mercado imobiliário e o abandono de imóveis urbanos virou pauta de política urbana nas capitais, inclusive em Salvador.

Neste artigo, você vai entender como a propriedade pode ser resolúvel, por que o credor fiduciário é dono sem ter a posse direta, como o STF afastou a prisão do devedor fiduciante, quais são as cinco causas de perda da propriedade do Código Civil, por que a presunção absoluta de abandono é tão criticada e em que momento o promitente comprador passa a ter um direito real.

1. A Perpetuidade da Propriedade e Sua Mitigação

Antes de estudar as figuras que limitam o domínio no tempo, convém relembrar por que a perpetuidade é considerada um traço essencial da propriedade e de onde vem a ideia de resolução.

1.1 O Caráter Perpétuo e Irrevogável do Domínio

Desde o início do estudo das características dos direitos reais, a propriedade aparece como o direito real mais amplo, dotado de perpetuidade. Em aula, a comparação foi com o personagem imortal Highlander: o simples decurso do tempo não extingue a propriedade.

O proprietário que nunca visita seu terreno continua proprietário, e o não uso, por si só, não apaga o domínio. A perda pelo tempo só ocorre quando outra pessoa exerce posse qualificada e adquire por usucapião, o que é fenômeno diverso.

Além disso, a propriedade não se extingue com a morte do titular. Pelo princípio da saisine, consagrado no art. 1.784 do Código Civil, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros no momento da abertura da sucessão. A cadeia dominial, portanto, não sofre interrupção.

Em regra, a propriedade também é irrevogável: não comporta condição resolutiva nem termo final. Orlando Gomes já apontava que a perpetuidade é da natureza do domínio, e não da sua essência, justamente porque o ordenamento admite exceções. São essas exceções que interessam a esta aula.

1.2 Resolução: Do Direito dos Contratos ao Direito das Coisas

A palavra resolúvel vem de resolução, termo conhecido do estudo da resolução contratual, que designa a extinção do contrato por fato posterior à sua formação, como o inadimplemento ou o implemento de condição.

No Direito das Coisas, a lógica é semelhante. A propriedade resolúvel é uma propriedade com vigência limitada, cuja extinção está programada no próprio título que a constituiu. Por isso ela funciona como mitigação do caráter perpétuo do domínio, e não como sua negação.

2. Propriedade Resolúvel: Conceito e Fundamento Legal

Esta seção delimita o conceito legal de propriedade resolúvel, explica a posição do proprietário enquanto pende o evento resolutivo e mostra por que esse limite atinge terceiros.

2.1 Condição Resolutiva e Termo Final no Título Constitutivo

Quando a duração da propriedade fica subordinada a acontecimento futuro, certo ou incerto, previsto no próprio título constitutivo, o ordenamento reconhece uma propriedade resolúvel.

O fundamento está no art. 1.359 do Código Civil: resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, resolvem-se também os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário em cujo favor se opera a resolução pode reivindicar a coisa de quem a possua ou detenha.

Dois elementos merecem destaque:

• O evento resolutivo pode ser uma condição, que é futura e incerta, ou um termo, que é futuro e certo.
• A causa da resolução precisa constar do título de aquisição, desde a origem do direito.

Esse segundo elemento é o que separa a propriedade resolúvel da propriedade revogável, tema da seção 4.

2.2 O Proprietário Resolúvel Age Como Proprietário Pleno

Enquanto o evento não se verifica, o proprietário resolúvel é proprietário pleno. Ele usa, frui, dispõe e reivindica a coisa. Pode inclusive vender o bem ou gravá-lo com hipoteca.

A diferença está no destino dessas disposições. A característica da resolubilidade acompanha o bem, de modo que o adquirente recebe um direito com o mesmo limite temporal. Ninguém transfere mais direitos do que tem.

Portanto, quem compra de um proprietário resolúvel compra uma propriedade igualmente resolúvel.

2.3 Oponibilidade Erga Omnes e Publicidade do Título

A resolubilidade é oponível erga omnes. Como a causa da extinção consta do título, e no caso dos imóveis esse título está no Registro de Imóveis, terceiros podem conhecê-la.

Não há surpresa para quem adquire. Por essa razão, a lei permite que o beneficiário da resolução reivindique a coisa de qualquer pessoa, sem que o terceiro possa alegar boa-fé.

Esse efeito reforça um ponto repetido ao longo da disciplina: no Direito das Coisas, a publicidade registral é o que legitima a eficácia contra todos.

3. Hipóteses de Propriedade Resolúvel

A doutrina e a lei oferecem diversos exemplos de propriedade com duração limitada pelo próprio título. Esta seção percorre os principais, muitos deles já conhecidos do estudo dos contratos e das sucessões.

3.1 Retrovenda

A retrovenda é cláusula especial da compra e venda de imóveis pela qual o vendedor reserva o direito de recomprar o bem, no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço e reembolsando as despesas do comprador (art. 505 do Código Civil). O tema costuma ser estudado entre as cláusulas especiais da compra e venda.

A propriedade do comprador é resolúvel porque, se o vendedor exercer o direito de resgate, o comprador nada pode fazer. Trata-se de direito potestativo.

Se o comprador se recusar a receber, o vendedor deposita judicialmente o valor (art. 506), e o direito pode ser exercido inclusive contra terceiro adquirente (art. 507). A cláusula registrada acompanha o imóvel.

3.2 Fideicomisso

O fideicomisso decorre da substituição fideicomissária, espécie de substituição testamentária. O testador institui um herdeiro ou legatário, o fiduciário, que recebe o bem por certo tempo ou até que ocorra uma condição, e depois o bem passa a outra pessoa, o fideicomissário (art. 1.951).

O exemplo trabalhado em aula ilustra bem: o testador deixa a casa para Mariazinha, mas determina que, quando a filha de Mariazinha nascer, a casa passe a ela. A propriedade de Mariazinha é restrita e resolúvel, como afirma expressamente o art. 1.953.

Há um detalhe que o exemplo respeita. Desde o Código de 2002, o fideicomisso só é permitido em favor dos não concebidos ao tempo da morte do testador (art. 1.952). Se o fideicomissário já tiver nascido, ele adquire a propriedade e o direito do fiduciário se converte em usufruto.

3.3 Doação com Cláusula de Reversão

Na doação com cláusula de reversão, o doador estipula que os bens voltem ao seu patrimônio se ele sobreviver ao donatário (art. 547). A propriedade do donatário é resolúvel, porque não tem duração ilimitada: se ele morrer antes do doador, o bem retorna.

O parágrafo único do mesmo artigo impede que a reversão seja estipulada em favor de terceiro, o que a distingue do fideicomisso. O regime jurídico da doação completa o estudo dessa cláusula.

3.4 Compra e Venda com Reserva de Domínio

Na reserva de domínio, o vendedor de coisa móvel reserva para si a propriedade até que o preço seja integralmente pago (art. 521). O comprador recebe a posse de imediato, mas só adquire a propriedade quando cumpre todas as prestações.

Essa é a hipótese em que a transferência fica condicionada ao pagamento integral. A propriedade do vendedor é resolúvel, porque se extingue com o último pagamento, e a aquisição do comprador está sujeita a condição suspensiva. A cláusula deve ser escrita e registrada no domicílio do comprador para valer contra terceiros (art. 522).

3.5 Direitos Autorais e o Domínio Público

Os direitos patrimoniais de autor também são citados como exemplo de propriedade com termo final. Pelo art. 41 da Lei nº 9.610/1998, eles duram por setenta anos contados de 1º de janeiro do ano subsequente ao falecimento do autor. Esgotado o prazo, a obra cai em domínio público.

Parte da doutrina questiona se o direito autoral é verdadeira propriedade ou direito de natureza própria. De todo modo, o exemplo cumpre sua função didática: há um termo certo, fixado desde a origem, que encerra a titularidade exclusiva.

4. Propriedade Resolúvel e Propriedade Revogável

A comparação com a propriedade revogável ajuda a compreender o alcance do art. 1.359. A diferença está no momento em que surge a causa da extinção e, como consequência, na proteção dada aos terceiros.

4.1 Causa Originária e Causa Superveniente

Na propriedade resolúvel, a limitação temporal está no título desde a constituição do direito. Na propriedade revogável, prevista no art. 1.360, não existe cláusula de limitação temporal no momento da aquisição. A extinção decorre de um evento superveniente, que as partes não podiam prever e que não constava do título.

Por isso, Orlando Gomes preferia falar em propriedade ad tempus para esta segunda situação, reservando a expressão propriedade resolúvel para os casos em que a resolução está programada no título. A distinção não é apenas terminológica: ela muda o regime de proteção dos terceiros.

4.2 Revogação da Doação por Ingratidão e por Descumprimento do Encargo

O exemplo típico de propriedade revogável é a doação revogada por ingratidão do donatário ou por inexecução do encargo (art. 555). Quando o donatário recebe o bem, sua propriedade é plena e sem limite no título. Só depois, se ele praticar um dos atos do art. 557 (como atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave ou recusa de alimentos), surge a possibilidade de revogação.

O art. 563 é expresso ao dispor que a revogação por ingratidão não prejudica os direitos adquiridos por terceiros. O donatário, nesse caso, responde pelo valor do bem.

4.3 Exclusão da Sucessão por Indignidade

Outra hipótese é a exclusão por indignidade (arts. 1.814 e seguintes). O herdeiro recebe a herança pela saisine, mas uma sentença posterior pode excluí-lo por ter praticado atos graves contra o autor da herança.

O art. 1.817 preserva as alienações onerosas feitas pelo herdeiro aparente a terceiros de boa-fé antes da sentença, restando aos demais herdeiros cobrar perdas e danos do excluído.

4.4 A Proteção dos Terceiros Adquirentes

A lógica dessas regras é coerente. Como o terceiro não tinha como prever a revogação, já que ela não constava do título, a lei o protege. O art. 1.360 considera proprietário perfeito quem adquiriu antes da revogação, e o beneficiário só pode agir contra aquele cuja propriedade se revogou, para haver a própria coisa ou o seu valor.

Em síntese, na propriedade resolúvel o terceiro corre o risco que o registro lhe mostrou; na revogável, ele não corre risco algum.

5. Efeitos da Resolução da Propriedade

Definidas as figuras, resta examinar o que acontece quando o evento resolutivo finalmente ocorre. Os efeitos variam conforme se trate de propriedade resolúvel ou revogável.

5.1 Eficácia Retroativa na Propriedade Resolúvel

Na propriedade resolúvel, aquele em favor de quem se opera a resolução investe-se no direito de propriedade como se ela nunca houvesse pertencido, temporariamente, ao proprietário resolúvel.

A eficácia é ex tunc. Os direitos reais concedidos durante a pendência caem juntamente, e o beneficiário pode reivindicar a coisa de quem quer que a detenha.

No exemplo do fideicomisso, quando a filha de Mariazinha nascer e adquirir a casa, sua propriedade será plena e independente, sem qualquer resquício da propriedade resolúvel anterior. Se Mariazinha tiver hipotecado o imóvel, a hipoteca cai.

Farias e Rosenvald observam que essa retroatividade não apaga os atos de administração ordinária nem os frutos percebidos de boa-fé pelo proprietário resolúvel, que exerceu legitimamente o domínio enquanto ele existia. A retroação atinge os direitos reais concedidos, e não a fruição regular do bem.

5.2 Eficácia Ex Nunc na Propriedade Revogável

Na propriedade revogável, os efeitos são ex nunc. A revogação vale dali para frente, preserva as alienações já feitas e converte o direito do beneficiário em pretensão contra o antigo titular. É a solução do art. 1.360, que privilegia a segurança do tráfego jurídico.

6. Propriedade Fiduciária: Conceito e Natureza Jurídica

Com a propriedade resolúvel compreendida, fica fácil entender a propriedade fiduciária, que é sua espécie mais utilizada na prática. Esta seção apresenta o negócio fiduciário, seus elementos, seus sujeitos e suas características.

6.1 Fidúcia: Confiança Como Base do Negócio de Garantia

A palavra fiducia significa confiança. A ideia é oferecer ao credor uma segurança reforçada para que ele conceda crédito. O exemplo de aula torna a lógica clara: alguém precisa de dinheiro e pede um empréstimo a Norma. Norma aceita, mas exige uma garantia.

O devedor, então, transfere a Norma a propriedade de um bem seu, com uma ressalva: Norma será proprietária apenas enquanto a dívida não for paga. Paga a dívida, o devedor volta a ser proprietário.

A propriedade que Norma recebe é, portanto, resolúvel, e a condição resolutiva é o adimplemento. Nesse arranjo, o empréstimo de dinheiro garantido deixa de depender apenas do patrimônio geral do devedor e passa a contar com um bem específico em nome do credor.

6.2 O Elemento Real e o Elemento Obrigacional

A propriedade fiduciária tem por causa um negócio fiduciário, que reúne em um único ato duas relações:

• Um elemento de natureza real, que determina a transmissão da propriedade ao credor.
• Um elemento de natureza obrigacional, relativo à restituição do bem ao transmitente, ou a terceiro, depois de exaurido o objeto do contrato.

Melhim Namem Chalhub, referência no tema, destaca que o objetivo do negócio fiduciário é reforçar a responsabilidade do vínculo obrigacional, dando ao credor uma posição de proprietário, e não de mero titular de preferência sobre coisa alheia, como ocorre no penhor e na hipoteca.

6.3 Propriedade Fiduciária e Alienação Fiduciária

Os termos costumam ser usados como sinônimos, mas designam coisas distintas. A alienação fiduciária em garantia é o negócio jurídico, o contrato. A propriedade fiduciária é o direito real que dele resulta.

No financiamento de um carro, o comprador adquire o veículo na concessionária, mas quem empresta o dinheiro é o banco.

Para garantir o crédito, o comprador aliena fiduciariamente o veículo ao banco, que passa a ser proprietário resolúvel. A concessionária funciona apenas como terceiro intermediário na operação.

Por isso nem todo financiamento é alienação fiduciária: ela só existe quando o bem é transferido em garantia.

6.4 Sujeitos: Credor Fiduciário e Devedor Fiduciante

A relação envolve dois sujeitos:

• Fiduciário: o credor, que recebe a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem.
• Fiduciante: o devedor, que transfere a propriedade em garantia e conserva a posse direta da coisa.

6.5 Características da Propriedade Fiduciária

O art. 1.361 do Código Civil define a propriedade fiduciária como a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. A partir dessa definição, a doutrina aponta as seguintes características:

• Resolubilidade, cuja condição é o adimplemento do contrato.
• Transmissão da propriedade ao credor fiduciário.
• Transmissão da posse indireta ao credor fiduciário, por meio do constituto possessório.
• Permanência do devedor fiduciante como possuidor direto.
• Afetação do bem como garantia do cumprimento da obrigação.
• Devolução da propriedade ao devedor, uma vez adimplida a obrigação principal.

A propriedade fiduciária é um direito real de garantia de natureza peculiar. Como o penhor, recai sobre móveis; diferentemente do penhor comum, porém, permite ao devedor continuar usando e fruindo o bem.

7. Desdobramento da Posse e Constituto Possessório

A propriedade fiduciária não afeta apenas a titularidade. Ela também reorganiza a posse, e é esse reflexo que explica a ação de busca e apreensão e o antigo debate sobre a prisão civil.

7.1 Posse Direta do Fiduciante e Posse Indireta do Fiduciário

Na propriedade fiduciária ocorre o desdobramento da relação possessória. O credor fiduciário torna-se possuidor indireto, e o devedor fiduciante permanece possuidor direto, usando o carro, a máquina ou o equipamento no dia a dia. É a aplicação direta da distinção entre posse direta e indireta prevista no art. 1.197 do Código Civil.

7.2 O Constituto Possessório na Constituição da Garantia

O mecanismo que produz esse desdobramento é o constituto possessório. Antes do negócio, o devedor tinha a posse plena e a propriedade. Ao alienar o bem em garantia e continuar com ele, passa a possuir em nome alheio a coisa que antes possuía em nome próprio: de possuidor pleno torna-se apenas possuidor direto.

O art. 1.267, parágrafo único, do Código Civil admite essa tradição ficta, ao dispor que se subentende a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório.

Sem entrega física, o credor adquire a posse indireta e pode valer-se dos instrumentos de proteção da posse estudados nas aulas anteriores.

7.3 Inadimplemento, Busca e Apreensão e Consolidação da Propriedade

Se o devedor paga integralmente, a propriedade resolúvel do credor se extingue e o fiduciante readquire a propriedade plena. Se não paga, a situação se inverte: caracterizada a mora do devedor, a propriedade do credor se consolida.

Como o credor já é proprietário e possuidor indireto, basta-lhe a ação de busca e apreensão prevista no art. 3º do Decreto-Lei nº 911/1969 para retomar a posse direta do bem.

Em seguida, o art. 1.364 do Código Civil obriga o credor a vender a coisa, judicial ou extrajudicialmente, aplicar o preço no pagamento do crédito e entregar ao devedor o saldo, se houver. Se o produto da venda não bastar, o devedor continua obrigado pelo restante (art. 1.366).

8. Alienação Fiduciária e o Fim da Prisão do Depositário Infiel

Foi a partir da alienação fiduciária que o Supremo Tribunal Federal revisou sua jurisprudência sobre a prisão civil. Esta seção reconstrói o problema e a solução adotada.

8.1 A Equiparação Legal do Devedor ao Depositário

A redação original do art. 4º do Decreto-Lei nº 911/1969 permitia que, não encontrado o bem na busca e apreensão, a ação fosse convertida em ação de depósito. O devedor fiduciante era equiparado ao depositário, e a recusa em entregar a coisa o tornava depositário infiel, sujeito à prisão civil.

A Constituição de 1988 previa duas hipóteses de prisão civil no art. 5º, LXVII: a do devedor de alimentos e a do depositário infiel. A questão era saber se o devedor fiduciante poderia ser enquadrado na segunda. O tema dialoga diretamente com o estudo da prisão civil do depositário no contrato de depósito.

A crítica central era evidente. O devedor não se tornava depositário por vontade própria, mas em razão de uma dívida. Guardar a coisa e devolvê-la em bom estado decorria de sua condição de devedor. Na prática, quem atrasava as prestações do carro e não o entregava podia ser preso, respondendo com o próprio corpo por uma obrigação patrimonial.

8.2 O Pacto de São José da Costa Rica e o Status Supralegal

O Brasil incorporou a Convenção Americana sobre Direitos Humanos pelo Decreto nº 678/1992. O art. 7º, item 7, do Pacto de São José da Costa Rica só admite prisão por dívida no caso de inadimplemento de obrigação alimentar.

No julgamento do RE 466.343/SP, em 2008, o STF reconheceu aos tratados internacionais de direitos humanos não aprovados pelo rito do art. 5º, § 3º, da Constituição Federal um status supralegal: abaixo da Constituição, mas acima das leis ordinárias.

Com isso, a legislação infraconstitucional que disciplinava a prisão do depositário infiel teve sua eficácia paralisada. O texto constitucional não foi declarado inconstitucional; ele apenas deixou de ter lei que o tornasse aplicável.

O entendimento foi consolidado na Súmula Vinculante 25, segundo a qual é ilícita a prisão civil de depositário infiel, qualquer que seja a modalidade do depósito, e na Súmula 419 do STJ, que afasta a prisão do depositário judicial infiel. A consequência para o tema da aula é direta: o devedor fiduciante não pode ser preso.

Hoje, frustrada a busca e apreensão, o credor pode converter o pedido em ação executiva, nos termos da redação atual do art. 4º do Decreto-Lei nº 911/1969. O episódio é um bom exemplo de como as garantias fundamentais repercutem diretamente no Direito Civil.

9. Regime Jurídico da Propriedade Fiduciária no Código Civil

Compreendida a estrutura, cabe examinar as regras do Código Civil sobre objeto, requisitos e limites da propriedade fiduciária.

9.1 Objeto: Bem Móvel Infungível e as Leis Especiais

Pelo art. 1.361, o objeto da propriedade fiduciária disciplinada no Código é o bem móvel infungível, isto é, aquele que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade. A distinção entre bens fungíveis e infungíveis é, portanto, pressuposto do instituto.

Há, contudo, propriedades fiduciárias especiais. A mais importante é a alienação fiduciária de imóveis, criada pela Lei nº 9.514/1997, numa época em que se entendia não ser possível a alienação fiduciária de imóveis. Há também regras próprias para o mercado financeiro e de capitais.

Nesses casos, aplica-se a legislação específica, e o Código Civil funciona como fonte subsidiária naquilo que não for incompatível, conforme o art. 1.368-A.

9.2 Bem Já Integrante do Patrimônio do Devedor

No financiamento de veículos, o contrato de alienação fiduciária costuma ser celebrado no mesmo ato da compra. Nada impede, porém, que alguém já proprietário de um bem o aliene fiduciariamente para obter crédito.

A questão está pacificada na Súmula 28 do STJ: o contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor.

9.3 Requisitos do Contrato e Registro

A alienação fiduciária é negócio formal. O art. 1.362 exige que o contrato contenha:

• O total da dívida, ou sua estimativa.
• O prazo, ou a época do pagamento.
• A taxa de juros, se houver.
• A descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.

Além disso, a propriedade fiduciária só se constitui com o registro do contrato. O art. 1.361, § 1º, determina o registro no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, com anotação no certificado de registro. Sem registro, há apenas vínculo obrigacional entre as partes.

9.4 Juros Remuneratórios e Juros Legais

A menção à taxa de juros remete aos arts. 406 e 591 do Código Civil. O art. 591 presume devidos os juros no mútuo destinado a fins econômicos e limita sua taxa àquela prevista no art. 406. Este último teve a redação alterada pela Lei nº 14.905/2024, que fixou como taxa legal a Selic deduzida do IPCA. Vale lembrar que as instituições financeiras seguem regime próprio quanto aos juros remuneratórios, como reconhece a antiga Súmula 596 do STF, o que explica por que os financiamentos bancários não se submetem a esse teto.

9.5 Vedação do Pacto Comissório

O art. 1.365 considera nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia se a dívida não for paga no vencimento. É a vedação do pacto comissório, que também existe para o penhor, a hipoteca e a anticrese (art. 1.428).

A razão é proteger o devedor contra a apropriação de um bem de valor muito superior à dívida. Por isso o credor deve vender a coisa e devolver o excedente. O parágrafo único do art. 1.365, contudo, permite que o devedor, depois do vencimento e com anuência do credor, dê seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida.

Trata-se de dação em pagamento celebrada livremente, quando o devedor já não está sob a pressão de quem busca o crédito.

10. Modos de Perda da Propriedade

A propriedade é, em princípio, irrevogável e se transmite aos sucessores pela saisine. O Código Civil, porém, enumera situações em que o titular perde o domínio. Esta seção analisa o art. 1.275 e as quatro causas que não envolvem a polêmica do abandono, tratada à parte na seção 11.

10.1 O Rol do Art. 1.275 e o Papel do Registro

O art. 1.275 dispõe que, além das causas previstas em outras partes do Código, perde-se a propriedade:

• Por alienação.
• Pela renúncia.
• Por abandono.
• Por perecimento da coisa.
• Por desapropriação.

A expressão inicial revela que o rol é exemplificativo. A usucapião em favor de terceiro, a acessão, a arrematação e a própria resolução da propriedade também provocam perda do domínio.

O parágrafo único traz uma regra decisiva: nas hipóteses de alienação e renúncia, a perda da propriedade imóvel fica subordinada ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis. Quem quer conhecer a vida de um imóvel precisa consultar a matrícula. Tudo o que importa estará no registro.

10.2 Alienação

A alienação é a causa mais comum de perda da propriedade e, também, a mais mal compreendida no senso comum, que a confunde com venda.

10.2.1 Conceito e Espécies

Alienação é o negócio jurídico, gratuito ou oneroso, que transfere a outrem direito próprio sobre bem móvel ou imóvel. A venda como modalidade de alienação é apenas uma de suas espécies. A doação é alienação gratuita, a permuta é alienação onerosa e a cessão de direitos também é alienação. O termo deve ser reservado às transmissões voluntárias, provenientes de negócio jurídico bilateral.

Para quem adquire, a alienação é modo de aquisição derivada, porque há relação de causalidade entre o direito do antigo e o do novo titular, com todas as limitações e ônus que o bem carregava.

10.2.2 Tradição, Registro e Exceções à Vontade do Titular

O simples instrumento de alienação não basta. A perda da propriedade depende da tradição, no caso dos bens móveis, e do registro, no caso dos imóveis. Navios e aeronaves, embora móveis, exigem registro em órgãos próprios.

Em regra, a alienação necessita da vontade do titular. Há, porém, situações em que ela ocorre sem o consentimento do proprietário atual. A retrovenda é o exemplo apontado: exercido o direito de resgate dentro do prazo de três anos, o comprador perde a propriedade independentemente de sua vontade, e o vendedor pode buscar o bem onde ele estiver, depositando o preço acrescido das despesas do contrato.

10.3 Renúncia

A renúncia é modo de perda da propriedade que exige cuidado especial, porque se aproxima do abandono, mas com ele não se confunde, e porque produz efeitos relevantes perante cônjuges e credores.

10.3.1 Ato Unilateral, Expresso e Abdicativo

Renúncia é o negócio jurídico unilateral pelo qual o proprietário declara formal e explicitamente o propósito de despojar-se do direito de propriedade. Algumas notas a caracterizam:

• Só se renunciam vantagens. Não existe renúncia de deveres.
• A renúncia é sempre expressa. A lei não admite renúncia tácita, sobretudo em relação a imóveis.
• Na renúncia nada se transmite a ninguém. O titular simplesmente abdica do direito, e a coisa se converte em res nullius, coisa de ninguém.
• Por ser ato abdicativo, a renúncia é interpretada restritivamente.

Tratando-se de imóvel, o ato renunciativo deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Bens móveis podem, em tese, ser renunciados, mas a formalidade exigida faz com que, na prática, a perda da propriedade móvel ocorra quase sempre por abandono.

10.3.2 Outorga Conjugal na Renúncia de Imóvel

Como a renúncia diminui o patrimônio, a pessoa casada que pretende renunciar à propriedade de imóvel precisa da anuência do cônjuge, nos termos do art. 1.647, I, do Código Civil.

A exigência é dispensada no regime da separação absoluta de bens e, no regime da participação final nos aquestos, quando o pacto antenupcial convencionar a livre disposição dos imóveis particulares (art. 1.656).

10.3.3 Renúncia e Fraude Contra Credores

A renúncia também pode caracterizar fraude contra credores. Por ser negócio gratuito, aplica-se o art. 158: os negócios de transmissão gratuita de bens praticados pelo devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, podem ser anulados pelos credores quirografários, ainda quando o devedor ignore o prejuízo que causa.

Nos atos gratuitos, portanto, o credor não precisa demonstrar o conluio fraudulento (consilium fraudis); basta o dano (eventus damni). O instrumento processual é a ação pauliana, de natureza anulatória. Como se ouviu em aula, o que se aprende na Parte Geral volta a ser usado aqui, e tudo cai no Exame de Ordem.

10.3.4 Renúncia da Herança e a Inexistência de Renúncia Translativa

O mesmo raciocínio aparece no Direito das Sucessões. A renúncia à herança é sempre abdicativa: quem renuncia não escolhe o destino de sua quota. Pelo art. 1.810, a parte do renunciante acresce à dos outros herdeiros da mesma classe. Esse regime integra a lógica da transmissão da herança.

Imagine três irmãos que combinam deixar a herança do pai para a mãe, que concorre com eles. Se dois renunciam e o terceiro desiste, a quota renunciada acresce a todos os que permaneceram, e o bem se divide entre a mãe e o irmão que não renunciou. O resultado frustra o acordo familiar.

A chamada renúncia translativa, feita em favor de pessoa determinada, é na verdade uma cessão de direitos hereditários, isto é, uma alienação, que pressupõe aceitação e pode gerar tributação própria. O art. 1.805, § 2º, apenas esclarece que a cessão gratuita, pura e simples, aos demais coerdeiros indistintamente não importa aceitação.

Além disso, o art. 1.813 permite que os credores prejudicados aceitem a herança em nome do renunciante, o que reforça a conexão com a fraude contra credores.

10.4 Perecimento da Coisa

O perecimento ocorre com a perda das qualidades essenciais da coisa ou com seu desaparecimento. Se o objeto deixa de existir, não há sobre o que exercer o domínio.

Um exemplo impressionante é o de localidades do litoral fluminense em que o avanço do mar destruiu casas inteiras. Os proprietários perderam o domínio não por vontade própria nem por ato do Estado, mas porque o bem simplesmente deixou de existir.

O mesmo vale para o celular que pega fogo ou explode: perecido o aparelho, extingue-se a propriedade. Quando há seguro ou responsável pelo dano, o direito do titular se converte em indenização, mas a propriedade sobre a coisa perecida não sobrevive.

10.5 Desapropriação

A desapropriação é estudada no Direito Administrativo, e o Código Civil limitou-se a indicá-la como forma de perda da propriedade. Para o expropriado, é perda compulsória, fundada em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvadas as exceções constitucionais (art. 5º, XXIV, da Constituição). Para o Poder Público, é modo originário de aquisição.

O procedimento e os critérios de indenização estão detalhados no guia sobre desapropriação, e o tema se insere no quadro mais amplo da intervenção do Estado na propriedade.

11. Abandono de Imóvel e a Polêmica do Art. 1.276

O abandono mereceu tratamento destacado em aula, e não por acaso. O art. 1.276 do Código Civil contém uma das normas mais controvertidas do Direito das Coisas, e sua aplicação prática ganhou fôlego com a legislação urbanística recente.

11.1 Elemento Material e Elemento Subjetivo do Abandono

O abandono também implica perda da propriedade por ato voluntário do titular. A diferença em relação à renúncia é que, no abandono, não há declaração formal: há a prática de um ato material, a cessação dos atos de posse, da qual se extrai a intenção de se desfazer da coisa. O lixo jogado fora é o exemplo mais simples.

Para caracterizar o abandono, a doutrina exige dois elementos:

• O elemento material (corpus), que é a cessação dos atos de posse.
• O elemento subjetivo (animus), que é a intenção de não mais conservar o bem no patrimônio.

Essa distinção tem consequência prática. Em aula foi relatado o caso de uma pessoa que desejava se livrar de uma vaga de garagem num edifício do Comércio, em Salvador, que só gerava despesas. A via adequada não é o abandono, cujo reconhecimento depende de ato do Poder Público, mas a renúncia formal, registrada no Registro de Imóveis. Nesse caso, também pesam as regras do condomínio edilício, que costumam restringir o uso e a alienação de vagas.

11.2 Ausência de Posse Própria e de Terceiros

O art. 1.276 exige que o imóvel não se encontre na posse de outrem. A razão é clara: se alguém ocupa o bem, a situação não é de abandono puro, mas de posse alheia que pode conduzir à usucapião. Para caracterizar o abandono, portanto, nem o proprietário nem terceiro podem estar exercendo posse sobre o imóvel.

11.3 Arrecadação Como Bem Vago

Presentes esses requisitos, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago. Se for urbano, passa, três anos depois da arrecadação, à propriedade do Município ou do Distrito Federal em que se localize. Se for rural, passa, no mesmo prazo, à propriedade da União, onde quer que esteja (art. 1.276, caput e § 1º).

Durante esses três anos, o ente público fica na posse do bem, mas ainda não é proprietário. Só ao final do prazo o imóvel se incorpora ao patrimônio público e passa a seguir o regime dos bens públicos.

É importante não confundir os prazos: os três anos correm a partir da arrecadação e não medem o período de inadimplência fiscal.

11.4 A Presunção Absoluta do § 2º e a Crítica de Inconstitucionalidade

O ponto mais polêmico está no § 2º do art. 1.276: presume-se de modo absoluto a intenção de abandonar quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de satisfazer os ônus fiscais.

A presunção absoluta (juris et de jure) é aquela que não admite prova em contrário. Aplicada ao caso, ela extinguiria um direito fundamental sem que o proprietário pudesse demonstrar que não quis se desfazer do bem.

Alguém pode ter deixado de pagar o IPTU porque atravessa uma crise financeira, porque está doente, porque viajou por longo período ou porque sequer sabe da dívida. Como o abandono é ato volitivo, a intenção não pode ser simplesmente fabricada pela lei.

Por isso, a doutrina aponta a inconstitucionalidade do dispositivo por afronta ao devido processo legal, previsto no art. 5º, LIV, da Constituição Federal, ao direito ao contraditório e à garantia do direito de propriedade.

As Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal caminharam no mesmo sentido: o Enunciado 242 condiciona a aplicação do art. 1.276 ao devido processo legal, assegurando ao interessado demonstrar que não cessou a posse, e o Enunciado 243 afirma que a presunção do § 2º não pode ser interpretada de modo a contrariar a vedação ao confisco do art. 150, IV, da Constituição.

Apesar das críticas, o § 2º não foi declarado inconstitucional. Uma leitura possível, defendida em aula, é interpretar o abandono à luz da função social da propriedade. O imóvel largado que acumula lixo e vira foco de dengue, por exemplo, descumpre sua função social e justifica a intervenção pública.

A presunção, nessa linha, só teria legitimidade quando combinada com o abandono material efetivo e com a oportunidade de defesa.

11.5 A Lei nº 13.465/2017 e a Regulamentação em Salvador

O legislador federal respondeu em parte às críticas. A Lei nº 13.465/2017, nos arts. 64 e 65, disciplinou a arrecadação de imóveis urbanos privados abandonados.

Pelo art. 64, § 1º, a intenção de abandonar é presumida quando o proprietário, cessados os atos de posse, deixa de pagar os tributos incidentes sobre o imóvel por cinco anos.

A mesma lei exige, no § 2º do art. 64, um procedimento mínimo:

• Abertura de processo administrativo para tratar da arrecadação.
• Comprovação do tempo de abandono e da inadimplência fiscal.
• Notificação do titular do domínio para, querendo, apresentar impugnação em trinta dias.

Com isso, a presunção passou a conviver com contraditório e prazo definido, o que atenua a crítica ao § 2º do art. 1.276. Os imóveis arrecadados podem ser destinados a programas habitacionais, à prestação de serviços públicos e à regularização fundiária (art. 65).

Em aula, a professora observou que, se os Municípios tivessem segurança sobre a legalidade da norma, haveria muito mais arrecadações, e que ocupações irregulares sequer chegam a ser tributadas. A observação continua pertinente, mas há um dado novo em Salvador.

O Município regulamentou a matéria pelo Decreto nº 40.025/2025, que disciplina a arrecadação e a encampação de imóveis urbanos abandonados, com atenção especial ao Centro Histórico e à Cidade Baixa. A aplicação concreta dessas regras dirá se a arrecadação deixará de ser letra morta.

12. Direito Real do Promitente Comprador

O último tema da aula mostra como um vínculo obrigacional pode ganhar eficácia real. Para compreendê-lo, é preciso começar pelo contrato preliminar e acompanhar a evolução que levou o legislador a criar um novo direito real.

12.1 Contrato Preliminar: Obrigação de Fazer e Liberdade de Forma

O contrato preliminar é um contrato completo em si mesmo, e não uma fase de outro contrato. Por meio dele, as partes assumem uma obrigação de fazer: celebrar um contrato futuro. A promessa de compra e venda é o exemplo mais conhecido (arts. 462 a 466 do Código Civil).

Duas advertências feitas em aula merecem registro. Primeiro, é preferível falar em contrato futuro, e não em contrato definitivo, porque todo contrato é transitório: o vínculo pessoal se extingue com o cumprimento, e não existe contrato perpétuo.

Segundo, não se deve confundir contrato preliminar com negociação preliminar, que é apenas uma etapa, eventual, das fases de formação do contrato. Pode haver negociação preliminar antes do próprio contrato preliminar.

Pelo art. 462, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma. Assim, a compra e venda de um apartamento de dois milhões de reais exige escritura pública (art. 108), mas a promessa de compra e venda desse mesmo imóvel pode ser feita por instrumento particular.

Os demais requisitos, como capacidade, objeto lícito e determinado e legitimidade para dispor no momento do contrato futuro, precisam estar presentes.

12.2 Da Eficácia Obrigacional à Eficácia Real

Como todo contrato, a promessa gera vínculo entre as partes, e não entre o promitente comprador e o imóvel. O exemplo de aula mostra o risco. Vinícius promete vender um apartamento e recebe um sinal. Dias depois, num bar, alguém lhe oferece setenta por cento a mais, e ele vende o imóvel a esse terceiro.

O promitente comprador não tem como exigir o bem, que já não pertence ao promitente vendedor. A obrigação de fazer tornou-se impossível por culpa do devedor e se resolve em perdas e danos. O problema ilustra os limites da relatividade dos contratos.

Essa fragilidade favoreceu fraudes no mercado imobiliário, sobretudo em loteamentos.

A resposta veio da legislação e da jurisprudência. O Decreto-Lei nº 58/1937 e, depois, a Lei nº 6.766/1979 conferiram direito real aos compromissos de compra e venda de lotes, e os tribunais passaram a reconhecer eficácia real à promessa quando ela não previa arrependimento e o preço estava quitado, permitindo ao comprador buscar a coisa onde ela estivesse por meio da adjudicação.

O Código Civil de 2002 incorporou esse entendimento e criou, no art. 1.225, VII, um direito real autônomo: o direito do promitente comprador do imóvel. Caio Mário da Silva Pereira já via nessa figura um direito real de aquisição, de natureza própria, que não se confunde com a propriedade.

12.3 Requisitos: Irretratabilidade, Instrumento Público ou Particular e Registro

Nem todo promitente comprador tem direito real. Pelo art. 1.417 do Código Civil, o direito real à aquisição do imóvel surge da promessa de compra e venda que reúna três requisitos:

• Ausência de cláusula de arrependimento, isto é, a promessa deve ser irretratável.
• Celebração por instrumento público ou particular.
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O registro é a exigência que a lei acrescentou à construção jurisprudencial anterior, e é ele que dá publicidade ao direito e permite sua oponibilidade a terceiros. Trata-se de direito real sobre coisa alheia, limitado ao direito de adquirir. O promitente comprador não é proprietário; é titular do direito de se tornar proprietário.

12.4 Adjudicação Compulsória Judicial e Extrajudicial

O art. 1.418 permite ao promitente comprador titular do direito real exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva. Se houver recusa, ele pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A diferença em relação à mera tutela da obrigação de fazer é substancial. O promitente comprador não pede ao juiz que obrigue o vendedor a vender. Ele pede que o juiz lhe atribua a coisa, esteja onde estiver, ainda que em mãos de terceiro, querendo este ou não. Essa é a expressão do direito de sequela próprio dos direitos reais.

A Lei nº 14.382/2022 acrescentou uma via mais rápida: a adjudicação compulsória extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, nos termos do art. 216-B da Lei nº 6.015/1973. Presentes os documentos exigidos, o comprador pode obter o registro sem ação judicial.

12.5 Promessa Não Registrada: Súmulas 84 e 239 do STJ

A falta de registro não deixa o promitente comprador desamparado, mas muda a natureza da proteção. Sem registro, não há direito real e, portanto, não há oponibilidade a terceiros de boa-fé que adquiram o imóvel com base na matrícula. Entre as partes, porém, o STJ firmou dois entendimentos importantes:

• Pela Súmula 239, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis. O promitente comprador pode obter a adjudicação contra o promitente vendedor com base no vínculo obrigacional.
• Pela Súmula 84, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.

Assim, a afirmação de que a promessa não registrada gera apenas perdas e danos precisa ser lida com precisão. Ela é verdadeira quando o imóvel já foi transferido a terceiro de boa-fé, como no caso de Vinícius. Enquanto o bem permanece no patrimônio do promitente vendedor, a adjudicação continua possível.

Quem compra imóvel na planta ou por contrato de gaveta deve, por isso, registrar a promessa o quanto antes, pois só o registro afasta os riscos da compra de imóvel diante de terceiros.

Conclusão

As Anotações Acadêmicas de 22/09/2026 mostram que a perpetuidade da propriedade convive com diversas exceções bem delimitadas. Na propriedade resolúvel, o próprio título fixa o fim do domínio, e a resolução retroage contra todos. Na propriedade revogável, a causa é superveniente, e os terceiros ficam protegidos.

A propriedade fiduciária aproveita essa estrutura para garantir o crédito: o credor é dono resolúvel e possuidor indireto, o devedor conserva a posse direta pelo constituto possessório e, desde o RE 466.343/SP e a Súmula Vinculante 25, não pode mais ser preso como depositário infiel. A vedação do pacto comissório completa o equilíbrio da garantia.

Quanto à perda da propriedade, o art. 1.275 exige atenção ao registro, à natureza abdicativa da renúncia e aos reflexos perante cônjuges e credores. O abandono, por sua vez, continua cercado pela crítica à presunção absoluta do art. 1.276, § 2º, agora temperada pelo procedimento da Lei nº 13.465/2017.

Por fim, o direito real do promitente comprador revela como a lei transformou uma construção jurisprudencial em direito de sequela, condicionado ao registro.

Dominar esses institutos permite ao estudante resolver com segurança questões de prova e do Exame de Ordem e ao profissional orientar clientes em financiamentos, compras na planta e imóveis esquecidos.

Fica a reflexão final: talvez a propriedade nunca tenha sido tão absoluta quanto parecia, e compreender seus limites é justamente o que permite protegê-la.

Para continuar os estudos, revisite as classificações da posse e os demais conteúdos de Direito Civil em www.jurismenteaberta.com.br.

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