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1. Introdução
Um comerciante que passa quinze anos no mesmo endereço, atendendo à mesma vizinhança, constrói algo que não aparece em nenhuma nota fiscal: o ponto comercial.
Esse valor, formado pela clientela fiel, pela localização estratégica e pelo tempo de permanência, pode determinar o sucesso ou o fracasso de um negócio quando o contrato de locação chega ao fim.
Ponto comercial é o valor econômico agregado ao local onde uma atividade empresarial é exercida de forma continuada, resultante da clientela conquistada, da reputação construída e da localização do estabelecimento. Ele não é um bem físico separado, mas um atributo que se incorpora ao negócio e frequentemente representa parcela relevante do seu valor de mercado.
Este artigo explica o que forma juridicamente o ponto comercial, como o Direito Empresarial brasileiro o distingue de institutos próximos, como estabelecimento e fundo de comércio e, principalmente, quais mecanismos legais existem para protegê-lo, com destaque para a ação renovatória da locação empresarial.
2. O Que É Ponto Comercial?
Na doutrina comercialista brasileira, ponto comercial designa o local, físico ou de referência, onde o empresário exerce sua atividade de modo estável e reconhecível pelo público.
Não se trata de um direito sobre o imóvel em si, o empresário pode ser proprietário ou locatário, mas do valor que a permanência naquele local, associada à atividade exercida, agrega ao negócio.
Esse valor decorre principalmente da clientela: o conjunto de pessoas que passam a procurar o estabelecimento pela confiança, pela conveniência ou pelo hábito criado ao longo do tempo. Quanto mais consolidada a clientela associada àquele endereço, maior o valor econômico do ponto.
2.1 Ponto Comercial, Estabelecimento Empresarial e Fundo de Empresa: Como se Relacionam
O Código Civil, alterado pela Lei nº 14.382/2022, define em seu art. 1.142 que se considera estabelecimento “todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária”.
A mesma reforma acrescentou o §1º ao dispositivo, esclarecendo que o estabelecimento não se confunde com o local onde a atividade é exercida, que pode ser físico ou virtual, mudança relevante para o comércio eletrônico, mas que não elimina a importância do ponto físico para negócios que dependem da circulação de público.
Grande parte da doutrina utiliza “fundo de comércio” e “estabelecimento” como sinônimos, refletindo a origem francesa do instituto (fonds de commerce). É esse o termo empregado pela própria Lei do Inquilinato ao tratar da proteção do ponto na locação empresarial, como será visto na seção 4.
Para a doutrina majoritária, o ponto comercial integra os elementos incorpóreos do estabelecimento, ao lado da clientela, do aviamento e do nome empresarial.
Fábio Ulhoa Coelho destaca que, embora o ponto não seja passível de apropriação isolada como um bem autônomo, seu valor econômico é protegido indiretamente pelo ordenamento, sobretudo por meio do direito à renovação da locação.
2.2 Natureza Jurídica do Ponto Comercial
A natureza jurídica do ponto comercial gera debate na doutrina. Rubens Requião trata o ponto como um dos fatores que compõem o aviamento do estabelecimento, a aptidão do negócio organizado para gerar lucro superior à soma de seus elementos isolados.
Autores mais recentes, como Marlon Tomazette, preferem falar em “direito de inerência ao ponto”, reconhecendo ao empresário locatário uma proteção jurídica própria, ainda que dependente do contrato de locação para se materializar.
Essa autonomia relativa explica por que a lei intervém na relação locatícia para proteger o locatário empresário além do que faria em uma locação residencial comum: o objetivo não é apenas assegurar o uso do imóvel, mas preservar o investimento econômico construído pelo exercício continuado da atividade naquele endereço.
3. Como se Forma o Ponto Comercial?
O ponto comercial não nasce com a assinatura do contrato de locação nem com a abertura das portas do estabelecimento. Ele se forma progressivamente, pela combinação de três fatores: permanência no mesmo local, exploração continuada da mesma atividade e captação efetiva de clientela.
3.1 Exploração Continuada do Mesmo Ramo de Atividade
A formação do ponto pressupõe que o empresário exerça a mesma atividade, no mesmo endereço, de maneira ininterrupta. Trocar de ramo constantemente ou interromper o funcionamento por períodos longos enfraquece, e pode até impedir, o reconhecimento jurídico do ponto, como ficará claro na análise dos requisitos da ação renovatória, na seção 4.
Essa exigência vale tanto para o empresário individual quanto para a sociedade empresária, incluindo o microempreendedor individual formalizado como MEI.
Independentemente do porte ou do regime de constituição do negócio, mesmo em empreendimentos que se formalizam inicialmente como MEI, o que importa para a proteção do ponto é a continuidade da exploração no mesmo local, não a estrutura societária adotada.
3.2 Clientela e Aviamento: Os Elementos que Dão Valor ao Ponto
A clientela é o elemento mais visível do ponto comercial: são os consumidores que retornam ao estabelecimento pela localização, pela reputação ou pelo hábito. Ela se distingue da freguesia ocasional, que frequenta um local por acaso, sem vínculo de preferência.
O aviamento, por sua vez, é conceito mais amplo: representa a capacidade do estabelecimento, como conjunto organizado de bens materiais e imateriais, de gerar lucro.
O ponto contribui diretamente para o aviamento, na medida em que a localização adequada facilita o acesso do público e reduz o esforço de conquista de novos clientes.
Segundo Sérgio Campinho, o aviamento não é um elemento autônomo do estabelecimento, mas a própria qualidade que resulta da boa organização dos demais elementos, entre eles o ponto.
4. A Proteção Legal do Ponto Comercial na Locação Empresarial
A principal ferramenta jurídica de proteção do ponto comercial no Brasil é a ação renovatória, prevista nos arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela permite ao locatário empresário renovar compulsoriamente o contrato de locação, independentemente da vontade do locador, desde que preenchidos requisitos específicos.
4.1 Requisitos da Ação Renovatória (Lei nº 8.245/1991)
O art. 51 da Lei do Inquilinato exige o cumprimento cumulativo de três requisitos: contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo de cinco anos, admitida a soma de contratos sucessivos e ininterruptos (fenômeno conhecido como accessio temporis); e exploração do mesmo ramo de atividade, no imóvel, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A lei também define quem pode propor a ação: o próprio locatário, o cessionário da locação, o sublocatário e, em determinadas condições, a sociedade que assumiu a atividade antes exercida por pessoa física titular do contrato. O prazo para ajuizar a ação é decadencial, entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente, conforme o §5º do art. 51.
4.2 Prazo e Procedimento da Ação Renovatória
Cumpridos os requisitos, a lei assegura a renovação “por igual prazo”. O Superior Tribunal de Justiça, contudo, pacificou entendimento de que essa expressão remete ao prazo mínimo legal de cinco anos, não necessariamente ao prazo do último contrato celebrado entre as partes.
No julgamento do REsp 1.971.600/RJ, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma reafirmou que o teto de cinco anos por renovação evita a perpetuação do vínculo locatício e preserva o equilíbrio entre o direito de propriedade do locador e a proteção do fundo de comércio construído pelo locatário, nada impede, porém, que uma nova ação renovatória seja proposta ao final de cada período.
Na prática, a ação segue rito especial previsto nos arts. 71 a 75 da lei, exigindo prova documental dos requisitos do art. 51 já na petição inicial, incluindo contratos anteriores e comprovação de regularidade fiscal do locatário.
4.3 Quando o Locador Pode Retomar o Imóvel?
O art. 52 da Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o locador pode recusar a renovação mesmo diante do preenchimento dos requisitos do art. 51: quando precisar realizar obras determinadas pelo poder público, ou quando pretender usar o imóvel para si mesmo ou para transferir fundo de comércio próprio existente há mais de um ano.
Se o locador retomar o imóvel sob essas justificativas mas não lhes der o destino alegado, ou não iniciar as obras no prazo de três meses, o locatário tem direito a indenização pelos prejuízos decorrentes da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio, conforme o §3º do art. 52.
O mecanismo foi criado justamente para desestimular retomadas simuladas, motivadas apenas pelo interesse em captar, para si ou para terceiros, o ponto já formado pelo antigo locatário.
5. Particularidades do Ponto Comercial em Shopping Centers
A locação em shopping centers recebe tratamento específico na Lei do Inquilinato. O art. 54 estabelece que, nessas relações, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato entre lojista e empreendedor, respeitadas as disposições procedimentais da própria lei, o que reduz, mas não elimina, o espaço de negociação típico das locações comerciais comuns.
Ainda assim, a proteção ao ponto comercial não desaparece: o §2º do art. 52 veda expressamente que o empreendedor de shopping center negue a renovação alegando pretensão de uso próprio do espaço, hipótese normalmente admitida em locações comerciais fora desse contexto.
A lógica é que, em um shopping, a composição do mix de lojas é decidida previamente pelo empreendedor, o que reduz a razoabilidade de retomadas motivadas por interesse próprio superveniente.
6. Trespasse: O Destino do Ponto Comercial na Venda do Estabelecimento
Trespasse é o nome técnico dado à alienação onerosa do estabelecimento empresarial como um todo, incluindo, em regra, o ponto comercial associado a ele. O Código Civil disciplina a operação nos arts. 1.144 a 1.149.
Pelo art. 1.144, o contrato de trespasse só produz efeitos perante terceiros depois de averbado no Registro Público de Empresas Mercantis e publicado na imprensa oficial. Já o art. 1.146 determina que o adquirente responde pelos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, permanecendo o alienante solidariamente responsável por um ano.
Um aspecto frequentemente esquecido é a cláusula de não concorrência: salvo autorização expressa, o art. 1.147 proíbe o alienante de se restabelecer com atividade concorrente nos cinco anos seguintes à transferência, justamente para preservar o valor do ponto, e da clientela a ele associada, que foi vendido ao adquirente.
Um cuidado prático merece destaque: a venda do estabelecimento não transfere automaticamente o contrato de locação do imóvel.
Sem cláusula contratual que autorize a cessão, ou sem consentimento expresso do locador, o comprador do negócio pode adquirir a clientela e os bens do estabelecimento sem garantir, na prática, a permanência no ponto físico, o que reduz drasticamente o valor da operação se isso não for negociado previamente.
7. Ponto Comercial x Marca e Nome Empresarial: Evitando Confusões Comuns
É comum confundir ponto comercial com marca ou nome empresarial, mas são institutos jurídicos distintos, com regimes de proteção próprios.
O nome empresarial identifica o empresário ou a sociedade empresária como sujeito de direito e é protegido pelo registro na Junta Comercial, nos termos dos arts. 1.155 a 1.168 do Código Civil.
A marca, por sua vez, identifica produtos ou serviços no mercado e é protegida por registro no Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI), conforme a Lei nº 9.279/1996, a Lei da Propriedade Industrial.
O ponto comercial, diferentemente, não depende de registro: sua proteção decorre do exercício fático e continuado da atividade em determinado local, somado ao cumprimento dos requisitos legais da ação renovatória.
Uma empresa pode ter marca registrada nacionalmente e, ainda assim, perder o ponto comercial de uma unidade específica se não preencher os requisitos da locação empresarial protegida pela lei.
8. Riscos de Não Proteger o Ponto Comercial
Empresários que negligenciam a formalização adequada do contrato de locação frequentemente descobrem tarde demais que não têm direito à renovação compulsória.
Os erros mais comuns incluem contratos verbais ou por prazo indeterminado, que não atendem ao requisito do art. 51, I, da Lei do Inquilinato; mudanças de ramo de atividade sem atenção ao prazo mínimo de três anos ininterruptos; e o não ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo decadencial entre um ano e seis meses antes do término do contrato.
Outro risco relevante é a concorrência desleal por desvio de clientela, quando um ex-sócio, ex-funcionário ou o próprio alienante do estabelecimento se aproveita da proximidade com o ponto para atrair a clientela antes vinculada a ele, conduta que pode violar o art. 1.147 do Código Civil, no caso do trespasse, ou configurar infração à concorrência leal em outras hipóteses.
9. Perguntas Frequentes
9.1 O ponto comercial pode ser vendido separadamente do estabelecimento?
Não. O ponto comercial não é um bem autônomo passível de venda isolada; ele integra o valor do estabelecimento como um todo e só é transferido no contexto do trespasse, respeitados os requisitos dos arts. 1.144 a 1.149 do Código Civil.
9.2 O que são “luvas” e qual a relação com o ponto comercial?
“Luvas” é o termo usado para a quantia cobrada pelo locador, fora do aluguel, como condição para celebrar ou renovar o contrato de locação comercial. A cobrança de luvas para autorizar a renovação prevista em lei é expressamente vedada pelo art. 45 da Lei do Inquilinato, justamente para impedir que o locador se aproprie do valor econômico do ponto construído pelo locatário.
9.3 Locação residencial gera direito ao ponto comercial?
Não. A ação renovatória e a proteção legal do ponto comercial aplicam-se exclusivamente às locações destinadas a fins comerciais, industriais ou à prestação de serviços com fins lucrativos, conforme o art. 51 da Lei do Inquilinato. Locações residenciais seguem regime distinto, sem direito à renovação compulsória.
9.4 O microempreendedor individual (MEI) tem direito à ação renovatória?
Tem, desde que o contrato de locação atenda aos requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato. A proteção do ponto comercial não depende do porte ou do regime tributário do empresário, mas do cumprimento dos requisitos legais relacionados ao contrato e à exploração continuada da atividade.
10. Conclusão
O ponto comercial é, na prática, um dos ativos mais valiosos, e mais frágeis, de um negócio fisicamente localizado. Ele se forma com tempo, investimento e a fidelidade de uma clientela construída dia após dia, mas pode se perder rapidamente se o empresário não observar os requisitos legais que garantem sua proteção.
A ação renovatória da Lei do Inquilinato continua sendo o principal instrumento de defesa desse ativo, mas sua eficácia depende de cuidados que começam muito antes de qualquer litígio: contratos escritos e com prazo determinado, continuidade na mesma atividade e atenção aos prazos decadenciais para agir.
Conhecer esses requisitos com antecedência é o que separa o empresário que preserva o ponto conquistado daquele que o perde por um detalhe contratual evitável.
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11. Referências
- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
- BRASIL. Lei nº 9.279, de 14 de maio de 1996. Regula direitos e obrigações relativos à propriedade industrial. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9279.htm.
- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm.
- BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.323.410/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 07/11/2013, DJe 20/11/2013.
- BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.971.600/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/08/2022, DJe 26/08/2022.
- CHAGAS, Edilson Enedino das. Direito Empresarial. 13. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2026. (Coleção Esquematizado).
- COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. v. 1: Direito de Empresa: Empresa e Estabelecimento; Títulos de Crédito. 26. ed. rev. e atual. São Paulo: Thomson Reuters, 2026.
- CRUZ, André Santa. Manual de Direito Empresarial. 16. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026.
- MAMEDE, Gladston; MAMEDE, Roberta Cotta. Manual de Direito Empresarial. 20. ed. rev. e atual. 2. reimp. Barueri, SP: Atlas, 2026.
- TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial: Falência e Recuperação de Empresas. v. 3. 13. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2025.
