Anotações Acadêmicas de 06/10/2026: Condomínio Geral e Edilício

Introdução

Se a parede que separa o seu apartamento do apartamento vizinho não pertence só a você, de quem ela é? As Anotações Acadêmicas de 06/10/2026 partem dessa pergunta para estudar um dos institutos mais presentes na vida urbana brasileira: o condomínio.

A palavra vem da ideia de partilhar o domínio. Sempre que duas ou mais pessoas são titulares, ao mesmo tempo, do direito de propriedade sobre a mesma coisa, existe condomínio. 

Ele aparece nos irmãos que herdam uma casa, no casal que compra um carro em conjunto, nos vizinhos que dividem o mesmo muro e, de forma mais complexa, nos moradores de um edifício de apartamentos.

O problema jurídico nasce de uma tensão. A propriedade, por natureza, é exclusiva, mas no condomínio ela tem vários titulares. Quem decide sobre a coisa comum? Quem paga as despesas, quem fica com os frutos e como se encerra a comunhão? 

No condomínio edilício, as perguntas se multiplicam: quem vota na assembleia, quanto paga a cobertura, o que o síndico pode fazer sozinho e quais sanções alcançam o vizinho que transforma a convivência em conflito permanente.

A relevância prática é enorme. O direito condominial gera demandas diárias nos escritórios e nos tribunais e, por isso, representa uma porta de entrada concreta para quem começa a advogar. Além disso, compreender a distinção entre direitos reais e pessoais ajuda a perceber por que muitas dessas regras acompanham a coisa e alcançam qualquer pessoa que se torne titular dela.

Neste artigo, você vai entender o conceito e a natureza jurídica do condomínio, suas classificações, o direito de preferência entre condôminos, as regras do condomínio voluntário e do condomínio necessário, a estrutura do condomínio edilício, sua instituição e sua convenção, os direitos e deveres dos condôminos, as sanções, as obras, a assembleia, o síndico e as formas de extinção.

1. Conceito e Natureza Jurídica do Condomínio

Antes de estudar as espécies, é preciso entender o que o condomínio representa dentro do direito de propriedade e como a doutrina explica a convivência de vários donos sobre a mesma coisa.

1.1 O Condomínio como Mitigação da Exclusividade

Entre as características do direito de propriedade, a doutrina destaca o princípio da exclusividade dos direitos reais: duas pessoas não podem ser, ao mesmo tempo e de forma integral, proprietárias da mesma coisa. O condomínio surge justamente como uma exceção a essa regra.

Essa exceção, porém, mitiga a exclusividade sem neutralizá-la. Cada condômino continua sendo o titular exclusivo da sua quota ideal (ou fração ideal). Ninguém mais é dono daquela fração. A pluralidade está na coisa, e não na quota.

Por isso, o condomínio não constitui uma nova espécie de direito real. O rol do art. 1.225 do Código Civil não o menciona como direito autônomo. Trata-se do mesmo direito de propriedade, exercido de forma plural. 

Caio Mário da Silva Pereira descreve o fenômeno como a atribuição simultânea do mesmo direito a mais de um titular, cada qual sobre uma parte ideal da coisa.

A consequência prática é direta. O exercício do direito de cada condômino encontra limite no direito dos demais. Quem usa a coisa comum precisa respeitar o igual direito dos outros comunheiros.

1.2 Teoria da Propriedade Integral ou Individualista

A primeira explicação sobre a natureza jurídica do condomínio vem do direito romano. Pela teoria da propriedade integral, também chamada individualista, cada condômino é proprietário da coisa inteira, e o seu direito sofre apenas a limitação imposta pelos direitos dos outros condôminos.

O direito brasileiro adotou esse sistema. A prova está no art. 1.314, que autoriza cada condômino, sozinho, a reivindicar a coisa de terceiro e a defender a sua posse. Se o terreno comum for invadido, qualquer um dos coproprietários pode ajuizar a ação reivindicatória, sem depender da adesão dos demais, porque o seu direito recai sobre o bem por inteiro.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald sintetizam essa ideia ao afirmar que o direito de cada condômino incide sobre a totalidade da coisa, na proporção da sua quota. A quota não identifica um pedaço físico do bem, mas a medida da participação de cada um.

1.3 Teoria Coletivista ou das Propriedades Plúrimas Parciais

A segunda explicação tem origem no direito germânico. Para a teoria coletivista, o condomínio seria uma espécie de soma intelectual de propriedades parciais. Os titulares formam uma coletividade, e a coisa pertence ao grupo, e não a cada um individualmente.

Nesse modelo, conhecido como propriedade em mão comum, o condômino não dispõe livremente de uma quota, porque a coisa está vinculada ao conjunto. O direito brasileiro não seguiu esse caminho como regra geral. 

Ainda assim, a doutrina identifica traços dessa concepção em situações específicas, como a comunhão hereditária anterior à partilha, em que o herdeiro tem direito a uma fração da universalidade, e não a bens determinados.

Em síntese, o sistema brasileiro é individualista: cada condômino tem uma quota ideal, pode aliená-la ou gravá-la e pode defender a coisa inteira contra terceiros.

1.4 Quota Ideal e Presunção de Igualdade dos Quinhões

Todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem. Quantitativamente, porém, as quotas podem ser diferentes. Nada impede que um condômino seja titular de metade e os outros dois de um quarto cada.

Quando o título não define o tamanho das quotas, o art. 1.315, parágrafo único, estabelece que se presumem iguais as partes ideais. Se alguém doa um imóvel a João, Maria e José sem fixar proporções, cada um será titular de um terço.

No condomínio edilício, essa lógica aparece com outra roupagem. As frações ideais dos apartamentos não precisam ser idênticas. A cobertura, por exemplo, costuma ter fração ideal maior do que a de uma unidade comum, o que terá reflexos no rateio de despesas e, conforme a convenção, no peso do voto.

1.5 Indivisibilidade e Comunhão

Duas noções elementares sustentam o instituto. A indivisibilidade é o aspecto objetivo: o condomínio exige uma coisa indivisa. Se o bem for dividido e cada um receber a sua parte individualizada, o condomínio deixa de existir. A comunhão é o aspecto subjetivo: o exercício compartilhado da propriedade por mais de uma pessoa.

O condomínio pode recair sobre bens imóveis e móveis. Dois amigos que compram juntos um livro, um barco ou um cachorro são condôminos. A doutrina também aponta situações menos óbvias, como a concessão de uso de jazigo compartilhado em cemitério.

Alguns empreendimentos reúnem regras especiais que convivem com a disciplina condominial. É o caso dos shopping centers. Nesses espaços, o lojista em regra ocupa a loja por meio de contrato de locação sujeito ao art. 54 da Lei nº 8.245/1991, que prestigia as condições livremente pactuadas.

Daí vêm práticas conhecidas, como o aluguel percentual sobre o faturamento, a auditoria das vendas e o pagamento em dobro no mês de dezembro para o fundo de promoção. Essas figuras decorrem do contrato de locação, e não da taxa condominial propriamente dita.

2. Classificação do Condomínio

Esta seção organiza as espécies de condomínio segundo quatro critérios: o objeto, a necessidade, a forma e a origem. Cada critério produz consequências práticas diferentes, especialmente quanto à duração da comunhão e à possibilidade de usucapião.

2.1 Quanto ao Objeto: Condomínio Universal e Parcial

O condomínio universal recai sobre a totalidade de um patrimônio. O exemplo clássico é a herança. Com a morte, os herdeiros recebem o patrimônio do falecido como um todo unitário, e o art. 1.791, parágrafo único, determina que, até a partilha, o direito dos coerdeiros se rege pelas normas do condomínio.

Patrimônio é o conjunto de ativo e passivo. Por isso, quem sucede em uma universalidade sucede tanto nos bens quanto nas dívidas, sempre na proporção da sua quota. 

Esse é o ponto central da sucessão patrimonial após a morte: o herdeiro responde pelas dívidas do falecido, mas apenas até as forças da herança (art. 1.792). Se o falecido deixou um milhão de reais em bens e um milhão e duzentos mil em dívidas, a diferença não sai do patrimônio pessoal dos herdeiros.

Daí a utilidade do inventário negativo, pouco conhecido fora da prática forense. Ele declara que o falecido não deixou bens a partilhar e funciona como prova pré-constituída para o herdeiro que venha a ser cobrado por dívidas do autor da herança, inclusive trabalhistas. 

A via extrajudicial também o admite, nos termos da Resolução CNJ nº 35/2007, o que torna útil conhecer o procedimento de inventário extrajudicial.

Vale um registro de atualização. O CPC/1973 (art. 989) permitia que o juiz instaurasse o inventário de ofício. O Código de Processo Civil de 2015 não repetiu essa regra. Hoje, o art. 611 fixa o prazo de dois meses para a abertura do inventário, a contar da abertura da sucessão, e a legitimidade para requerê-lo segue os arts. 615 e 616.

O condomínio parcial, por sua vez, recai sobre bem certo e determinado. Uma pessoa pode ter vários bens exclusivos e dividir apenas o carro com uma amiga. Sobre o carro, há condomínio parcial.

2.2 Quanto à Necessidade: Condomínio Transitório e Permanente

O condomínio transitório tem vocação para acabar. A herança antes da partilha é o melhor exemplo: a comunhão dura até a divisão dos bens. O mesmo ocorre quando o casal se divorcia sem partilhar os bens, hipótese expressamente admitida pelo art. 1.581 do Código Civil.

Até a partilha, os ex-cônjuges ou ex-companheiros são condôminos, situação que gera muitas dúvidas sobre a partilha do imóvel após o divórcio e sobre os direitos do cônjuge no divórcio.

O condomínio permanente não nasce para terminar em data previsível. Dois amigos que compram um terreno juntos instituem, em princípio, um condomínio permanente, embora qualquer deles possa, como regra, pedir a divisão.

2.3 Quanto à Forma: Condomínio Pro Diviso e Pro Indiviso

No condomínio pro indiviso, há comunhão de direito e de fato. Todos exercem posse e propriedade sobre toda a coisa. O casal que compra um carro em conjunto é condômino pro indiviso: nenhum deles exerce posse apenas sobre a parte da frente do veículo. 

Da mesma forma, os três irmãos que herdam um apartamento de três quartos não podem dizer que cada um é dono de um quarto.

No condomínio pro diviso, a comunhão é de direito, mas não de fato. Juridicamente o bem continua indiviso, mas na prática cada condômino ocupa uma área delimitada. A lógica é a mesma da composse pro diviso e pro indiviso estudada nas classificações da posse.

A distinção tem enorme importância para a usucapião entre condôminos. O STJ, no REsp 1.631.859/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi, afirmou que a herança forma um condomínio pro indiviso e que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça posse exclusiva, com efetivo animus domini, pelo prazo legal e sem oposição dos demais. No caso, aplicaram-se os requisitos da usucapião extraordinária do art. 1.238.

Na prática, a usucapião ocorre com muito mais facilidade no condomínio pro diviso, em que a exclusividade da ocupação já é visível. No pro indiviso, o condômino precisa demonstrar que deixou de possuir como comunheiro e passou a possuir como dono exclusivo, de forma que os outros percebam e não se oponham. A usucapião extrajudicial também pode ser um caminho, desde que os requisitos estejam presentes.

2.4 Quanto à Origem: Voluntário, Eventual e Forçado

O condomínio voluntário ou convencional nasce da vontade das partes. Duas pessoas sem recursos para comprar um terreno sozinhas resolvem comprá-lo juntas.

O condomínio incidente, eventual ou acidental surge sem que ninguém o tenha desejado. Ele aparece, por exemplo, na comistão, na confusão e na adjunção: quando coisas de donos diferentes se misturam e não podem ser separadas sem deterioração, sem que surja espécie nova, estabelece-se condomínio entre os proprietários (art. 1.272). 

A herança também costuma ser lembrada como condomínio eventual, porque decorre de um fato jurídico, e não de um acordo. As formas de acessão estudadas anteriormente ajudam a compreender essas hipóteses ([LINK-A-INSERIR: Anotações Acadêmicas de 15/09/2026 sobre registro e acessão]).

O condomínio forçado ou necessário é imposto pela lei, independentemente da vontade dos envolvidos. É o caso das paredes, cercas, muros e valas divisórios, estudados na seção 6.

3. Direito de Preferência entre Condôminos

A existência de copropriedade impõe consequências especiais quando um dos condôminos decide vender a sua parte. A principal delas é o direito de preferência, que esta seção examina com atenção às divergências do próprio Código Civil.

3.1 Preferência Legal e Preferência Contratual

Quem estudou as cláusulas especiais da compra e venda conhece a preempção ou preferência contratual (arts. 513 a 520). Ela nasce de um pacto entre comprador e vendedor e, se for desrespeitada, gera apenas perdas e danos (art. 518). O negócio feito com o terceiro permanece válido.

A preferência entre condôminos é diferente porque é legal. Ela decorre diretamente do art. 504 e tem eficácia real. O condômino preterido não fica limitado à indenização: ele pode desfazer os efeitos da venda em seu favor e ficar com a parte vendida ao estranho.

3.2 O Art. 504 e o Prazo Decadencial de 180 Dias

O art. 504 proíbe o condômino de coisa indivisível de vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser tanto por tanto, ou seja, em igualdade de condições. A igualdade abrange o preço e a forma de pagamento. Não basta oferecer o mesmo valor ao estranho e ao condômino se o estranho recebeu prazo e o condômino teria de pagar à vista.

Se o condômino não for avisado da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida, desde que o requeira no prazo de 180 dias, sob pena de decadência. 

A medida, portanto, não é propriamente uma ação para anular o negócio, mas uma ação de preferência que transfere ao condômino preterido a posição do comprador estranho.

Imagine que Norma e Eri compraram juntas um terreno. Eri decide vender a sua metade. Antes de oferecer a qualquer pessoa, ela precisa dar preferência a Norma. Se vender a um terceiro sem esse cuidado, Norma pode depositar o preço e ficar com a fração.

3.3 A Ordem de Preferência e o Conflito entre os Arts. 504 e 1.322

O problema fica mais interessante quando há vários condôminos. Imagine três irmãos que herdaram uma casa e um deles quer vender a sua quota. Qual dos outros dois terá preferência?

O parágrafo único do art. 504 estabelece a ordem. Prefere, em primeiro lugar, o condômino que tiver benfeitorias de maior valor na coisa. 

Na falta de benfeitorias, prefere o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários que a quiserem, depositando previamente o preço. A classificação das benfeitorias, estudada nos efeitos da posse, ganha aqui uma nova utilidade.

O art. 1.322, que trata da venda da coisa comum indivisível, segue a mesma ordem inicial: condômino antes do estranho, depois o de benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. A divergência está no último critério. 

Pelo parágrafo único do art. 1.322, se ninguém tiver benfeitorias e as partes forem iguais, faz-se licitação entre estranhos e, antes da adjudicação, licitação entre os condôminos, para que a coisa fique com quem oferecer o melhor lanço, preferindo-se o condômino em condições iguais.

Há, portanto, dois critérios finais de desempate em lugares distintos do Código: o depósito do preço (art. 504) e o maior lanço (art. 1.322). A doutrina majoritária resolve a aparente contradição pelo campo de aplicação de cada norma. 

O art. 504 rege a alienação da quota por um condômino. O art. 1.322 rege a venda da coisa inteira para extinguir o condomínio. Ainda assim, o tema rende discussão e costuma ser cobrado em provas.

3.4 A Ausência de Preferência sobre a Unidade Autônoma

Essa preferência não existe no condomínio edilício em relação à unidade autônoma. Quem vende o próprio apartamento não precisa oferecê-lo antes aos vizinhos, porque não há copropriedade sobre a unidade. A fração ideal das partes comuns acompanha a unidade e se transfere junto com ela.

4. Condomínio Voluntário: Direitos, Deveres e Administração

O condomínio voluntário é o modelo geral do Código Civil (arts. 1.314 a 1.326). Suas regras se aplicam, no que couber, às demais espécies quando não houver norma própria. Esta seção mostra o que cada condômino pode fazer, o que deve pagar e como se administra a coisa comum.

4.1 Direitos dos Condôminos

O art. 1.314 reúne os poderes do condômino. Ele pode usar a coisa conforme a sua destinação, exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alienar ou gravar a sua parte ideal.

O poder de proteção da coisa comum contra qualquer pessoa merece destaque. Qualquer condômino, isoladamente, pode propor ações possessórias e petitórias em defesa do bem inteiro. Essa regra decorre da teoria individualista e protege a comunhão contra a inércia dos demais.

O parágrafo único do mesmo artigo traz os limites. Nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa comum nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos sem o consenso dos outros.

4.2 Despesas, Renúncia e Dívidas Comuns

Cada condômino deve concorrer, na proporção da sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar os ônus a que ela estiver sujeita (art. 1.315). Ainda que apenas um deles pague a manutenção, o custo pertence a todos e deve ser rateado.

O condômino que não quer arcar com as despesas tem uma saída: pode renunciar à sua parte ideal (art. 1.316). A renúncia aproveita aos condôminos que assumirem as despesas, na proporção dos pagamentos que fizerem.

Quanto às dívidas, a lógica segue a estrutura geral das obrigações. Se todos contraíram a dívida sem discriminar a parte de cada um, presume-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão (art. 1.317). A solidariedade não se presume. 

Se apenas um condômino contraiu a dívida em proveito da comunhão, ele responde perante o credor, mas tem ação regressiva contra os demais (art. 1.318).

4.3 Uso sem Desvirtuar a Destinação nem Excluir os Demais

O uso da coisa comum não pode desvirtuar a sua finalidade principal nem impedir o uso pelos outros. Se dois amigos são donos de um veleiro, cada um pode usufruir da embarcação, mas nenhum pode utilizá-la de forma que impeça o outro de fazer o mesmo.

Além disso, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (art. 1.319). Quem mora sozinho no imóvel comum, excluindo os demais, pode ser obrigado a indenizá-los pelo uso exclusivo.

4.4 Administração da Coisa Comum

A administração deve ser escolhida pela maioria dos condôminos e pode recair sobre pessoa estranha à comunhão (art. 1.323). Se Norma e outra pessoa compram um terreno, podem nomear Vinícius como administrador, mesmo que ele não seja condômino. Os atos praticados pelo administrador obrigam todos.

Quando não há escolha formal, o art. 1.324 presume representante comum o condômino que administra sem oposição dos demais. Pense em três irmãos donos de um apartamento: se um deles, por iniciativa própria, passa a pagar as contas e as taxas, sem que os outros se oponham, ele é considerado o administrador, ainda que nunca tenha havido votação.

Os votos são computados pelo valor dos quinhões (art. 1.325). Quem tem dois quinhões tem peso equivalente a dois. As deliberações tomadas por maioria absoluta obrigam todos, inclusive quem votou contra. Se não for possível alcançar a maioria absoluta, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os demais.

Na locação da coisa comum, o art. 1.323 dá preferência, em condições iguais, ao condômino sobre o estranho.

4.5 Partilha dos Frutos

Os frutos da coisa comum são partilhados na proporção dos quinhões, salvo estipulação em contrário ou disposição de última vontade (art. 1.326). Se o terreno comprado em conjunto é uma plantação de bananas, a colheita não pertence a quem a fez, mas a todos, conforme a fração de cada um. A regra é comum em sítios e fazendas herdados por vários irmãos.

5. Extinção do Condomínio Voluntário

O Código Civil enxerga o condomínio como um estado anormal da propriedade, fonte natural de conflitos. Por isso, facilita a sua extinção, com exceção dos casos de condomínio forçado e das situações em que a coisa não comporta divisão. Esta seção apresenta os prazos, as hipóteses e o procedimento.

5.1 Indivisão Convencional e o Prazo de Cinco Anos

A regra geral do art. 1.320 é simples: a todo tempo, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum. Ninguém é obrigado a permanecer em comunhão indefinidamente.

Os condôminos podem, entretanto, acordar que a coisa fique indivisa por prazo não superior a cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior (§ 1º). Assim, o condomínio consensual se mantém, no máximo, pelo prazo pactuado, que pode ser renovado por novo acordo.

5.2 Indivisão Imposta pelo Doador ou Testador e Razões Graves

O doador ou o testador também pode determinar que a coisa permaneça indivisa, mas igualmente por prazo não superior a cinco anos (§ 2º). Essa limitação é relevante na redação de um contrato de doação ou de um testamento que contemple vários beneficiários.

Mesmo dentro do prazo, o juiz pode determinar a divisão antes do termo, a requerimento de qualquer interessado, se graves razões o aconselharem (§ 3º). Uma desavença insuperável entre os condôminos que inviabilize a gestão do bem é exemplo típico.

5.3 Venda da Coisa Indivisível

Quando a coisa for indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, ela será vendida e o preço repartido (art. 1.322), com a preferência estudada na seção 3.3.

Um caso prático ilustra a regra. Após a dissolução de uma união, a sentença declarou que a casa pertencia aos dois ex-companheiros. Anos depois, um deles quis extinguir o condomínio. 

Como o bem não comportava divisão cômoda e o outro não tinha recursos para comprar a parte do primeiro, o caminho foi a venda judicial, ainda que contra a vontade de quem queria permanecer no imóvel.

5.4 Divisão Amigável ou Judicial e Efeito Declaratório

Extinto o condomínio, procede-se à divisão. Ela pode ser amigável, por escritura pública quando envolver imóvel, ou judicial, pela ação de divisão disciplinada nos arts. 569 e seguintes do CPC.

A sentença ou a escritura de divisão tem efeito declaratório: não cria nova propriedade, apenas reconhece e individualiza aquilo que já pertencia a cada condômino. O art. 1.321 manda aplicar à divisão, no que couber, as regras da partilha da herança.

6. Condomínio Necessário ou Forçado

O condomínio necessário não depende da vontade das partes: a lei o impõe porque a convivência entre imóveis vizinhos assim exige. Esta seção mostra o seu objeto, as regras sobre despesas e a sua ligação com o direito de vizinhança e com a usucapião coletiva.

6.1 Objeto: Paredes, Cercas, Muros e Valas

O art. 1.327 trata do condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas, remetendo às regras dos arts. 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307. A doutrina inclui ainda tapumes e outras obras divisórias e menciona, entre as hipóteses de comunhão imposta, a formação de ilhas em rios particulares, cuja titularidade se distribui entre os proprietários ribeirinhos.

Quem mora em apartamento também vive essa realidade. A parede que separa a sua unidade da unidade vizinha não pertence só a você. Sobre ela existe um condomínio necessário.

6.2 Meação e Rateio de Despesas

Todas as despesas com a conservação devem ser partilhadas, e os comunheiros devem usar a coisa sem prejudicar uns aos outros. O art. 1.297, § 1º, presume que os muros e cercas divisórios pertencem a ambos os vizinhos, obrigados a concorrer, em partes iguais, para as despesas de construção e conservação.

O art. 1.328 autoriza o proprietário a adquirir a meação na parede, muro ou cerca do vizinho, pagando metade do valor atual da obra e do terreno por ela ocupado. Se não houver acordo sobre o preço, ele será arbitrado por peritos, a expensas de ambos (art. 1.329).

A regra mais importante para a prática está no art. 1.330. Enquanto aquele que pretende usar a obra não pagar ou depositar o valor da meação, nenhum uso poderá fazer dela. Em outras palavras, se o confinante não participou da construção e não concordou com ela, pode adquirir a meação mediante depósito, mas não pode se beneficiar da obra antes disso.

Um exemplo do cotidiano mostra a utilidade da regra. Uma moradora de casa vizinha a um edifício mantinha uma trepadeira sobre o seu muro, e o prédio, que se apoiava nesse mesmo muro, passou a reclamar das plantas. 

A solução jurídica foi notificar o condomínio para que indenizasse metade dos custos de construção e conservação do muro que ele utilizava. Quem divide o muro precisa dividir a conta; quem não quer dividir pode construir o próprio muro, encostado ao do vizinho.

Na área rural, esse rateio costuma acontecer de forma espontânea. Na área urbana, quase ninguém o cobra, embora o direito exista.

6.3 Relação com o Direito de Vizinhança

O condomínio necessário está intimamente ligado ao direito de vizinhança. Ambos regulam a convivência entre prédios contíguos e partem de uma mesma premissa: cada vizinho precisa suportar a existência do outro, e cada um deve agir de modo a não agravar o incômodo que naturalmente causa.

Esse equilíbrio será aprofundado quando a disciplina tratar especificamente dos direitos de vizinhança.

6.4 O Condomínio Especial da Usucapião Coletiva

O Estatuto da Cidade criou outra hipótese de condomínio imposto. Na usucapião especial urbana coletiva (art. 10), a sentença atribui igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da área que cada um ocupe, salvo acordo escrito em sentido diverso. 

Forma-se um condomínio especial indivisível, que não pode ser extinto, salvo deliberação favorável de, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de urbanização posterior.

A Lei nº 13.465/2017 alterou o art. 10, que passou a falar em núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 metros quadrados por possuidor. 

A modalidade se aplica quando não é possível individualizar a área ocupada por cada família. É a situação de um edifício abandonado ocupado por várias famílias que vivem dentro dos mesmos espaços, sem divisão definida entre elas.

A legitimidade ativa é restrita. O art. 12 a confere ao possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio, aos possuidores em composse e, como substituto processual, à associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica e explicitamente autorizada pelos representados. 

Organizações que não se enquadrem nesse perfil não podem pleitear a usucapião coletiva em nome dos ocupantes. Por isso, na prática, a regularização de grandes ocupações costuma passar por outros instrumentos, como a desapropriação e as políticas de regularização fundiária.

7. Condomínio Edilício: Características e Estrutura

A segunda parte da aula tratou do condomínio edilício, regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. As regras do condomínio geral se aplicam a ele apenas subsidiariamente, quando não houver norma própria. Esta seção apresenta a sua estrutura e os limites que ela impõe ao proprietário.

7.1 Propriedade Exclusiva e Áreas Comuns

A grande peculiaridade do condomínio edilício é a coexistência de dois regimes de propriedade no mesmo bem. O art. 1.331 o define pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas, as unidades autônomas, com partes que são propriedade comum dos condôminos.

O apartamento é propriedade exclusiva: não existe copropriedade sobre ele. O hall do elevador, por outro lado, é área comum. São comuns o solo, a estrutura do prédio, as fundações, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, os corredores, o acesso ao logradouro público e tudo o mais que se destinar ao uso comum (art. 1.331, § 2º). Essas partes não podem ser alienadas separadamente nem divididas.

Por isso a doutrina chama o condomínio edilício de condomínio parcial e híbrido. Ele combina propriedade individual e comunhão sobre as partes comuns.

Os condomínios de casas, em que cada morador tem a sua residência térrea, são condomínios horizontais. Quando estruturados com unidades autônomas e áreas comuns, recebem as regras do edilício, inclusive por analogia, e o Código hoje disciplina também o condomínio de lotes (art. 1.358-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017). O loteamento, por sua vez, segue lei própria (Lei nº 6.766/1979) e não se confunde com o condomínio edilício.

7.2 Limitações à Propriedade da Unidade

Mesmo sobre a unidade autônoma, o direito de propriedade não é absoluto. A localização do imóvel dentro de um condomínio gera limitações adicionais. Além da função social da propriedade e das normas urbanísticas de direito público, que integram os limites públicos ao direito de propriedade, o proprietário se subordina às regras condominiais.

A estética do edifício é um exemplo. Ela não depende da vontade de cada morador, mas da convenção. Se a convenção determina cortinas em tons claros, o torcedor não pode instalar cortinas com as cores do seu time voltadas para a fachada. Uma saída comum é usar um forro externo na cor padrão e escolher livremente a cor da face interna.

O mesmo vale para a varanda. Em um período de chuva em Salvador, o morador pode querer estender roupas na sacada, mas a convenção pode proibir, porque a sacada integra a fachada. O argumento de que “a varanda é minha” não afasta as limitações que o convívio em condomínio impõe.

7.3 Fração Ideal e Área da Unidade

A cada unidade cabe uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição (art. 1.331, § 3º).

A fração ideal não guarda relação necessária com a área privativa da unidade. Ela é fixada no ato de instituição e pode considerar critérios diversos, como o valor das unidades. Em regra, porém, unidades maiores, como as coberturas, recebem frações ideais maiores. 

Como se verá, a fração ideal define a medida da participação de cada condômino nas despesas e, salvo previsão diversa da convenção, o peso do voto.

7.4 Terraço de Cobertura

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (art. 1.331, § 5º). Quando a convenção o atribui a uma unidade, cabem ao proprietário dela as despesas de conservação, de modo que não haja danos às unidades inferiores (art. 1.344).

8. Garagem, Área Comum e Área de Uso Comum

Poucas questões geram tantas dúvidas nos condomínios quanto a garagem e o uso das áreas comuns. Esta seção esclarece quando a vaga pertence ao morador, por que as áreas comuns não podem ser usucapidas e quando o condomínio pode cobrar pelo uso de determinados espaços.

8.1 Garagem como Unidade Autônoma ou como Parte Comum

A garagem pode ser propriedade exclusiva ou área comum. Ter uma vaga demarcada não basta para torná-la propriedade do morador. Para que a vaga seja bem individual, ela precisa ter fração ideal própria e estar registrada como unidade autônoma ou como parte acessória vinculada à matrícula da unidade.

Se não houver essa atribuição, a garagem é área comum. Nada impede que a convenção distribua as vagas entre os moradores, definindo quem usa cada uma. Ainda assim, o morador tem apenas o direito de uso, e não a propriedade da vaga.

8.2 Alienação e Locação de Vagas

O art. 1.331, § 1º, com redação da Lei nº 12.607/2012, permite que as unidades sejam alienadas e gravadas livremente, exceto os abrigos para veículos, que não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção.

Para a vaga que é parte acessória da unidade, o art. 1.339, § 2º, permite a alienação a outro condômino. A venda a terceiro só é possível se essa faculdade constar do ato constitutivo e se a assembleia não se opuser. Na locação de vaga, o art. 1.338 dá preferência, em condições iguais, aos condôminos sobre os estranhos.

Quando a garagem é área comum de uso distribuído pela convenção, o morador não pode alugar a vaga, porque ela não integra a sua unidade autônoma.

8.3 Área Comum Não Pode Ser Usucapida

A unidade autônoma, inclusive a garagem registrada como unidade, pode ser objeto de usucapião. Se o dono de uma vaga autônoma permite que o vizinho a use por anos, com posse mansa, pacífica e sem oposição, pode um dia ser surpreendido por um pedido de usucapião extrajudicial. 

Há casos ainda mais extremos: um vizinho que derrubou a parede e incorporou o apartamento contíguo, cujo dono quase nunca aparecia, em tese poderia usucapir essa unidade, porque ela é propriedade exclusiva.

As áreas comuns, por outro lado, não podem ser usucapidas por um condômino. Elas são inseparáveis das unidades e não podem ser alienadas separadamente (arts. 1.331, § 2º, e 1.339, § 1º). Situações muito comuns em prédios antigos não geram, portanto, aquisição da propriedade:

• O morador do térreo que transforma a área externa em jardim privativo.
• O vizinho que instala uma grade no corredor para guardar plantas e bicicletas.
• O condômino que cobre a laje da garagem com piso, rebaixa a janela do quarto e cria ali uma área de lazer particular.

Ainda que essa ocupação dure décadas, o condomínio pode exigir a retirada das grades e das construções. Parte da jurisprudência tem admitido, em situações excepcionais, a manutenção de um uso exclusivo muito prolongado e tolerado pelos demais com base na boa-fé objetiva, pela figura da supressio. Isso, contudo, não significa aquisição da propriedade da área comum.

8.4 Área Comum e Área de Uso Comum

A aula trouxe uma distinção útil. A área comum admite utilização exclusiva por um condômino ou por alguns deles, como o elevador privativo que dá acesso apenas a uma unidade de alto padrão. A área de uso comum deve ser utilizada por todos os coproprietários, como o hall, os corredores e as escadas.

A distinção explica quando o condomínio pode cobrar valores adicionais. O art. 1.340 determina que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Se apenas uma unidade usa o elevador privativo, é justo que ela arque com a sua manutenção.

Pelo mesmo raciocínio, o condomínio pode cobrar uma taxa pelo uso do salão de festas ou da churrasqueira quando o espaço é reservado com exclusividade por um morador. 

Também pode limitar a quantidade de convidados e criar regras de horário. Já a simples fruição das áreas de uso geral, como a piscina, não pode ser condicionada a taxas avulsas. Em todos os casos, a cobrança e as restrições precisam estar previstas na convenção ou no regimento interno.

Os abusos aparecem com frequência. Um condomínio que fornecia gelo livremente aos moradores precisou limitar a retirada a dois sacos por apartamento por dia depois que um morador permitiu que um parente, dono de bar, abastecesse o estabelecimento com a máquina do prédio. 

Em outro caso, uma moradora usava a lavanderia coletiva para lavar roupas de terceiros mediante pagamento, desviando a finalidade de uma área de uso comum.

9. Natureza Jurídica e Responsabilidade Patrimonial do Condomínio Edilício

Esta seção enfrenta duas perguntas práticas: o condomínio é uma pessoa jurídica? E quem paga quando o condomínio deve e não tem dinheiro?

9.1 Ente Despersonalizado com Capacidade de Ser Parte

O condomínio edilício não tem personalidade jurídica. Ainda assim, pode figurar como autor ou réu em processos judiciais. Ele tem capacidade de ser parte, também chamada personalidade judiciária, ao lado de outros entes despersonalizados, como a massa falida e o espólio. 

O art. 75, XI, do CPC determina que o condomínio seja representado em juízo pelo administrador ou pelo síndico. A matéria dialoga com o estudo da legitimidade e representação no processo civil.

O fato de o condomínio ter CNPJ não lhe confere personalidade jurídica. A inscrição no CNPJ é um cadastro fiscal e não um requisito ou uma prova de personalidade. Pessoas naturais também podem ter CNPJ: candidatos a cargos eletivos, por exemplo, precisam de inscrição própria para a prestação de contas da campanha.

O tema tem divergência doutrinária. O Enunciado 90 da I Jornada de Direito Civil propôs reconhecer personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações de seu peculiar interesse, e o Enunciado 246 da III Jornada ampliou essa proposta, suprimindo a restrição final. 

A posição que prevalece na jurisprudência, porém, continua a tratá-lo como ente despersonalizado. Quem tem personalidade jurídica são os condôminos.

9.2 A Responsabilidade dos Condôminos pelas Dívidas do Condomínio

Se o condomínio não é pessoa jurídica, a execução de uma dívida contra ele começa pelo seu próprio patrimônio: as contas bancárias e as receitas condominiais. É por isso que, de vez em quando, se ouve falar em contas bloqueadas e até em elevador penhorado.

Quando a execução contra o condomínio se frustra, o credor pode alcançar o patrimônio dos condôminos. A aula apresentou essa responsabilidade como solidária, mas a jurisprudência atual a delimita de outra forma. 

No REsp 1.473.484/RS, a Quarta Turma do STJ admitiu o redirecionamento da execução contra os condôminos e manteve a penhora do imóvel de um deles, no limite da sua fração ideal. 

O tribunal afastou até mesmo a proteção do bem de família, em razão da natureza propter rem da obrigação, hipótese que se conecta às exceções à impenhorabilidade do bem de família previstas na Lei nº 8.009/1990.

A Terceira Turma, por sua vez, já ressaltou que essa inclusão dos condôminos é medida excepcional, que só se justifica depois de esgotadas as possibilidades de satisfazer o crédito contra o próprio condomínio. Para as dívidas trabalhistas, a Lei nº 2.757/1956 segue a mesma lógica: os condôminos respondem proporcionalmente pelas obrigações trabalhistas.

A responsabilidade, portanto, é subsidiária e proporcional, e não solidária em sentido técnico. Na responsabilidade solidária, qualquer devedor pode ser cobrado pela totalidade. Aqui, cada condômino responde pela parcela correspondente à sua fração. 

Ainda assim, o alerta feito em aula continua válido: em um prédio de 30 unidades com dívida de 30 milhões, cada proprietário pode ter de suportar cerca de um milhão, e o processo pode recair sobre o seu imóvel.

9.3 Obrigação Propter Rem e os Riscos na Compra de Imóvel

As contribuições condominiais são obrigações propter rem: acompanham a coisa e vinculam quem quer que seja o titular. O art. 1.345 determina que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Daí uma pergunta frequente: é mais seguro comprar o imóvel na planta ou pronto? Os riscos são diferentes. Na compra na planta, o risco é a obra não chegar ao fim. Na compra de imóvel pronto, o comprador assume também a sua parte no passivo do condomínio.

Por isso, uma boa diligência não se limita à certidão de quitação das cotas da unidade. É preciso investigar se o condomínio enfrenta execuções fiscais ou trabalhistas. 

Um apartamento sem nenhum débito próprio, situado em um prédio repleto de execuções, pode comprometer o patrimônio do comprador, que passa a responder pela sua fração das dívidas condominiais, inclusive das anteriores à aquisição.

9.4 Objetos Lançados de Unidade Não Identificada

O art. 938 do Código Civil determina que quem habita o prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. A responsabilidade é objetiva e se insere nos fundamentos da responsabilidade civil.

Quando não é possível identificar a unidade de onde o objeto veio, o Enunciado 557 da VI Jornada de Direito Civil orienta que o condomínio responda, assegurado o direito de regresso. Na prática, o custo recai sobre todos os condôminos. 

A jurisprudência admite excluir as unidades das quais, pela posição geográfica, seria fisicamente impossível o objeto ter caído, como as que ficam do lado oposto do edifício.

Episódios reais mostram a importância da regra: moradores que arremessam ovos ou dejetos de janelas, sofás atirados em áreas internas. Se ninguém identificar o responsável e houver dano, todos podem acabar pagando.

10. Instituição e Constituição do Condomínio Edilício

Na linguagem comum, instituir e constituir parecem sinônimos. No condomínio edilício, porém, a lei distingue os dois momentos. Esta seção mostra como o condomínio nasce juridicamente e quando passa a ter regras próprias de funcionamento.

10.1 Instituição e seus Requisitos

O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.332). O ato de instituição deve conter:

• A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns.
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns.
• O fim a que as unidades se destinam.

10.2 Destinação, Incorporação e Testamento

A instituição pode ocorrer de três formas. Na destinação do proprietário, o dono de um edifício já construído decide submetê-lo ao regime condominial. No testamento, o autor da herança determina a divisão do prédio em unidades autônomas.

A forma mais comum, porém, é a incorporação imobiliária, regulada pela Lei nº 4.591/1964, que pode ser promovida pelo proprietário do terreno, pelo promitente comprador ou pelo cessionário.

A incorporação explica uma particularidade da compra na planta. Como regra, a compra e venda exige a existência da coisa. Na incorporação, o apartamento ainda não existe, e o que existe é a matrícula do terreno. Por isso, quem compra na planta adquire, juridicamente, uma fração ideal do terreno, vinculada à futura unidade.

Concluída a obra, expede-se o habite-se. A averbação da construção e a individualização das matrículas dependem dele e da regularidade da obra, inclusive quanto às certidões exigidas por lei. Só então a matrícula-mãe se desdobra nas matrículas individuais de cada unidade. 

Enquanto isso não acontece, os adquirentes têm apenas frações ideais de um único imóvel, o que os expõe às dívidas do empreendimento. Há casos de edifícios prontos e ocupados que, por problemas no habite-se, nunca individualizaram as unidades.

Também é comum que um grupo de pessoas compre um terreno e construa um prédio por conta própria, em regime de condomínio. Concluída a obra, cada participante deve providenciar a individualização da sua unidade. A falta desse cuidado mantém o proprietário ligado a uma fração do todo e o expõe aos riscos de eventuais dívidas do conjunto.

10.3 Constituição pela Convenção

A constituição do condomínio se dá pela convenção (art. 1.333). Ela pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. 

Para esse fim, equiparam-se aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades (art. 1.334, § 2º).

Uma vez aprovada, a convenção torna-se obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades e para todos os que tenham posse ou detenção delas. O locatário, portanto, também precisa cumpri-la.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único). Vale um esclarecimento importante: a falta de registro não retira a eficácia da convenção entre os próprios condôminos. 

A Súmula 260 do STJ afirma que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. O registro amplia a eficácia para terceiros.

Na prática, a convenção costuma ser aprovada quando muitas unidades ainda não foram vendidas. Assim, quem define as regras iniciais são a incorporadora e os primeiros compradores, e muitas vezes pessoas que nem vão morar no prédio. Os condôminos podem alterar essas regras depois, desde que observem o quórum legal.

11. Convenção e Regimento Interno

A convenção é a norma fundamental do condomínio, e o regimento interno detalha a convivência cotidiana. Esta seção apresenta o conteúdo obrigatório da convenção, a relação entre os dois instrumentos e as regras para alterá-los.

11.1 Conteúdo Obrigatório da Convenção

A convenção do condomínio edilício é o instrumento que fixa as normas aplicáveis ao convívio de todos os que estão inseridos naquele condomínio. Além dos requisitos da instituição, o art. 1.334 exige que ela contenha:

• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias.
• A forma de administração.
• A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações.
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.
• O regimento interno.

O primeiro item tem consequência prática direta. Se os condôminos quiserem que o rateio siga critério diferente da fração ideal, essa escolha precisa estar escrita na convenção.

11.2 Força Vinculante a Possuidores e Detentores

A convenção obriga não apenas os proprietários, mas todos os que ocupam as unidades a qualquer título. O inquilino, o comodatário e o ocupante temporário devem respeitar suas regras, ainda que não as tenham aprovado. 

Parte da doutrina compara a convenção à “constituição” do condomínio, justamente por sua posição no topo das normas internas.

11.3 Regimento Interno e Hierarquia Normativa

O regimento interno trata das regras de convivência que não são essenciais à constituição e ao funcionamento do condomínio: horários de mudança, uso da piscina, reserva do salão de festas, circulação de animais. 

Todas as suas regras precisam estar de acordo com a convenção, e a convenção, por sua vez, não pode contrariar a lei nem a Constituição Federal.

Essa hierarquia tem efeitos concretos. Um regimento que proíbe trabalhadores de usar o elevador social viola a igualdade e a dignidade da pessoa humana, e não produz efeitos. 

Regras que interferem na vida privada sem justificativa razoável, como proibir beijos nas áreas comuns ou determinar a cor da roupa de banho na piscina, também extrapolam os poderes do condomínio.

Do mesmo modo, a assembleia não pode aprovar algo ilícito. Uma deliberação que pretenda “legalizar” uma ligação clandestina de água tem objeto ilícito e é nula, e o síndico que a executa pode responder pessoalmente, inclusive na esfera criminal.

11.4 Alteração da Convenção e da Destinação

A alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). O quórum considera a totalidade dos condôminos, e não apenas os presentes à assembleia.

Até 2022, a mudança da destinação do edifício ou da unidade exigia unanimidade. A Lei nº 14.405/2022 reduziu esse quórum para dois terços, com o objetivo declarado de facilitar a conversão de imóveis comerciais em residenciais após a pandemia. 

A mudança também facilitou a alteração da destinação de áreas comuns, como transformar uma quadra de squash em academia ou um salão em espaço fitness, desde que aprovada pelo quórum legal. Quem fica vencido na assembleia passa a suportar os custos rateados da nova área, ainda que não pretenda usá-la.

12. Direitos e Deveres dos Condôminos no Condomínio Edilício

Esta seção reúne o que cada condômino pode fazer e o que deve cumprir, segundo os arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil. Ela também corrige duas ideias muito difundidas sobre o voto e o rateio das despesas.

12.1 Direitos sobre a Unidade Autônoma

O condômino pode usar, fruir e livremente dispor da sua unidade (art. 1.335, I). Isso inclui alienar o apartamento sem consentimento dos demais e gravá-lo com ônus reais, como a hipoteca.

A alienação da unidade importa, automaticamente, a transferência da fração ideal correspondente nas partes comuns. Não há proibição nem preferência dos vizinhos, como visto na seção 3.4.

O uso, porém, sofre limitações. A unidade deve seguir a destinação do edifício, ponto retomado na seção 12.4.

12.2 Uso das Partes Comuns e Direito de Voto

O condômino pode usar as partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização pelos demais (art. 1.335, II). Vestíbulos, corredores, escadas e elevadores servem a todos.

Ele também pode votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (art. 1.335, III). O inadimplente, portanto, não vota. Ainda assim, deve ser convocado, porque a assembleia não pode deliberar sem a convocação de todos os condôminos (art. 1.354). 

Ele pode comparecer e se manifestar, embora sem direito a voto. Os promitentes compradores e os cessionários que estejam em dia têm os mesmos direitos.

Quanto ao peso do voto, a regra legal costuma surpreender. O art. 1.352, parágrafo único, determina que os votos sejam proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Muitas convenções adotam o critério de um voto por unidade, e esse é o modelo mais conhecido na prática. 

Nesse caso, a cobertura tem um voto, assim como qualquer outro apartamento, embora sua fração ideal seja maior. Se a convenção nada disser, porém, prevalece o voto proporcional à fração.

Em qualquer dos critérios, quem é dono de duas unidades autônomas vota duas vezes. O vizinho que comprou dois apartamentos e derrubou a parede entre eles, sem fazer a fusão das matrículas, continua titular de duas unidades: paga duas cotas, recolhe dois IPTUs e tem dois votos.

O locatário não é condômino. A Lei nº 4.591/1964, em seu art. 24, § 4º, admite que ele vote nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, caso o condômino-locador não compareça, e a doutrina discute se essa regra subsiste após o Código Civil de 2002.

12.3 Contribuição Proporcional à Fração Ideal

O principal dever do condômino é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil).

Aqui também a regra legal costuma ser apresentada de forma invertida. Pela lei, a cobertura, que tem fração ideal maior, paga mais. Para que todos paguem o mesmo valor, é a convenção que precisa estabelecer o rateio igualitário. 

O STJ confirmou essa leitura no REsp 1.778.522, relatado pelo ministro Villas Bôas Cueva: por opção legislativa, a divisão da taxa segue, em regra, a fração ideal, e a convenção pode estabelecer critério diverso.

A natureza dessa obrigação é propter rem, como visto na seção 9.3. A dívida acompanha a unidade e alcança o adquirente.

12.4 Segurança, Fachada e Destinação

Os incisos II a IV do art. 1.336 completam os deveres do condômino:

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
• Dar à sua unidade a mesma destinação da edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O dever de segurança ganhou novo peso após o desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, em 2012, associado a reformas irregulares. 

Desde então, a norma técnica ABNT NBR 16.280 exige que qualquer reforma em unidade seja comunicada ao condomínio com plano de reforma e responsável técnico habilitado.

Não importa se o morador considera a reforma “não estrutural”: quem faz essa avaliação é o profissional, e o síndico deve exigir a documentação.

A destinação também gera muitos conflitos. Em condomínio residencial, a unidade não pode ser usada para fins comerciais. Durante a pandemia, multiplicaram-se os casos de apartamentos transformados em showroom, ateliê de vendas ou padaria. 

A atividade comercial usa a estrutura de segurança, portaria e circulação de um prédio que não foi concebido para receber clientes, e por isso viola o art. 1.336, IV. Situações semelhantes surgem com profissionais que atendem em casa e geram intenso fluxo de pessoas.

O sossego e a salubridade completam o quadro. O morador pode fazer o que quiser na sua unidade enquanto o seu uso não ultrapassar os limites da segurança, do sossego e da saúde dos vizinhos. Fumaça que invade outras unidades, gritos em dia de jogo tarde da noite e odores de atividades incompatíveis com a moradia extrapolam esse limite.

12.5 Vedação de Sanções Não Previstas em Lei ao Inadimplente

A inadimplência não autoriza o condomínio a privar o condômino da fruição das áreas comuns. Durante algum tempo, muitos regimentos proibiam o devedor de usar a piscina, a quadra ou o salão de festas. O STJ considerou essa prática ilícita.

No REsp 1.564.030/MG e no REsp 1.699.022/SP, o tribunal afirmou que o condomínio não pode proibir o condômino inadimplente e seus familiares de usar as áreas comuns, ainda que destinadas apenas ao lazer. O direito ao uso das partes comuns decorre da propriedade, e não da adimplência.

Além disso, o Código Civil já prevê sanções pecuniárias específicas, e a exposição pública da dívida viola a dignidade do devedor.

O inadimplente perde o direito de voto, sofre os encargos da mora e pode ter a própria unidade penhorada na cobrança. O condomínio, porém, não pode criar sanções por conta própria.

13. Sanções e Realização de Obras

O Código Civil estabelece um sistema escalonado de sanções, que vai da simples mora até o comportamento antissocial. Também define quóruns diferentes para cada tipo de obra. Esta seção organiza essas regras.

13.1 Inadimplemento: Correção, Juros e Multa de até 2%

O condômino que não paga a sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do art. 406, além de multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º).

A redação atual vem da Lei nº 14.905/2024. Antes dela, o Código fixava juros de 1% ao mês quando a convenção fosse omissa. Agora, na falta de previsão convencional, aplica-se a taxa legal do art. 406, correspondente à Selic deduzido o índice de atualização monetária. Os efeitos da mora do devedor seguem, assim, a lógica geral do Código, com a especialidade da convenção.

A multa também tem história. Na vigência do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/1964, ela podia chegar a 20%. O Código Civil de 2002 reduziu o teto para 2%.

13.2 Multa por Descumprimento de Deveres

O condômino que descumpre os deveres dos incisos II a IV do art. 1.336 (segurança, fachada e destinação) paga a multa prevista na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos (art. 1.336, § 2º).

Se a convenção não previr a multa, caberá à assembleia geral, por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes, deliberar sobre a sua cobrança.

13.3 Condômino Reiteradamente Faltoso e Condômino Antissocial

O art. 1.337 cria duas figuras mais graves. A primeira é a do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente os seus deveres, inclusive o de pagar. Por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ele pode ser obrigado a pagar multa de até o quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.

A segunda é a do condômino antissocial. Quem, por seu reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais pode ser constrangido a pagar multa de até o décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único). 

O antissocial pode ser proprietário, locatário ou qualquer possuidor: é aquele que, mesmo depois de sancionado, se recusa a se submeter às normas de convivência.

Quando nem a multa resolve, surge a questão mais delicada: é possível excluir o antissocial do condomínio? 

O Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, disponível no portal de enunciados do CJF, admite essa possibilidade quando a sanção pecuniária se mostrar ineficaz, com fundamento na função social da propriedade e na vedação ao abuso do direito, desde que a assembleia delibere pela propositura de ação judicial e que se assegure o devido processo legal. Flávio Tartuce está entre os autores que defendem essa solução.

A exclusão não retira a propriedade. O antissocial continua dono do imóvel e pode vendê-lo ou alugá-lo, mas fica impedido de conviver naquele ambiente. Parte da doutrina resiste à medida, por entender que ela não tem previsão legal expressa e restringe gravemente o direito de propriedade e de moradia. 

O STJ ainda não consolidou posição sobre o tema, embora tribunais estaduais já tenham admitido a exclusão em casos extremos.

O efeito das multas, por vezes, é pedagógico. Um condômino que promovia festas semanais em um condomínio de casas passou a incluir o valor das multas no rateio das despesas da festa entre os convidados. A anedota mostra que a sanção pecuniária nem sempre basta, e é justamente nesses casos que o debate sobre a exclusão ganha força.

13.4 Realização de Obras

O art. 1.341 escalona as exigências conforme o tipo de obra, em lógica semelhante à estudada no contrato de empreitada:

• As obras necessárias podem ser feitas pelo síndico, independentemente de autorização, ou, em caso de omissão ou impedimento dele, por qualquer condômino.
• As obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos.
• As obras voluptuárias dependem do voto de dois terços dos condôminos.
• A construção de acréscimos em partes comuns, para facilitar ou aumentar a sua utilização, depende de dois terços dos votos (art. 1.342).
• A construção de novo pavimento ou de outro edifício, destinado a novas unidades, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343).

A dispensa de autorização para as obras necessárias tem razão prática evidente. Ninguém pode esperar uma assembleia para consertar um cano estourado ou um vazamento de gás. Se a obra necessária for urgente e envolver despesas excessivas, quem a realizou deve dar ciência imediata à assembleia, que será convocada para esse fim (§ 2º).

14. Administração do Condomínio Edilício: Assembleia e Síndico

O condomínio edilício é administrado por dois órgãos: a assembleia geral, que delibera, e o síndico, que executa. Esta seção mostra a composição, as competências e os quóruns de cada um.

14.1 Assembleia Geral: Composição e Convocação

A assembleia geral é o órgão deliberativo do condomínio, formado pelos condôminos, aos quais se equiparam os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre as unidades (art. 1.334, § 2º).

Todos os condôminos devem ser convocados, sob pena de nulidade da assembleia (art. 1.354). A regra protege inclusive o inadimplente, que não vota, mas tem o direito de saber o que será decidido e de participar da reunião.

O síndico convoca a assembleia ordinária anualmente (art. 1.350). Se não o fizer, um quarto dos condôminos pode convocá-la.

14.2 Competências e Quóruns

Compete à assembleia geral, entre outras atribuições:

• Eleger o síndico (art. 1.347) e destituí-lo (art. 1.349).
• Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.
• Eleger substituto para o síndico.
• Alterar a convenção, com aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).
• Alterar a destinação do edifício ou da unidade, também por dois terços, desde a Lei nº 14.405/2022.
• Eleger o conselho fiscal, quando a convenção o prever (art. 1.356).

14.3 Primeira e Segunda Convocação

É comum ver editais com a primeira convocação às 8h e a segunda às 8h15. Muita gente acha que os 15 minutos funcionam como tolerância de atraso. Não é isso.

A diferença entre as convocações está no quórum de deliberação. Em primeira convocação, as deliberações exigem a maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda convocação, basta a maioria dos votos dos presentes, salvo quando a lei exigir quórum especial (art. 1.353).

Assim, quando o quórum da primeira convocação não é atingido, a assembleia pode deliberar em segunda convocação com quem estiver presente. As matérias de quórum especial, como a alteração da convenção, continuam exigindo o quórum próprio em qualquer convocação.

14.4 Síndico: Eleição, Destituição e Atribuições

O síndico é eleito pela assembleia, para mandato de até dois anos, que pode ser renovado. Ele não precisa ser condômino (art. 1.347).

A assembleia, especialmente convocada para esse fim, pode destituí-lo pelo voto da maioria absoluta de seus membros, se ele praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349).

As atribuições do síndico estão no art. 1.348:

• Convocar a assembleia.
• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele.
• Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia.
• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
• Elaborar o orçamento anual.
• Cobrar as contribuições, impor e cobrar as multas.
• Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
• Realizar o seguro da edificação.

O síndico omisso também responde. Quem deixa os moradores fazerem o que quiserem, sem aplicar as sanções previstas, descumpre o dever de fazer cumprir a convenção e pode ser responsabilizado e destituído.

14.5 Seguro Obrigatório e Síndico Profissional

O art. 1.346 torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O dever de contratá-lo é do síndico (art. 1.348, IX), e a omissão pode gerar responsabilidade pessoal pelos prejuízos que o seguro cobriria. A matéria se relaciona com as regras gerais do contrato de seguro.

É importante não confundir esse seguro com a cobertura das unidades. O seguro obrigatório protege a edificação. Os danos que um incêndio iniciado em uma unidade causa às outras, por exemplo, levam a outra discussão, centrada na culpa e na responsabilidade do proprietário ou do possuidor da unidade de origem, e muitas vezes dependem de seguros contratados individualmente.

O Código também admite a terceirização da administração. O síndico pode transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, § 2º). 

Daí a figura do síndico profissional, cada vez mais comum, que pode ser remunerado conforme a deliberação dos condôminos.

15. Extinção do Condomínio Edilício

O condomínio edilício é, por natureza, permanente. Ainda assim, há hipóteses em que ele se extingue. Esta seção apresenta as duas previstas no Código Civil.

15.1 Destruição ou Ameaça de Ruína

Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameaçar ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução ou a venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357 do Código Civil).

Se decidirem reconstruir, o condômino que não quiser participar pode se eximir do pagamento alienando os seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial (§ 1º). 

Se decidirem vender, os condôminos têm preferência sobre estranhos em condições iguais, e o valor apurado será repartido proporcionalmente ao valor das unidades (§ 2º).

O desabamento de um prédio causado por obras irregulares é o exemplo mais dramático. Quando o poder público determina a demolição, a assembleia precisa decidir o destino do terreno e do valor obtido.

15.2 Desapropriação

O condomínio também se extingue pela desapropriação do edifício. Nesse caso, a indenização é repartida entre os condôminos na proporção do valor das suas unidades (art. 1.358). O procedimento segue as regras gerais da desapropriação, com a particularidade de que a indenização se distribui entre vários titulares.

Conclusão

As Anotações Acadêmicas de 06/10/2026 mostram que o condomínio não é uma nova espécie de direito real, mas uma forma de exercer a propriedade com vários titulares. Essa pluralidade mitiga a exclusividade sem eliminá-la: cada condômino continua dono exclusivo da sua fração ideal, e o seu direito encontra limite no direito dos demais.

No condomínio geral, a lei favorece a extinção, protege o condômino com o direito de preferência e organiza a administração pela maioria calculada sobre os quinhões. No condomínio necessário, impõe a partilha dos custos de muros e paredes divisórios. 

No condomínio edilício, combina propriedade exclusiva e comunhão sobre as partes comuns e cria um sistema próprio de convenção, assembleia, síndico e sanções.

A aula também revelou pontos em que a prática se afasta da lei. O rateio e o voto seguem, em regra, a fração ideal, salvo previsão diversa da convenção. A responsabilidade dos condôminos pelas dívidas do condomínio é proporcional e subsidiária. 

O inadimplente não pode ser impedido de usar as áreas comuns. A mudança de destinação depende hoje de dois terços, e não mais de unanimidade.

Para quem estuda e para quem advoga, dominar essas regras significa prevenir conflitos e orientar com segurança quem compra, vende ou administra um imóvel em condomínio.

Viver em condomínio é aceitar que a propriedade também se exerce em conjunto. O direito existe para que essa convivência seja possível, e não para que cada um imponha a sua vontade aos demais.

Para revisar a base de todo esse conteúdo, vale retomar os efeitos da posse e a sua defesa e acompanhar a sequência de Direitos Reais no jurismenteaberta.com.br.

Referências Bibliográficas

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• PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. v. IV. Atualização de Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense.
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