Ação Renovatória de Locação Comercial: Requisitos e Prazo

1. Introdução

Um comerciante constrói sua clientela ao longo de anos em determinado endereço, mas o contrato de locação está prestes a vencer e o proprietário sinaliza que não pretende renovar. 

Nessa situação, a ação renovatória de locação comercial é o instrumento que a Lei nº 8.245/91 — a Lei do Inquilinato — coloca à disposição do locatário empresarial para forçar a continuidade do contrato, mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos requisitos específicos.

A ação cabe quando o contrato de locação não residencial é escrito, soma pelo menos cinco anos de vigência e o locatário explora o mesmo ramo de atividade há, no mínimo, três anos ininterruptos. 

Ela deve ser proposta dentro de um prazo decadencial estrito, e o locador só pode recusar a renovação nas hipóteses taxativas previstas em lei. Este artigo explica cada um desses pontos, do conceito às consequências práticas de cada desfecho.

2. O Que É a Ação Renovatória de Locação Comercial?

A ação renovatória é a ação de rito especial pela qual o locatário de imóvel destinado a fins não residenciais pleiteia, em juízo, a renovação compulsória do contrato de locação, independentemente da concordância do locador. 

Diferentemente da locação residencial, em que o proprietário pode simplesmente não renovar o contrato ao seu término (denúncia vazia), a locação empresarial recebe proteção especial justamente porque o local ocupado passa a integrar o patrimônio da atividade exercida ali.

2.1 Fundamento na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

O instituto está disciplinado nos arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/91, no capítulo dedicado às locações não residenciais, e o rito processual da ação está previsto nos arts. 71 a 75 do mesmo diploma. 

A origem histórica remonta ao Decreto nº 24.150/1934, conhecido como Lei de Luvas, que já protegia o comerciante contra a perda especulativa do ponto pelo locador. A Lei 8.245/91 manteve essa lógica, atualizando os requisitos e o procedimento.

Antes de tratar da locação empresarial, vale situar o instituto dentro do regime geral: o contrato de locação de coisas segue regras próprias do Código Civil, mas, quando o imóvel urbano é destinado a fins comerciais, prevalecem as disposições específicas da Lei do Inquilinato, inclusive quanto à renovação compulsória.

2.2 Função da Ação Renovatória: Proteção do Ponto Comercial e do Fundo de Comércio

A doutrina majoritária associa a ação renovatória à proteção do fundo de comércio, entendido como o conjunto de bens materiais e imateriais organizados pelo empresário para o exercício da atividade, clientela, reputação, localização e organização produtiva. 

Fábio Ulhoa Coelho destaca que elementos como o ponto comercial e a clientela, embora não apareçam contabilmente no balanço da empresa, representam parcela relevante do valor do negócio, e sua perda pela simples recusa arbitrária do locador geraria enriquecimento sem causa em favor deste, às custas do esforço empresarial do locatário.

Essa leitura dialoga diretamente com a evolução da própria noção de empresa no direito brasileiro. Quem já acompanhou a transição histórica da mercancia para a teoria da empresa reconhece o mesmo movimento aqui: a lei deixa de proteger apenas o comerciante individual e passa a tutelar a atividade organizada como um todo, com seus ativos intangíveis.

Autores como Sylvio Capanema de Souza, em obra de referência sobre locação de imóvel urbano, e Gildo dos Santos reforçam que a ação renovatória não visa perpetuar o vínculo locatício indefinidamente, mas sim assegurar um mínimo de estabilidade proporcional ao investimento feito pelo locatário no local. 

Essa tensão entre a proteção do locatário e o direito de propriedade do locador atravessa boa parte da disciplina legal, especialmente nas exceções de retomada tratadas na seção 7.

3. Quando Cabe a Ação Renovatória?

A ação renovatória cabe nas locações de imóveis destinados ao exercício de atividade comercial, industrial ou de prestação de serviços, desde que o locatário seja titular regular dessa atividade. 

Quem ainda está organizando os elementos formais da própria atividade empresarial pode revisar como funciona o regime jurídico do empresário e seu registro, já que a regularidade do exercício da atividade é pressuposto para o próprio direito de ação.

3.1 Contratos e Locações Abrangidos

O direito à renovação alcança contratos escritos de locação não residencial, sejam eles referentes a lojas isoladas, salas comerciais, galpões industriais ou espaços em shopping centers.

A lei também admite a chamada accessio temporis: quando nenhum contrato isolado atinge cinco anos, é possível somar os prazos de contratos escritos sucessivos e ininterruptos até completar o quinquênio exigido, desde que não haja lacuna temporal entre eles que descaracterize a continuidade da locação.

3.2 Locação de Indústrias e Sociedades Civis com Fim Lucrativo

A Lei 8.245/91 estende expressamente o direito à renovação às locações celebradas por indústrias e por sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas, desde que presentes os mesmos requisitos exigidos para o comerciante. 

A intenção do legislador foi abranger toda atividade econômica organizada que dependa do local para consolidar sua clientela, e não apenas o comércio no sentido estrito.

4. Requisitos Legais do Art. 51 da Lei 8.245/91

O art. 51 da Lei do Inquilinato exige o preenchimento cumulativo de três requisitos. A ausência de qualquer um deles é suficiente para afastar o direito à renovação compulsória, o que torna a instrução probatória da ação particularmente rigorosa.

4.1 Contrato Escrito e por Prazo Determinado

O primeiro requisito é formal: o contrato, ou a soma dos contratos, no caso de accessio temporis, Deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado. 

Contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram o direito à renovação compulsória, ainda que a locação se prolongue por muitos anos, porque a lei exige segurança documental mínima sobre as condições pactuadas.

4.2 Prazo Mínimo de Cinco Anos e a Accessio Temporis

O segundo requisito é o prazo mínimo de cinco anos de vigência do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos sucessivos. 

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que, mesmo quando a soma dos contratos ultrapassa esse período, a renovação judicial deferida será sempre pelo prazo de cinco anos, e não pelo prazo do último contrato celebrado entre as partes (REsp 1.323.410/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2013, DJe 20/11/2013).

4.3 Exploração do Mesmo Ramo por, no Mínimo, Três Anos Ininterruptos

O terceiro requisito exige que o locatário comprove, no momento do ajuizamento da ação, a exploração do mesmo ramo de atividade no local pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 

A lógica é proteger especificamente a clientela conquistada naquele ramo, e não qualquer atividade genérica exercida no imóvel, a simples ocupação continuada, sem continuidade do ramo, não basta para configurar o direito.

5. Prazo para Propor a Ação e a Decadência do Direito

O § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91 fixa prazo decadencial rígido: a ação renovatória deve ser proposta no intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do término do contrato em vigor. Na prática, isso corresponde ao primeiro semestre do último ano de vigência contratual.

Perder esse intervalo extingue o direito formativo à renovação compulsória, ainda que todos os demais requisitos do art. 51 estejam preenchidos. 

Não há flexibilização jurisprudencial relevante quanto a esse prazo, justamente porque a segurança jurídica das partes, e de eventuais terceiros interessados no imóvel, depende de definição tempestiva sobre a continuidade ou não da locação.

6. Requisitos da Petição Inicial (Art. 71 da Lei 8.245/91)

Além dos requisitos gerais de qualquer petição inicial, o art. 71 da Lei do Inquilinato exige instrução específica. O locatário deve comprovar o preenchimento dos três requisitos previstos no art. 51, bem como o exato cumprimento do contrato em curso e a quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel cujo pagamento lhe competia.

Também devem ser indicadas, de forma clara e precisa, as condições oferecidas para a renovação, inclusive o valor proposto para o novo aluguel. Havendo fiador no contrato a ser renovado, deverão ser apresentados ainda os respectivos dados de qualificação, observadas as demais exigências legais.

Esse último ponto conecta a ação renovatória a um tema recorrente na prática locatícia: a exigência de garantia fidejussória. Quem quiser aprofundar os limites dessa garantia pode consultar o artigo sobre fiador e bem de família na Lei 8.245/91, já que a indicação de novo fiador na renovatória segue a mesma lógica de responsabilidade e limites de penhorabilidade tratada naquele contexto.

A ausência de qualquer desses elementos pode levar à extinção do processo sem resolução de mérito por inépcia da inicial, motivo pelo qual a instrução documental deve ser preparada com antecedência, idealmente antes mesmo de o prazo decadencial começar a correr.

7. Defesas do Locador e Exceções de Retomada

O art. 52 da Lei 8.245/91 lista, de forma taxativa, as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, mesmo diante do preenchimento dos requisitos do art. 51. São as chamadas exceções de retomada, apresentadas na contestação da ação renovatória nos termos do art. 72.

7.1 Insuficiência da Proposta do Locatário

O locador pode contestar alegando que o valor ou as condições oferecidas pelo locatário para a renovação são insuficientes em relação ao valor locativo real e atual do imóvel. 

Nessa hipótese, a lei exige que o locador apresente contraproposta compatível, e a controvérsia sobre o valor costuma ser resolvida por prova pericial no curso do processo.

7.2 Proposta Melhor de Terceiro

O locador também pode recusar a renovação se houver proposta de terceiro em condições melhores, desde que comprove documentalmente essa proposta, subscrita pelo interessado e por duas testemunhas, com indicação clara do ramo a ser explorado, que não pode coincidir com o do locatário atual. 

Nessa hipótese, o próprio locatário pode, em réplica, igualar a proposta para manter a locação.

7.3 Retomada para Uso Próprio ou Reforma Substancial

Por fim, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que detenha, ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente a maioria do capital do negócio a ser instalado, ou para realizar reforma substancial determinada pelo Poder Público ou que aumente o valor do negócio. 

Nas locações de espaço em shopping centers, porém, a lei veda expressamente a retomada para uso próprio do locador, em razão das particularidades desse tipo de empreendimento.

8. Consequências da Procedência e da Improcedência da Ação

Julgada procedente a ação renovatória, o contrato é renovado judicialmente pelo prazo de cinco anos, nas condições fixadas na sentença, que pode ajustar o valor do aluguel com base em prova técnica produzida no processo. 

Julgada improcedente, por acolhimento de alguma exceção de retomada, o locatário deve desocupar o imóvel, mas pode ter direito a indenização se o locador não efetivar, no prazo de três meses da entrega, o destino alegado ou não iniciar as obras declaradas.

Essa indenização busca recompor os prejuízos decorrentes da mudança, da perda do ponto e da eventual desvalorização do fundo de comércio, e não se confunde com outras verbas que já protegem o locatário durante a vigência normal do contrato, como o direito de retenção do locatário e a indenização por benfeitorias necessárias e úteis, que seguem lógica própria dentro do regime geral da locação.

9. Entendimento do STJ sobre a Ação Renovatória

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento sobre pontos relevantes da ação renovatória. Entre eles está a orientação acerca do prazo fixo de cinco anos na hipótese de accessio temporis, mencionada na seção 4.2.

A jurisprudência do tribunal também reconhece que o direito à renovação não é absoluto, podendo ceder diante do interesse legítimo do locador na retomada, desde que fundado em motivo sincero e não especulativo. A análise dessa sinceridade depende das circunstâncias fáticas e probatórias do caso concreto e, em regra, não pode ser revista em recurso especial, em razão da Súmula 7 do STJ.

Também é pacífico no tribunal que a presunção de sinceridade do pedido de retomada para uso próprio gera, em contrapartida, direito indenizatório futuro ao locatário caso o locador não dê ao imóvel o destino alegado, reforçando o caráter compensatório da tutela ao fundo de comércio mesmo quando a renovação não se concretiza.

10. Erros Comuns e Riscos para o Locatário

O erro mais frequente é o descumprimento do prazo decadencial do § 5º do art. 51, muitos locatários aguardam o desenrolar das negociações com o locador e perdem o intervalo de seis meses a um ano anterior ao término do contrato, o que extingue o direito independentemente do mérito. 

Outro erro comum é a instrução deficiente da petição inicial, sobretudo a ausência de prova documental do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação de tributos, que pode comprometer toda a ação por vício formal.

Também é frequente confundir a renovação compulsória, própria da locação empresarial, com a simples prorrogação por prazo indeterminado que ocorre nas locações residenciais após o término do prazo ajustado. 

São regimes distintos: a locação não residencial sujeita a ação renovatória tem disciplina própria, incompatível com a denúncia vazia aplicável a outros tipos de locação. 

Por fim, negligenciar a análise das exceções de retomada previstas no art. 52, e a chance de apresentar contraproposta ou igualar oferta de terceiro, pode custar ao locatário a manutenção do ponto mesmo quando ele teria condições de preservá-lo.

11. Conclusão

A ação renovatória de locação comercial existe para equilibrar dois interesses legítimos: o direito de propriedade do locador e a proteção do investimento e da clientela construídos pelo locatário ao longo dos anos. 

Ela cabe quando o contrato é escrito, soma cinco anos de vigência e o locatário explora o mesmo ramo por três anos ininterruptos, mas exige atenção rigorosa ao prazo decadencial e à instrução documental exigida pela Lei 8.245/91.

Conhecer os requisitos do art. 51, o rito do art. 71 e as exceções de retomada do art. 52 é o que permite ao locatário decidir, com antecedência, entre negociar a permanência, preparar a ação renovatória ou já planejar a transição do ponto comercial. 

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12. Referências

• BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.323.410/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2013, DJe 20/11/2013.
• CHAGAS, Edilsons Enedino das. Direito Empresarial. 13. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2026. (Coleção Esquematizado).
• COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial, volume 01: Direito de Empresa: Empresa e Estabelecimento; Títulos de Crédito. 26. ed. rev. e atual. São Paulo: Thomson Reuters, 2026.
• CRUZ, André Santa. Manual de Direito Empresarial. 16. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026.
• MAMEDE, Gladston; MAMEDE, Roberta Cotta. Manual de Direito Empresarial. 20. ed. rev. e atual. 2. reimp. Barueri, SP: Atlas, 2026.
• SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91. 6. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010.
• TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial: Falência e Recuperação de Empresas. v. 3. 13. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2025.